滨湖地价破新高，久违的地王、高溢价率回归

滨湖地价破新高，单价2876万元/亩，新晋合肥单价地王。

NO.1|壹

合肥新地王诞生

11月首场土拍收官，滨湖BK202305地块11家房企参拍，价格冲高，达2876万元/亩，高速竞得，突破合肥土拍原单价地王政务融创壹号院。总价33.87亿，溢价率44.89%，久违的地王、高溢价率回归。

聚焦滨湖市场，高速滨湖05地块成交单价高于置地双玺，但受容积率2.4影响，居住楼面价17975元/㎡，低于楼面价19912元/㎡的置地双玺。

1、滨湖地价创新高

该地块地处金融板块，东侧一路之隔就是望雲，西侧近伟星滨江道，此次限定精装交付，入市价进一步拔高。

望雲地处环湖板块，今年4月拿地，满分竞品质摇号，居住单价2275万/亩，A地块楼面价14218.68元/平，B地块楼面价15511.29元/平，溢价率14.9%。限定精装交付，整盘均价3.3万/㎡，最高单价3.9万/㎡，建面约140-220㎡。

伟星滨江道地处金融板块，去年12月拿地，满分竞品质，居住单价2206万/亩成交，居住楼面价15040.83元/㎡，溢价率14.9%。限定毛坯交付，毛坯限价27642元/㎡。

参考周边在售楼盘，高速滨湖05地块未来入市3万+/㎡毫无疑问，若产品力足够出彩，不排除冲击4万/㎡的可能。

2、时隔7年多地王再现

受土拍政策的影响，合肥上一波地王追溯到2016年前后，时隔7年多地王重现，不出意外在滨湖，具有风向意义。

此前滨湖佳兆业拿地，一夜之间新房200万左右房源被抢空，二手房价格跳涨，热度甚至传导到市区其他区域。

此次土拍历史再现，能否如愿传导到市场上呢？先看两个例子：

土拍结果一出，滨湖有盘紧急通知，18点后项目所有优惠全部回收。

金融板块一盘发布通知，即日起，所有房源首付比例不低于6成首付，马上执行。此前该项目正常首付即可购买，未设额外首付门槛要求。

当然，市场反馈还要持续关注，究竟是一时热度，还是春天的前兆？暂时说不准。

NO.2|贰

滨湖楼市分析

目前，滨湖楼市在售楼盘并不多，大多数进入尾盘阶段，仅少量楼盘有房在售。

省府板块关注度颇高，龙湖青云阙整盘均价3.37万/㎡，现已清盘；亟待纯新盘远大九庐入市补仓，小高层放风价约3.7万/㎡，洋房放风价约4万-4.2万/㎡，建面约260㎡楼王放风价约4.5万/㎡，起步户型156㎡。

若最终入市价果真如此高，远大的品牌力和产品力能否撑得起4-5万/㎡的价格，有待进一步验证。

1、失去倒挂优势，更关注性价比

要知道，经过几波房价门槛拔高，尤其是新房失去价格倒挂优势，即便是资金预算充足的改善客群也开始“货比三家”，更谨慎地进行房源选择。

放眼全市，同样定位高端改善，宣传产品力升级，有盘摇号接近售罄，有盘零星登记个位数去化，背后的原因主要集中于买房人对地段、房企及项目本身的认可度。

2、滨湖四盘对比，省府要卖4.5万/㎡

从板块来看，省府排首位，环湖其次，金融随后。纯新盘远大九庐的板块认可度较高，随后是望雲，高速滨湖05地块及高速尚阖院、伟星滨江道属于同一档。

从房企来看，国央企>全国性龙头房企>地方房企。其中，远大为六安本土房企，2012年首入合肥打造远大尚林苑，2022年起重回合肥，先后落四子，品牌认可度不及滨湖其他房企。类似“小而美”房企的抗风险能力远不及全国性房企，对改善产品的定位及兑现相关探索起步较晚，尚无法与华润、龙湖、高速等房企匹敌。

从项目本身来看，今年拿地的四个项目均限定精装交付，面向高端改善客群，分别为省府板块龙湖青云阙（整体均价3.36万/㎡）和远大九庐（放风价3.7-4.5万/㎡，楼王高达约4.5万/㎡）、环湖板块望雲（整盘均价3.3万/㎡，最高3.9万/㎡）、金融板块高速05地块（新地王，入市价不会低）。

四盘价格比较来看，远大九庐的放风价偏高，单价最高4.5万/㎡，改善客也在犹豫。撇开省府板块的区位优势，同为装修交付，远大九庐比龙湖青云阙预计高出3000元+/㎡，此次下手，是高位站岗，还是涨价前的捡漏呢？

3、省府新供地，热度只会更高

更何况，11月还有一场土拍，滨科城BK202307号地块要卖，地处省府西，东侧为行政办公用地，西侧为葛洲坝紫郡府，省府核心区域仅有的留白地。地块体量不大，面积36.22亩，容积率≤1.5，同样冲着高端改善而来。

参考今天的土拍，滨科城BK202307号地块大概率将刷新高速滨湖05地块的单价记录，成为新地王；参拍房企更多，最终知名房企拿地。

若入市价格与远大九庐差距不大，考虑产品力和兑现力，难免分流客群。

结语：滨湖地价创新高，房价要涨的消息不绝于耳，影响买房选择。实事求是的说，唯有价格与品质相当，甚至质优价廉，才能征服买房人。