[摘要] 根据合肥房天下数据监控 监测显示，2014年合肥九大区商品房成交136486套，同比上涨33.58%。其中住宅商品房成交91072套，同比下降14.49%，，占商品房总成交量66.73%；成交面积9285922平方米，同比下降13.74%。九大区住宅成交均价7716.97元/平方米，同比上涨10.97%。
一、2014年合肥市住宅类商品房市场总述
根据合肥房天下数据监控 监测显示，2014年合肥市九大区房地产市场商品房累计成交136486套，成交面积12060934平米。其中住宅类商品房成交91072套，成交面积达9285922平米；此外商业类商品房成交23047套，办公类商品房成交9285套，其他类商品房成交13084套。九大区住宅成交前三的区域分别为，滨湖区18197套，庐阳区13238套，瑶海区11321套。另外，北部组团住宅类商品房成交19405套，西南组团住宅类商品房成交8409套。
据统计，2014年合肥九大区商品房成交136486套，同比上涨33.58%。其中住宅商品房成交91072套，同比下降14.49%，占商品房总成交量66.72%；成交面积928.59万平方米，同比下降13.74%。九大区住宅成交均价7716.97元/平方米，同比上涨10.97%。北部组团住宅成交均价5157.38元/平米，西南组团住宅成交均价6419.78元/平米。
此外商业类商品房成交23047套，占比16.89%，同比上涨142.57%，主要受新站区京商商贸城较高的成交量所致；办公类商品房成交9285套，占比6.80%，同比下降6.16%；其他商品房成交13084套，占比9.59%，同比上涨33.58%。总体来说，2014年商业类商品房大幅上涨，住宅类、办公类商品房同比均有不同幅度的下降。
数据来源：合肥房天下数据监控
2014年房地产市场逐渐进入调整期，2月农历新年后，部分一线城市呈现出销量与房价双双走低的情况。随着市场预期的转变，房地产 增速明显下滑，市场成交出现下行，作为二线城市合肥，滞后一线城市出现上述情况。“两会”召开后，楼市分类调控与 干预减弱的“声音”逐渐放大，随即限购、限贷手段逐步退出放松，并通过公积金、财政补贴、利率下调等多轮政策刺激房地产市场的需求，稳定住房消费。
从合肥房地产市场来看，2014年合肥九大区“量跌价涨”，住宅成交量同比下降14.49%，房价同比上涨10.97%。.成交量虽有下行趋势，但并未出现持续性走低以及大幅的波动。究其原因：一方面，市场拥有一定的基础需求量。另一方面，品牌新盘与刚需项目的入市能够持续推动成交。房价方面，由于高价位项目较大的成交占比以及房价上涨的预期存在，房价同比涨幅再超10%。
一、2014年合肥住宅类商品房成交量及房价趋势分析
1.住宅类商品房成交量：走势整体下行，逐渐趋于稳定
2014年合肥市区住宅成交91072套，同比下降14.49%，月均成交7589套。全年整体走势下行，并逐渐趋于稳定。细分住宅成交量走势，主要分为5个阶段：
数据来源：合肥房天下数据监控
个阶段（1-2月），2013年末住宅成交高涨的趋势，“惯性”持续至2014年1月份，1月合肥九大区住宅成交8510套较为稳定。进入2月，春节假期的原因，市场成交呈现“假期性”下降，而假期结束后，房地产市场下行的预期信息逐渐弥漫。
第二阶段（3-4月），不同于2013年3月（成交11470套）、4月（成交9581套），2014年3月、4月住宅成交量同比大幅下降，分别成交8837套、8637套，基本持平2013年月均8875套的宅交量，楼市整体表现稳定，但摘下“金三银四”的旺季头衔。
第三阶段（5-8月），5月合肥楼市“高开低走”，上半月单周宅交量超2000套，下半月周均宅交量仅1531套，而“红五月”成为2014年楼市的 次“拐点”。6-8月住宅成交量走势小幅波动，基本稳定在7千多套。
