20个重点城市放开限购！2024年楼市格局已定...

近日，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会。会议强调，充分赋予城市房地产调控自主权各城市可以因地制宜调整房地产政策。截止至目前，全国29个主要城市包括19个超大特大城市，至少有南京、合肥、济南、青岛、武汉、无锡、宁波等在内的20个城市已全面取消住房限购政策。2024年注定是楼市不平凡的一年。

NO.1丨壹

2024年或将是政策调控最频繁的一年

一、充分赋予城市调控自主权各城市可以因地制宜调整房地产政策

住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会。住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹出席会议并强调，加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。会议强调，各地要抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单精准有效支持合理融资需求;充分赋予城市房地产调控自主权各城市可以因地制宜调整房地产政策，首批房地产项目名单月底前落地名单落地后即可争取贷款。由此可见：第一，2024年各地政策将进一步放松，且持续下探。第二，部分房企资金情况将提前得到改善，有望在2024年重返土拍市场。

二、20个重点城市全面放开限购

1月27日，广州发布调控，解除120㎡以上购房限制；紧接着，1月30日苏州全面取消限购。同日上海规定自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非户籍居民，可在外环以外区域(崇明区除外)，限购1套住房。截止至目前，在全国已经有20个重点城市全面取消限购政策。在这一波放开限购的城市里，佛山、东莞是最早打响枪声的。早在2022年的12月，两座城市就前后脚宣布全面取消限购的政策。此后，天津、南京、大连、济南、青岛等16个城市在2023年的9月争先恐后执行了相关政策。非一线城市中，目前只有杭州、成都、西安、天津、长沙仍未完全取消限购政策。

三、2023年政策频次、力度已超2022年

回顾2023年，金融端，延长“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”、降首付、降利率、认房不认贷等利好政策层出不穷。全国276省市634次政策放松，频次已超2022年；一线城市边际松动，多数二线城市解除限购限售。随着国家政策对房地产的大力支持，2024年各地市楼市政策有望进一步放松且力度会持续加大。

NO.2丨贰

市场成效决定政策力度

一、大部分城市1月土地成交仍以底价成交为主

土地市场方面，全国300城1月经营性土地成交规模持续位于低位，土地市场供地节奏明显变缓。土地热度方面，1月平均溢价率3.7%，较上月上升0.2个百分点，止住了连续大半年的下行趋势，分城市来看，仅北京、上海、杭州、长沙、郑州等少数重点城市部分热点地块能保持一定热度，其余大部分城市仍以底价成交为主。

从房企拿地来看，TOP100企业拿地总额同比大幅增长，主要受2023年1月重点城市仅一城土拍及春节假期错峰的影响，供应量呈季节性回落，企业拿地基数较小；2023年10月以来，22城陆续“取消土地限价”，带动重点城市及区域土地热度有所回升，房企拿地意愿有所恢复，但持续性有待观察。2024年1月，多城市土地挂牌出让，一方面，土拍城市分化显著，多个城市取消限价上限后，核心城市优质地块土拍升温、竞争激烈，带动平均溢价率显著回升。另一方面，同一城市中不同板块分化也较为明显，非核心区以及远郊地块成交依旧低迷。

二、一二手房规模“此消彼长”，住房需求容量总体稳定成交量方面，2023年统计的30个城市数据显示，2023年30城一二手房总量同比增加13%，30城二手房规模创新高。一二手房规模“此消彼长”，住房需求容量总体稳定。（备注：30城：上海、北京、广州、深圳、成都、杭州、南京、青岛、厦门、苏州、天津、南宁、合肥、重庆、武汉、郑州、宝鸡、东莞、佛山、汉中、漯河、渭南、扬州、舟山、北海、江门、清远、资阳、西安、大连）1月份全国新房销售持续降温，2024年1月，TOP100房企销售总额同比下降33.3%，较去年同期降幅扩大1.6个百分点。单月销售额环比下降47.7%，销售额超百亿房企7家，较去年同期减少6家，超五十亿房企8家，较去年同期减少1家。

三、百城新房成交前高中低后稳，成交涨跌参半

2023年百城商品住宅销售2.8亿㎡，同比下滑9.7%；月成交，前高中低后稳，城市走势差异明显，涨跌参半。1月百城新房价格同比环比均上涨，1月份百城新建住宅平均价格为16244元/平方米，环比上涨0.15%；同比上涨0.43%。主要随着去年底以来部分核心城市改善型购房需求逐步释放，这种结构性的变化带动了价格上涨。

四、二手房方面，量升价跌

1月份二手住宅日均成交面积同比大幅增加，其中，多数一、二线城市二手住宅日均成交面积同比仍增长。1月份百城二手住宅平均价格为15230元/平方米，环比下跌0.56%，已连续21个月环比下跌，同比跌幅扩大至3.96%。分城市来看，1月百城二手房仅三亚一城价格上涨，其余99城二手住宅价格均下跌。受制于部分二手房源出手难度大、居民收入预期不稳等因素，导致二手住宅价格继续承压，虽然部分核心城市的政策宽松，也给二手房市场带来了一定市场活跃度，但整体带动幅度有限。

NO.3丨叁

结语

限购的本身意义在于防止房价的过度上涨。而针对于当下的市场，超大特大城市的全面放开限购是有助于从需求端促进市场回暖。得益于人口的不断增加，城市框架不断拉大。即使是当下的市场，一线城市和强二线城市核心板块的房产依然是抗周期性较强的“资产”。因此，本轮调控，重点城市的楼市或将会迎来的一波“小阳春”，部分城市房价或将迎来新一轮上涨。同时住建部已明确表态，2024年“充分赋予城市调控自主权各城市可以因地制宜调整房地产政策”。这无疑是给各地市吃了一颗“定心丸”，预计2024年的楼市调控频次和力度或将超过2023年。