[摘要] 2014年合肥九大区共开盘加推324场，较2013年的404场减少80场，同比下降19.80%。其中住宅类开盘加推281场，同比下跌22.80%。2014年住宅类开盘加推69027套，同比下降8.99%。
根据合肥房天下数据监控中心监测显示，2014年合肥九大区共开盘加推324场，较2013年的404场减少80场，同比下降19.80%。其中住宅类开盘加推281场，同比下跌22.80%；别墅类开盘加推5场，同比下跌50%%；写字楼开盘加推12场，同比上涨20%；商业类开盘加推24场，同比上涨20%。2014年住宅类开盘加推69027套，同比下降8.99%。其他4县1市(长丰县、肥东县、肥西县、庐江县、巢湖市)共计开盘96场。排除多次加推，2014年合肥市共有154个项目入市，其中住宅有135个项目。
数据来源：合肥房天下数据监控中心
2014年合肥楼市总体开盘场次同比大幅下降，其中住宅项目开盘场次同比减少83场；别墅项目开盘同比减少5场；写字楼项目开盘同比增加2场；商业项目开盘增加34场。住宅类商品房为合肥房地产市场的主要物业形态，是楼市冷暖的重要指标，而住宅类商品房的开盘情况反应了市场的实际供给量。2014年上半年楼市整体开盘情况要好于下半年，由于整体市场下行的趋势，催生房企对下半年市场预期下降，再加上蓄客、库存压力的持续不减，下半年供给逐渐走低，进而又导致成交量的进一步走低。
■2014年合肥住宅开盘281场 下半年开盘场次大幅回落逐渐趋稳
据房天下数据监控中心统计，2014年合肥九大区共开盘加推324场其中，住宅类项目总计开盘281场，月均开盘约23场。2014上半年，除了2月、5月的单月开盘场次低潮期，1、3、4、6月的开盘场次数均保持在35场。但从2014年7月以后，市场开盘场次大幅下降，仅“金九”超30场，其余5个月均为超过30场，而在年末11月、12月开盘场次略有回升。2014年合肥九大区开盘场次整体趋势：“高开低走，逐渐趋稳”，这也充分说明了“市场下行导致预期下降”的楼市特点。
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2014年上半年3、4月恰逢“市场下行”声音弥漫之际，直接导致“金三银四”预开盘量走低。在5-8月的市场供需调整后，业内对“金九银十”预期高涨，但在9、10月住宅成交量连续下跌的背景下，实际开盘场次远低于预开盘场次。随后年末11月、12月，预期开盘次数迅速回落，市场预期进一步下降。究其原因，主要涉及两方面：一方面，2013年楼市大热，透支部分刚需与投资置业群体，造成2014年整体需求量的下降，从而影响房源的入市预期与节点。另一方面，2014年“取消限购””松绑限贷”等政策较多，增加了置业者的观望情绪，进一步加剧需求减少，导致市场库存积压、蓄客乏力，进而多项目减量或延迟开盘。
■2014年合肥住宅开盘69027套 开盘价上半年攀升连涨下半年持续波动
2014年合肥九大区住宅共开盘69027套，月均开盘5752套。6月开盘8480套居全年之首，上半年3月、5月、6月住宅开盘量均超过8千套，下半年仅9月开盘量在7711套，其余5月均低于5千套。10-12月住宅开盘量逐渐稳定在4600-5000套。从合肥九大区住宅开盘均价来看，整体走势趋涨。上半年，开盘均价从年初7500元/平米上下不断攀升至6月点8513元/平米，进入下半年，住宅开盘均价持续波动，最终定格在12月的8189元/平米。
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2013年合肥九大区住宅开盘量明显高于2014年，2014年推盘69027套，同比下降8.99%。受其推量影响，上半年7500元/平米以上的住宅入市量占比超5成，成为开盘均价不断攀升的主要原因之一。下半年，由于多大体量刚需价位项目阶段、集中入市，导致住宅开盘价格持续波动，如10月的宝能城1600套（开盘价7579元/平米）；12月的华邦蜀山里703套（开盘价7767元/平米）、文一名门学府608套（开盘价7399元/平米等。
从区域开盘场数来看，高新区以开盘50场居九大区之首，经开区、庐阳滨湖区分别以49场、40场位居第二、第三。四大老城区（蜀山区、庐阳区、包河区、瑶海区）共计开盘113场，而五大新区（高新区、经开区、政务区、新站区、滨湖区）共计开盘148场。整体来看，2014年经开区、高新区、庐阳区、包河区、滨湖区楼市项目较为活跃。另外，九大区之外的县区组团共计开盘96场，其中住宅开盘89场，随着城市外延发展，像北城这样的区域楼市逐渐升温。
从区域开盘量来看，滨湖区开盘14022套居九区之首，经开区、庐阳区分别以9690套、9362套位居第二、第三。四大老城区（蜀山区、庐阳区、包河区、瑶海区）共计开盘30202套，而五大新区（高新区、经开区、政务区、新站区、滨湖区）共计开盘38825套。另外，据不完全统计，2014年县区组团开盘19509套。由于城市的快速发展以及土地或成本等因素，一环、二环内多为商业地产与改善型住房，而多数刚需住宅项目集中在二环之外的新区，这也成为新区整体开盘量高于老城区的主要原因之一。相比2013年，庐阳区与滨湖新区的推量同比基本持平，蜀山区、瑶海区、高新区、经开区实际入市量下滑，主要两方面原因：一方面，多刚需热盘项目进入尾声，推量不足；另一方面，市场下行、蓄客压力导致推盘延迟与减量。2014年，包河区、新站区实际入市量增加，主要受区域关注度上升以及房企相继进驻的影响。
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在2014年合肥楼市中，部分开发商选择多次加推。据统计，2014年开盘场数在5场以上（含5场）有23家，而开盘数量在7场以上（含7场）有8家，西南组团的禹洲天境全年开盘加推多达10场，居各项目加推场次之首，几乎每月1加推。少量多场的开盘模式，不仅可保持项目在楼市中的曝光度，而且在市场下行的情况下，准确判断市场，及时改变节点。2014年“售罄”“日光盘”“千人抢房”等开盘热词几乎绝迹，由于市场下行，多数项目蓄客量不满，很难再现上述开盘热销现象，仅有少数大体量新盘入市取得热销成绩，而楼市中也不乏“暗自开盘”“闭门开盘”的项目。
■需求量低难推高供给量 品牌刚需盘、纯新大盘仍是楼市热点
2014年合肥房地产市场有所下行，多数项目的入市并没有取得较高的去化率，同时蓄客量走低、蓄客周期拉长等现象，也不断拉低市场预期，难以推动整体成交的上涨。但也不乏销售稳定、入市频繁的项目，这也催生2014年合肥楼市开盘情况的2大特点：，大体量纯新盘入市后的去化率较好。主要以蜀山区的加侨悦山国际，滨湖区的合肥万达文化旅游城二期、中海滨湖公馆、宝能城，东城的禹洲中央广场，蜀山区的华邦蜀山里为代表，而品牌、产品、电商、价格等因素成为上述项目热销之基础。第二，品牌房企及刚需项目保持1月或2月1加推的频率，在保持项目曝光度的同时，以品牌、价格优势占据市场份额。如高新区的保利梧桐语、祥源城，瑶海区的保利东郡、瑶海万达广场，新站区的长虹世纪荣廷、华润熙云府等。
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