第四阶段（9-10月），市场下行趋势暂未止步，房企预期逐渐下降，7、8月合肥市区住宅实际开盘量仅2312套、3381套，远低于3-6月的月均7983套，市场供给量急剧下降，直接导致9、10月住宅成交量大幅下降，出现2014年楼市的第二次“拐点”，9月成交6882套，10月则险些跌破6000套“大关”。9月末，央行出台的“930”房贷新政，但并未在合肥各商业银行全面执行，因此对于市场成交、需求释放的影响力不大。
第五阶段（11-12月），11月多家品牌新盘，如瑶海万达广场、宝能城，在开盘后的迅速备案，大幅抬高当月住宅成交量。11月合肥市区住宅成交7850套，止跌反弹逼近8千套。另外，11月22日，央行宣布降息，房贷利率约相当于之前的94折，部分市场需求释放，也成为11月宅交上涨的主要原因之一。年末各房企冲刺销量，12月住宅成交量“稳中有升”，终定格在8311套。
综述：除2014年1月、2月外， 3-12月合肥住宅成交量同比均下降。究其原因：一方面，房地产市场的下行，促使房企、购房者的心理期望下降，房企由于销售遇阻而产生资金链问题，而购房者的观望氛围逐渐弥漫。另一方面，2013年合肥楼市大热，透支部分置业群体的购买力，不仅抑制楼市 欲望，也加剧刚需、改善群体的观望情绪。11月末央行降息，加上多品牌新盘、大盘入市，直接刺激部分需求释放。目前，市场蓄客、库存去化仍存在压力，楼市暂未全面回暖迹象。
1.住宅类商品房价格：2014年合肥九大区同比涨10.97% 房价破八千
2014年合肥九大区房价7716.97元/平方米，同比上涨10.97%。11月房价首破8千元/平米，从“破7千”至“破8千”，历史21个月。2014年合肥九大区房价走势可划分为4个阶段：
数据来源：合肥房天下数据监控
阶段（1月-2月），2014年1月房价继续上涨，由于2013年末楼市大热，带动大量高价位房源的成交量上涨。其中滨湖新区的万科蓝山，庐阳区的万科森林公园等，成为助推1月房价上涨的主要项目。2月受春节假期影响成交虽出现下降，但高价位房源成交占比较大，房价再次大幅攀升，冲破7700元/平米，滨湖新区的保利拉菲公馆、政务区的文一 首府等项目的热销抬高整体房价。
第二阶段（3-4月），3-4月大量刚需价位房源入市与备案，房价出现明显回落，而合肥房价的变化，仍然保持着“刚需房与高价房成交占比决定房价涨跌”的特点。蜀山区的加侨悦山国际，高新区的海亮九玺，经开区的绿地滨湖国际花都，新站区的长虹世纪荣廷等项目的劲销，拉低3-4月合肥市区的整体房价。另外，4月中指院发布“百城房价”，合肥18个月房价连涨的“神话”终结。
第三阶段（5-9月），这一阶段合肥九大区住宅成交量保持稳定，单月宅交7千套以上，直接控制房价的涨跌幅度。5-9月房价基本在7600元/平米上下小幅波动。刚需价位房与高价房成交占比的稳定，也是房价持续稳定的主要原因之一。
第四阶段（10-12月），10月开始房价逐渐向高位偏移，逼近8千元/平米，并在11月突破8千。这一阶段多高价位新老盘入市，项目较高的成交量抬高整体房价，如10月的海亮红玺台；11月的保利香槟国际、万科森林公园、中海滨湖公馆；12月的瑶海万达广场、保利海上五月花。
综述： 2013年3月房价首破7千元/平米，2014年11月房价首破8千元/平米，两年房价均保持10%的同比增长率，房价整体难觅下行趋势。目前，合肥房价仍然保持“刚需价位房与高价位房成交占比影响房价”的特点，一旦刚需房源成交量减少或刚需“价格线”抬高，房价呈现必然上涨的趋势。综合上述，短期内刚需“价格线”难以降低，而刚需房源的成交量又主要由稳定的“有效需求”决定，在市场整体下行的背景下，难以抑制房价上涨。
3.住宅类商品房库存：2014年住宅库存量持续波动 去化仍存压力
