[摘要] 北京土地新政“初试啼声”，住宅用地不再价高者得。4月16日,北京土地“招拍挂”新政明确了今后商品住宅用地出让将不再只是“价高者得”。
不可忽视的隐患
除此以外,今后北京市国土局将进一步试点“不设评标委员会”的招标方式,引导企业理性参与土地竞买。试点采用“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”的方式,此举意在抑制地价和房价的过快增长。即企业在竞买时承诺的政策性住房配建面积、配建价格以及对未来商品住房的销售均价,将在土地成交后写入土地出让合同,并按约定内容严格执行。
这就意味着,在“限房价、竞地价”而房价确定的情况下,开发商综合衡量自身的成本控制能力和可承受的利润空间进行竞价。而根据“限地价、竞政策性住房面积”则意味着,在地块价格总价不变的时候,开发商依据自身的成本控制能力和可减少的利润空间去竞争,政策性住房面积多者将胜出。
“这两项政策都意图在保证合理房价范围内,对开发商的让利能力进行考核。”业内人士认为。
他说:“限房价、竞地价是针对房价而提出的。这就得看开发商自己决定多少利润合适了。”房地产行业15%成本利润率是大家测算土地时惯用的标准。但依据新政,房价在拿地时就必须签订并不得改动,那么对开发商来说支付的土地款越多,利润就越低。
“这对开发商的成本管理提出了更高的要求。”他表示,限制房价压缩了开发商的利润空间和开发成本,可能产生住房产品质量等问题。
北京鹏润地产控股有限公司总裁王军表示:“限定了房价再竞拍地价的话,压缩的是土地开发的成本,因此对购买土地的开发商来说,在开发建造的过程中就不能以品质为来考虑问题,而是会考虑尽可能地压缩成本,这样一来,就与人们日益增长的改善性住房的需求相违背。”
“同样,'限地价、竞政策性住房面积’的政策对开发商而言,取决于其对利润的追求。”上述业内人士认为,限制土地价格,所建造的保障性住房就越多,开发商让利就越多,而商品房的数量也就随之减少,因此项目的利润会降低。
李国平也指出:“虽然,抑制开发商不能有高房价,但由于供求关系的紧张,仍然会导致在三级市场上的权力寻租。比如有一套房子政府规定的只能卖某个限定的价钱,但周边房价已经很高了也降不下来,这种情况下谁能买到房子谁就拿到了利润。”
不难发现,新政能在一定范围内抑制高房价和平抑高地价,但可能存在的隐患也不可忽视。
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