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2024年上半年有两件头等大事，一是“4·28”新政出炉，成都告别了长达7年的限购时代，二是“5·17”新政出台，央行四箭齐发，开展“史诗级”救市。重磅政策两连发，为市场注入了一股强大的动能。根据统计，2024年5月、6月成都新房住宅备案量分别为122万㎡、118万㎡，环比4月的107万方有较为明显的增长，新政效果初显。如今，2024年上半场已经告一段落，在过去的半年里，成都市场表现如何？在此，我们不妨通过多组数据一起来回顾一下吧。![]()
首先是土地市场。
根据统计，2024年上半年大成都已供应住宅用地60宗，合计约2955亩，与去年同期（60宗、3039亩）基本持平。截至6月底，成都今年已成交住宅用地36宗，合计约1740亩，作为参考，2023年同期数据为46宗、2433亩，全年数据则为173宗、9231亩。此外，在已供应住宅地块中，有6宗地因故终止。
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分圈层来看，“5+2”区域成交13宗，合计约476亩。其中扛大旗的是锦江区，成交5宗、合计约190亩，成交宗数位居全城第二；成华区、高新南区、金牛区各成交2宗，青羊区与武侯区各成交1宗，供地大户天府新区因尚未有土地供应，暂未有成交的住宅地块。二圈层中双流区以6宗、约353亩遥遥领先，成交量居全城第一，龙泉驿区、温江区、新都区各有1~3宗成交，目前郫都区暂时挂零，不过其将在7月迎来今年的第一拍。三圈层共成交11宗地，分别来自青白江区（4宗）、东部新区（4宗）、新津区（1宗）、彭州市（1宗）、简阳市（1宗）等5个区域。换言之，三圈层目前还有6个区域今年尚未有住宅用地上市，分别为都江堰、邛崃、崇州、金堂、蒲江、大邑。![]()
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2024年上半场，成都共有3个区域平均成交楼面地价超过20000元/㎡，即高新南区、锦江区以及青羊区。三个区域均价同时跨过2万大关，属于成都首次。![]()
这半年里大成都共有7宗地成交楼面地价超过20000元/㎡，并将最高地价纪录更新至24500元/㎡。这7宗地分别被3个区域承包，即锦江区、高新南区、青羊区。这之中，锦江区无疑是大赢家，不仅包揽了单价最贵的2宗地，也承包了溢价率TOP3地块，成交5宗地，4宗为“2万+地块”。成交地块分别位于林家坝板块与三圣乡板块，这正是现阶段锦江区重点开发区域，也是锦江区土地与住宅供应的主阵地。![]()
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从拿地企业来看，头部房企与品牌房企中，华润置地、龙湖、金茂、中国铁建、越秀、中旅等都有土地新入账。
其中金茂继2021年的锦江金茂府之后二度布局锦江区，且拿下的是成都地价最贵地块；中国铁建继2013年的锦江国际花园之后，时隔十年再次进驻锦江区，以楼面地价22400元/㎡落子林家坝；近4年润达丰在成都共拿地2宗，2020年以破纪录的20700元/㎡地价布局新川，即现在的悦蓉东方，2024年又以彼时破纪录的23400元/㎡拿地林家坝，两次拿地都很有魄力；新绿色是为数不多有2宗地进账的企业，即高新南区的2宗连襟地块，价格不菲。上半年从中央到地方，政策密集出台，一定程度上提振了市场信心，但要从销售端再传导到企业投资端需要时间，因此短期内“重点城市、重点板块、重点地块”已经是房企不二行动指南。进入下半年，根据成都市公共资源交易服务中心公告，目前7月成都中心城区已有22宗地块待拍，合计约1128亩，同时彭州市也在7月1日上新了2宗住宅地块。这些地中不乏优质地块，青羊新城、新川、三圣乡、茶花、槐树店、二八等热门板块均有土地候场。有拿地计划的房企可以重点关注。![]()
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统计显示，2024年上半年成都新房住宅新增供应50000余套，成交备案49000余套，供销基本持平，不过与去年同期的74000余套、79900余套相比，有一定差距。“4·28”新政全面放开限购，“5·17”新政央行四箭齐发，政策支持力度非同一般。从平台找房热度、二手房带看量、项目到访量以及外地客群进入等情况来看，新政取得一定的正向效果，但要真正实现逆转，还需要时间，下半年或许才是真正的检验时刻。（相关内容可阅读“是涨是降？5月成都市场或许和你想的不一样”）![]()
