信号！运河新城二手房，不到1.4万/㎡成交了！

真的没想到，运河新城第一套二手房刚成交，就直接破发了！

运河新城航拍大图

NO. 1｜壹

运河新城首套二手房，低于1.4万/㎡成交

近期，微博有消息称，地处运河新城的龙湖文德璟宸天著成交了一套87㎡的洋房，总价120万，折合单价1.36万/㎡。

这是什么概念？作为当年的摇号红盘，该房源当时的备案价为143万，考虑到中介费以及利息的持有成本，至少亏了30万以上。

目前，该小区在贝系上共有5套房源挂牌，一套87㎡的洋房飞机户型，挂牌均价为1.42万/㎡；一套92㎡的小高层，挂牌均价为1.77万/㎡。

贝壳截图

剩余挂牌的三套房源，均是面积约300㎡及以上的低楼层超大户型，单价七八千一平，暂时不具备代表性。

可即使如此，对标当年非刚需高首付，一万六七的开盘价，全都亏惨了。

NO. 2｜贰

规划兑现缓慢，运河新城发展优劣势解析

龙湖文德璟宸天著二手房的低价成交，毫无疑问，会让板块楼市更加雪上加霜。

运河新城的优势是规划起点高，合肥重点发展的五大片区之一，“十四五”规划的二级中心片区，对标环城、天鹅湖、滨湖而打造的城建4.0时代。

运河新城规划图

可怎么说呢？运河新城距离合肥主城区，真的是太远了。之前宣传的地铁2号线西延，一直在规划当中，等到真正建成还不知道什么时候。

依托公交等公共交通或者开车，即使去最新的高新区，也需要很长的一段时间。地理上的远距离，直接把主城区的一大波客户给隔离在外。

另外，城市发展模式的转变，也是运河新城发展变缓的一个重要原因。

前几年，城市发展是外拓式的，以运河新城等为代表的一大堆新区拔地而起，当年造势宣传可谓是普天盖地。

可这几年，城市发展的中心是回归主城。从高层到地方，清一色都在谈城市更新，谈城中村改造。

所以，我们能看到，不仅是运河新城，像少荃湖、和睦湖、北城办等一大批新区的发展速度都在放缓。

那么，运河新城后期发展的机会点在哪？

不同于其他板块，如东部新中心的配套先行，运河新城采取的是拍地先行 配套随后的模式。自2020年龙湖、上坤拿地到2023年，短短数年时间，板块已有14宗涉宅地块出让。

这套发展模式在市场高峰期还可以支撑，可恰逢近几年，楼市下行，城市大环境愈发严峻，购房者对未来的预期愈发悲观。

它们不再相信高大上的大饼，而是实实在在的确定性配套。而运河新城当前最大的问题，就是现有配套不足，支撑不起高房价。

当然，进入到2023年以后，运河新城配套兑现速度明显加快，如2023年累计开工市政道路67条，安徽医科大学临床医学院一期建成投用，合肥八中运河新城校区今年9月份投用。

可这些还远远不够，运河新城现在需要做的就是以时间换空间，弥补现有配套上的不足。

NO. 3｜叁

运河新城新房市场分析

当前的运河新城，主要是新华四子以及创霖、通和等盘在售。

其中，新华都汇中心为准现房，首付27万起，总价116万起，主力户型约90-130㎡，成交到店佣金4个点。

新华星耀学府/江河主力在售户型97-173㎡，星耀翰林主力在售户型约99-143㎡，一个主打满分竞品质，一个主打高标准精装。

通和星辰同辉临近合肥八中，国企开发，主力在售建面约92-126㎡；创霖锦程澜湾在售洋房，主力面积段92-119㎡。

整体来看，当前的运河新城，热度正在逐步退烧，优惠力度普遍较大，有的甚至能打9折，一套房子的佣金至少都是四五万起步。

筋斗云AI楼市指数系统的数据也显示，2023年至今，运河新城共计供应了2944套新房，成交了2325套，供求比为1.26:1，明显供大于求。

新房过量供应，也是运河新城当前楼市遇冷的一个重要原因。

NO. 4｜肆

专家、房企代表点评运河新城

针对运河新城的发展，本站也在第一时间咨询了相关专家、房企代表。

安徽省房地产研究会副秘书长王磊认为：

目前，政府在运河新城整体结构与空间布局基本趋于稳定。如何充分利用自身独特的“未来产业”板块战略优势。完美契合科学，系统的空间布局理念和业态分布，将会是运河新城的价值提升的重要因素。

某房企投资负责人认为：

运河新城最大的问题是发展时间过短，在刚启动建设之时，就开始大规模供地，导致板块房地产市场严重供大于求。

原本，这在房地产高峰期不算什么事，只要板块预期足够高，绘就的蓝图足够美好，购房者就愿意为之买单。

可当城市发展速度放缓，购房者预期减弱的大环境下，运河新城配套不足、距离主城区较远等劣势就显现出来了，这也是当前楼市横盘的一个主要原因。

第一房智库认为：

作为合肥五大重点发展片区之一，运河新城定位能级较高，但由于发展时间过短，现有配套不足等原因，近两年发展速度明显减缓。

不过，随着教育、医疗、教育等一系列配套的加速建设，运河新城的价值也在夯实。

结语：运河新城虽然有板块潜力，但毕竟还未发展成熟，更多还是适合刚需群体。改善群体可能需要适应配套兑现周期，非自住群体则要长期持有。

期待运河新城的各项配套能够加速兑现，实现高品质生活住区的规划定位。