2013年以来合肥九大区住宅库存量逐渐走低，并趋于稳定。进入2014年住宅库存量持续波动，2-4月住宅库存量开始攀升，5、6月库存处于制高点，7-9月随着市场供给量大幅减少及稳定的宅交量，库存逐渐走低。10月随着宝能城等大体量盘入市，库存再次攀升。11-12月市场较好的去化表现，促使住宅库存量连续两月下降。整体来看，以2014年月均7589套的宅交量来计算，库存去化周期需5-6个月，但由于目前市场蓄客压力的存在，库存去化仍存在一定的压力。
数据来源：合肥房天下数据监控
从合肥九大区住宅库存量来看，截止12月末，滨湖区住宅库存量8889套，居九区之首。第二阶梯，庐阳区、瑶海区、包河区库存量分别为5003套、4451套、4045套。第三阶梯，蜀山区、经开区库存量分别为3827套、3867套。参考区域月均住宅成交量，上述6区的去化周期在5-6个月。第四阶梯，高新区住宅库存量2879套。第五阶梯，政务区、新站区库存量分别为1783套、1031套。高新、政务、新站3区的去化周期为3-4个月。
三、2014年合肥住宅类商品房区域分析
1.区域成交量：四大区住宅成交超万套 滨湖区18197套居九大区之首
据房天下数据监控 统计，2014年合肥九大区住宅成交量为：蜀山区成交9052套，占总成交量的9.94%，同比下降32.81%；庐阳区成交13238套，占比14.54%，同比下降3.33%；包河区成交9518套，占比10.45%，同比下降0.72%；瑶海区成交11321套，占比12.43%，同比下降24.07%；高新区成交10658套，占比11.70%，同比下降7.70%；经开区成交9578套，占比10.52%，同比下降27.40%；政务区成交5278套，占比5.80%，同比下降39.05%；新站区成交4232套，占比4.65%，同比上涨10.64%；滨湖区成交18197套，占比19.98%，同比上涨3.30%。
数据来源：合肥房天下数据监控
从2014年合肥住宅成交来情况看，九大区成交量同比2涨7跌，成交量前三区域是滨湖区、庐阳区、高新区，分别成交18197套， 13238套， 11321套。四大老城区共成交43129套，占总成交量的47.36%，同比下降16.52%。五大新区共成交47943套，占总成交量的52.64%，同比下降12.57%。在五大新区中，成交前三的分别为滨湖区（18197套），高新区（10658套），经开区（9578套）。
区域分析：
2014年新站区房地产市场活跃度较高，住宅成交量也是同比涨幅高的区域，主要是受长虹世纪荣廷、华润熙云府、金辉悦府等大盘的推动，2014年绿地、力高、禹洲等品牌房企在新站相继拿地，2015年新站楼市竞争或更为激烈。
政务区、蜀山区、瑶海区、经开区，4区域住宅成交量同比均出现下降，跌幅均超过20%。政务区同比下降40.32%，2014年以来政务区由于土地、项目的供给量减少，致使区域住宅成交量大幅缩减。在蓄客压力增大的背景下，蜀山区、瑶海区、经开区作为2013年住宅供给大区，2014年实际入市量同比分别下降18.59%、16.77%、38.02%，致使成交量上涨受限。
滨湖区、庐阳区、包河区，3区域同比涨跌幅度较小，区域成交量较为稳定。一方面受区域品牌新盘、大盘的热销推动作用。另一方面，3区域在规划、环境、配套、商圈等因素的助推下，吸引较多的市场需求。 2014年多品牌房企在3区域拿地，2015年在供给量不减的基础上，住宅成交量或将稳中有升。
2.区域房价：九大区房价跨度大 瑶海区房价同比涨24.57%
据房天下数据监控 统计，2014年合肥九大区住宅成交均价为：蜀山区住宅成交均价7753.45 元/平米，同比上涨6.34%；庐阳区住宅成交均价7681.58元/平米，同比上涨10.89%；包河区住宅成交均价7569.68 元/平米，同比上涨20.21%；瑶海区住宅成交均价7694.16元/平米，同比上涨24.57%；高新区住宅成交均价6999.64元/平米，同比上涨2.61%；经开区住宅成交均价7541.07元/平米，同比上涨12.15%；政务区住宅成交均价9489.35元/平米，同比上涨10.55%；新站区住宅成交均价6483.26元/平米，同比上涨12.49%；滨湖区住宅成交均价7880.90元/平米，同比上涨2.51%。
