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土地价格占比越来越大 地产商不满土地招拍挂制度

中金在线  2015-05-27 03:30

[摘要] 在品牌与设计横行的天下,面包的价格越来越脱离原材料面粉的价格。房子亦是,建安成本在房价中微不足道,反而是土地的价格占比越来越大。

在品牌与设计横行的天下,面包的价格越来越脱离原材料面粉的价格。房子亦是,建安成本在房价中微不足道,反而是土地的价格占比越来越大。

这也是地产商和舆论指责现行的土地招拍挂制度的现实依据。那么,地价究竟如何呢?地价在房价中占比又是几何呢?

房价与地价:一笔复杂的账

笔者在专著《房市大衰退:33年房市变迁大推演》中,曾梳理了从2008年12月～2014年3月重点城市平均地价走势。

受金融危机影响,2009年上半年的地价甚至略低于2008年,但此后一直到2011年6月,地价一直处于上升态势,重点城市平均地价从3500元/平方米涨到4500元/平方米,尤其2009年四季度上升得很迅猛。

而2011年年中直至2012年底,地价处于徘徊阶段,重点城市平均地价维持在4500元/平方米,这和房地产市场(专题阅读)的走势较为一致,但从2013年3月后,地价追随房地产市场,再度进入上升态势,截至2014年3月末,重点城市平均地价在5139元/平方米。

但这是一笔比较复杂的账,一是地价与房价数据的不匹配,笔者能查到2008年底以来重点城市的平均地价,但房价统计可没有对应的口径;二是地价的跳跃性,房价基本一直在上涨,但地价受土地供应、季节等因素影响呈现跳跃性;三是地产商这些年有意捂盘,缓慢开发,地价在房价中的占比也就自然容易失真。

所以好的方法,只能是抽样调查,从楼盘入手。

地价占房价比的一桩公案

关于地价占房价比,数年前可谓有一桩公案。

2009年的“两会”上,工商联房地产商会公布了9城市2008年“房地产企业的开发费用”的调查,数据显示,房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例高,达到58.2%。

现在回头去看,这个调查值得玩味,一是发布方是地产商的协会组织;二是2008年房价处在这7年中的低位,自然抬高了占比;三是这个58.2%是土地成本在直接成本中的比例,不是占房价的比例。

尽管如此,作为土地的供应方,国土资源部还是有些坐不住了。2009年6月底,国土部首次正面回应“地价推高房价”的争论,当时国土资源部副部长鹿心社在国新办的新闻发布会上表示,地价约占房价23%。

但争论并未平息,于是同年7月,国土资源部将620个楼盘调查数据悉数发布。

在这620个楼盘案例中,地价占房价比例平均为23.2%,低比例为5.3%,高为58.6%;78%的楼盘地价占房价比在30%以下;地价占房价比在15%～30%之间的楼盘有356个;北京21个项目平均地价与房价的比例约为25%。

另外,2010年中国土地勘测规划院城市地价动态监测分析组发布报告,称2009年我国城市房价、地价持续上涨,房价增长率大幅超过地价增长率,重点监测城市居住用地的同时点地价房价比均值为31.29%,基本处于正常市场区间内。

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