房价上涨,合肥楼市还会有大招?下半年楼市预测来了

上周6月20日，全球三大评级机构标普，针对24年中国楼市做出3个研判。

一是继续寻底。下半年楼市将在新一轮政策引导下继续寻底。

二是下跌15%。预计2024全年中国商品房销售额将下降15%。

三是超9万亿。2024全年销售额预计在9.5万亿~10万亿！

按照标普预测，对比 2021 年全国商品房销售额 18 万亿的峰值将下降近一半。事实上，根据国家统计局最新消息数据，2024年1-5月销售3.6万亿，距离标普预测的9.5-10万亿的预测还差5.9-6.4万亿。

肯定会有不少人有疑问，为什么上半年“救市”政策这么密集，力度这么大，为什么市场销售额还会下滑？

本期，我们将以数据加分析的形式重点分析上半年楼市以及下半年市场预测。

2024年上半年全国楼市行情

一、土地市场

上半年，全国300城经营性土地成交建筑面积为2.96亿平方米，较2023年同期下跌16%，再度刷新历史同期。价格方面，因一二线城市成交规模占比减少的影响，上半年土地成交平均楼板价为2556元/平方米，同比去年同期下降了20.9%。分月度看，除1月以外，其余月份同比成交规模均在下降。

分能级来看，二线、三四线城市土地出让金降幅均超四成。2024年上半年，一线城市住宅用地推出面积同比降幅超五成，其中上海、广州、深圳降幅均在七成左右，二线、三四线城市土地出让金降幅均超四成。部分城市优质地块拍出较高溢价，而多数城市或郊区土拍情绪仍较低。成交楼面价仅一线城市同比上涨，其余城市均有不同程度下跌。

土拍规则方面，2024年以来采取更加灵活和市场化的竞拍规则。

一是，3月上海放松“70/90”政策，深圳跟进取消“70/90”政策并减少住宅公摊面积，福州于2月优化阳台面积规则。

二是，4月30日，北京海淀永丰南地块最高溢价率提至20%，此前溢价率最高15%，6月7日，上海发布的4宗商品住房用地出让公告中，取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求。当前仅剩北京、深圳等少数城市仍保持涉宅用地土拍最高限价政策。同时，杭州在销售限价、青岛在土地出让金余款缴纳期限方面也做出相应优化。

再来看看重点城市2024年商品住宅供地计划情况。根据监测的19城数据来看，2024年供地计划总量缩减约10%，主要原因一方面是，今年4月末，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，其中提到要合理控制新增商品住宅用地供应，要求库存量大的城市，应暂停新增住宅用地出让。另一方面也是主要原因，城市的土拍热度不高，地方推地的积极性不高。

房企拿地特性方面，央国企仍是拿地主力，部分城市地方国资占比较高。2024年上半年央企、全国布局的国企及地方国资合计占比超70%，其中北京、深圳、广州、上海、厦门等地央国企拿地金额占比均在八成左右，合肥、天津央国企占比也过半，均较2023年全年有所提升。福州、郑州地方国资占比较高，拿地金额占比均在七成左右，且均高于2023年全年占比。杭州本地民企拿地金额超过7成。

按照标普预测，想要在年底达到9.5-10万亿，也就是说接下来的7个月里面，至少月均销售0.84万亿，拿上半年数据表现来看，下半年市场压力还是非常大的。

数据来源：国家统计局

从国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格走势不难看出，整体房价在持续走低，二三线城市最为明显。

对于购房者而言，房价上涨的时候大家都抢着买房，担心买晚了购房成本会更高。相反，房价处于停滞或下滑阶段的时候，大家普遍会选择观望，担心后面价格还会降。

数据来源：国家统计局

2024年下半年房地产市场预测

一、517政策出台后市场回暖明显

在“5.17”新政出台后，市场下跌速度放缓，但交易变化趋势出现分化。一是二手房市场，上海、北京、广州、杭州等一二线城市交易面积受到提振，但新房市场交易面积仍在普遍下滑，二手房市场热度暂未传导至新房市场。但在二线及以下城市，新房成交面积有所上升，二手房市场却普遍出现不同程度的下跌。但总体来看，517新政确确实实提振了市场信心，也带动了市场回暖。

二、高层“救市”决心坚定，517政策只是开始

2022年以来，全国各地出台利好楼市政策超2000条。其中2024年1-6月份出台364条，同比上升13%，二季度各地政策保持较高频次。一线城市在限购、限贷、公积金贷款等方面均有政策优化。二线和三四线城市继续从取消限购、完善二套房认定标准、优化公积金贷款政策、优化限售、发放购房补贴等方面优化需求端政策。