数据来源：合肥房天下数据监控
区域分析：
目前合肥九大区房价高低跨度较大，政务区房价长期保持在9千元/平米以上， 的环境资源与交通配套，再加上有限的土地与房源供给，价格将长期居高不下。新站区仍然是房价洼地，但2014年以来天水路沿线几项目热销，房价有“稳6逼7”的趋势。另外，禹洲、绿地、力高等房企相继在新站拿地，后期也或将整体抬高区域房价。高新区则由于刚需价格房源的成交量较大，房价基本稳定在7千元/平米上下，2014年同比涨幅仅2.61%。
蜀山区、庐阳区、包河区、经开区、瑶海区的房价，基本在7500-7800元/平米，但同比涨幅各不相同。包河区、瑶海区房价同比涨幅超20%，主要受品牌房企进驻、商圈板块兴起的影响。其中，包河区拥有信达银杏尚郡、和昌 城邦等热销盘，加上逐渐形成的“高铁南站商圈”，而瑶海区则有保利东郡、瑶海万达广场等劲销盘，以及早已成熟的“郎溪路板块”。庐阳区、经开区的房价同比涨幅持平九大区整体涨幅，区域不同价位阶梯的项目热销，保证房价的稳定增长。蜀山区由于大蜀山以北众多品牌刚需项目的持续热销，房价同比涨幅控制在6.34%。
滨湖区由于合肥万达城与宝能城较高的走量及“7字头”的价格，区域房价锁定在7880元/平米，同比涨幅仅2.51%。但区域众多项目的价格已 8千元/平米，随着“环湖CBD”热度上升及2015年省府的搬迁，滨湖区房价或将“破8逼9”。
四、2015年合肥房地产市场展望
1.宏观环境：2015年市场预期或将下降 三大方向领航楼市
在楼市 调控趋弱、房地产 增速下滑、商品住宅库存量高企等背景下。2015年，房地产市场预期将有所转变，楼市或将逐渐探底反弹。未来三大方向将领航2015年楼市：一、 通过货币政策、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障民生住房需求。二、房地产市场化，去 干预，抑制 性需求，调整市场有效 与供给。三、利用补贴、公积金、利率等刺激住房需求，加快库存去化，稳住住房消费。房地产市场宏观环境逐渐趋于稳定，楼市呈现“波动幅度变窄，波动周期拉长”的特点。
2. 市场供需：供给、 或探底 但之前将经历较长时间的稳定期。
2014年“一刀切”的 干预退出舞台，“分类调控”更好把自主权交给地方与市场，加上限购取消、限贷松绑以及在预售许可、房源质量等方面的 ， 2015年合肥房地产市场将持续稳定，供需仍将继续调整。
目前合肥住宅库存量可供消化5-6个月，去化周期较长。2014年合肥土地出让面积、成交金额同比分别下降20.23%、1.63%，加上尚未回暖迹象的需求量，2015年市场供给将进一步缩量，而开发 金额也将继续下行。供给量与 额的双双探底，直接推动新一轮的供需调整，房地产大周期也将进入“波谷期”。虽然限购已取消，房贷利率下调，公积金出台利好政策（公积金使用率已高于75%的警戒线），但恐难推动市场需求持续上涨。在探底波谷之前，合肥楼市或将经历较长时间的稳定期。
3．合肥房价涨幅可控 房价上涨预期不减
2013年、2014年合肥房价同比上涨幅度均超10%，暂无下行趋势。目前，合肥房价较为合理，远低于一线城市。房价短周期的涨幅不会太大，而在预售、 、备案等制度下，长周期的涨幅也在可控范围内。
合肥房地产市场刚需价位房源的成交占比并不小，一旦此类房源供给不足，置业者将被动接受较高价位的房源，刚需“价格线”也将抬高，促使房价进一步上涨。稳定房价或旨在稳定刚需价格房源的供给量，但合肥房地产市场竞争较激烈，热点、 地块的溢价率较高，较高的土地价格直接推高房价，而房企也难以大幅度、长时间的“牺价销售”。从目前来看，购房者与房企均存在未来房价上涨的心理预期。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