具体到各区域，无论是供应量还是成交量，天府新区一如既往处于断层领先的地位，供销套数均超过5000套；“5+2”区域中，成华区供销量排第二，锦江区是供应量最少的区，高新南区是备案量最少的区。二圈层中，除郫都区略微靠后外，其他四个区域成交量基本持平，都超过了3500套，其中新都区销量最高；三圈层中，供销较为突出的是新津区与金堂县，备案量超过2000套，邛崃市、蒲江县、大邑县三个区域供销量都比较少，处于同圈层中的低位水平。![]()
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2024年上半年大成都新房住宅备案均价约为18437元/㎡，同比去年微降约3.5%。聚焦来看，2024年上半年成都共有2个区域备案均价超过30000元/㎡，分别为锦江区的33205元/㎡与高新南区的31069元/㎡；天府新区备案均价约24390元/㎡，同比去年微涨，并超越金牛区与成华区，位居全城第五。二圈层中龙泉驿区与双流区备案均价继续稳居TOP2，分别为18399元/㎡、17849元/㎡；三圈层中东部新区与新津区备案均价都超过了11000元/㎡，其中东部新区达到了12319元/㎡，其余区域备案均价集中在7000~9000元/㎡。![]()
分维度来看，上半年成都有4个区域备案房源套均总价超过400万，分别为锦江区、高新南区、青羊区、武侯区，其中锦江区达到约528万，妥妥的全域高端局。二圈层中，依旧是龙泉驿区与双流区“手拉手”迈过了200万大关，分别为约248万与约236万，郫都区、温江区、新都区买房成本则要温柔很多，套均总价基本在150万左右；三圈层中的东部新区、新津区、邛崃市、都江堰市套均总价都在100万之上，其中东部新区与部分二圈层区域大体相当。![]()
就成交房源户型面积而言，二三圈层主要集中在106~135㎡之间，以刚需、刚改为主；“5+2”区域则以深度改善产品为主，其中青羊区、武侯区、锦江区、天府新区、高新南区套均成交面积均超过150㎡，位居第一的青羊区上半年备案房源套均面积达到了178㎡左右。![]()
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根据统计，2024年上半年成都单价3万+房源与单套总价500万+房源备案量均为4000余套，销量占比约9%。换言之，上半年成都每成交10套房，大约就有1套单价超过3万或总价超过500万。这一占比与去年基本持平，不过总量上有所减少。![]()
分区域来看，目前成都高端产品主要分布于“5+2”区域，此外，龙泉驿区与双流区也有少量高改产品输出。天府新区因市场基本盘较大，成交量继续稳坐头把交椅；单价3万+产品备案量位列二三位的是高新南区与锦江区；总价500万+房源备案量仅次于天府新区的是青羊区，这与其今年上半年备案了大量大面积房源有关。![]()
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从全国市场来看，各大城市在供地的“量”与“质”上都进行了优化调整，成都亦不例外。尽管上半年住宅地块成交量低于去年同期，但亦不乏亮眼表现，尤其是核心地段的靓地，依旧能驱动房企为之砸重金。
“分化”现象在住宅市场也同样明显，在“确定性”的导向下，购房者对区域的筛选、对项目的挑选都出现了更明显的偏好，核心地段优质项目表现更“稳”。购房者的信心恢复需要时间，下半年的表现或许更能反映出市场调整的结果。
但无论如何，近两年在全国市场走出独立行情，成都的市场容量与发展韧劲，毋庸置疑。
最后，从提供资金大力支持保交楼到调节土地供应模式、以旧换新，再到降低置业门槛与购房成本……政府救市的决心相当坚决，未来依据房地产实际情况也有望继续政策加码。调整期亦是阵痛期，下半场已经开始，不妨多一点耐心，也多一点信心。
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地产全说2024-07-03 11:06:10来自北京市