从目前高层的动作来看，“救市”决心非常坚定，所以未来或将会根据房地产市场情况进行政策加码。这也会在一定程度上改善购房者预期。

第一，对于保交楼，继续提供资金支持

目前的情况是，在利好政策密集出台的背景下，二手房市场要远远好于新房市场。其背后的主要原因一方面是价格原因，主要原因还是因为大量房企的暴雷导致新房需求外溢至二手房。因此，保交楼一直是房地产调控非常重要的一部分。

一是白名单机制专项贷款（（即城市房地产融资协调机制），截至5月16日，商业银行审批通过了贷款金额9350亿。

二是央行的保障房收储再贷款，明确拿出3000亿。

三是现在的收购存量宅地专项债券，暂未公布。

如果资金到位，可以缓解一部分企业资金困难的问题，让保交楼工作得到顺利执行，相信市场也会很快修复。

降首付是让资金不充裕但有需求的客户可以上车，让之前不具备购买力的人变成有效需求。降利率是降低购房人的购买成本和还贷成本。北京517政策终于落地，这也意味着四个一线城市517新政已全部落地。从一线城市新政调整方向来看，核心还是降首付和房贷利率，并松绑限购。除了以上政策，其实目前救市政策还有很大的想象空间。比如目前呼声最高的降低存量房贷利率等。

合肥市场分析及预测

一、政策端

2024年上半年，合肥在公积金、新房摇号、购房补贴等领域出台支持政策，鼓励刚需、改善购房。

1月，合肥延长支持提取公积金支付首付款政策2年。

5月15日，合肥出台十条新政，主要包括：实施购房补贴，购买新房最低补贴1%，对于新市民、“以旧换新”等群体最高补贴2%，取消摇号，市区商品住房项目不再执行公证摇号公开销售，由企业自主销售，提高公积金贷款额度，双方正常缴存的住房公积金最高可贷额度调整为100万元，单方调整为70万元。

5月21日，合肥将首付比例调整至国家规定的下限，即首套房贷首付比例降至15%，二套房贷首付比例降至25%，首套房贷利率也降至3.45%。

二、土地端

根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，合肥市区2024年1-6月份累计出让涉宅用地20宗，成交14宗，6宗终止出让。成交金额123.5亿元。2023年1-6月合肥市区成交涉宅土地是24宗，258.5亿元。从宗数上看，比去年同期就少4宗地，但从金额上看，基本上是少了一半。从热度上来看，今年的土地热度不及去年。从昨天的土拍可以看出，目前合肥的土地市场，房企拿地较为谨慎，对于核心板块拿地热情较高，对于不确定性较大的区域不敢带太高预期去拿地。合肥新房已经全面进入改善型，尤其核心区域，产品越来越“卷”，户型越做越大，已经不是刚需购房者能承受的。而对于目前拿地的逻辑是哪里适合做大面积改善产品就在哪里拿地

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

二、新房端

近一年半合肥市区新房月均供应量31.2万㎡，月均成交量30.3万㎡，成交均价为22398元/㎡，供需几近平很。分月度看，从2023年6月开始，市场长期处于筑底期。成交均价方面，近一年半稳中有涨。由此可见，新房市场的购房群体更倾向于选择高能级板块的高价格产品，同时在放开限价后，市场价格有明显上升趋势。从2023年12月开始至2024年2月份，合肥市区新房市场已经连续2个月下跌，2-5月份市场连续4个月上涨，6月份截止27号的成交量在21.4万方预计到月底可能会超过5月实现连续5个月上涨。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

三、市场预测

1、新房整体均价还会涨，从2023年下半年及2024年半年合肥市区成交的土地来看，均位于核心板块，高端住宅项目较多，后期这些项目入市将进一步拔高合肥新房成交均价。

2、“学区房”回归理性，但仍然是成交主力。合肥的购房者，从之前文章分析的成交结构上可以看出，对于学区的偏好程度要高于其他配套。前几年随着教育集团化的推行和楼市上行，一时间遍地“名校”和“学区房”。如今，随着教育集团化的普及，买房人越来越理性的看待学区这个问题，所以一些没有时间沉淀、没有成绩支撑的学校，已经陆续被排除到“学区房”的范畴之外。

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NO. 4｜肆

结语

第壹房智库研究院院长、安徽省城市与房地产高等研究院院长 王仁华观点：

目前高层“救市”决心坚定，下半年楼市可能还会有更重磅的“大招”出台。政策或将从保交楼，继续提供资金支持，供需两端共同发力等。另外，目前降低存量房贷款利率的呼声较高，后期政策也不排除会从这方面入手。对于合肥而言，在整体政策环境逐渐宽松的情况下2024年的房地产市场也迎来了连续4-5个月的上涨，按目前的形势来看，下半年合肥新房市场的成交均价可能还会涨！