时隔6年地王即将再现，合肥楼市有何影响？

土拍重回“价高者得”，地王即将诞生！对楼市会产生的影响呢？持续关注。

NO.1|壹

地王，曾一度消失

伴随着三批次供地清单发布，“地王”一而再、再而三被提及，今天来聊一聊那些年合肥的地王们。

地王，指的是高价竞拍土地中标者，说白了，跟钱有关，可分为单价地王和总价地王。此外，还有楼面价地王，在价高者得时代直接关系到入市价。

地王的背后，是房企的迫切拿地及市场预期乐观，进一步刺激买房需求。攀高的拿地成本，终究会呈现在入市价上，这就要求开发商通过提质的方式来加价，主动进行产品力迭代。

那为什么“地王”一词淡出视野呢？原因在于土拍政策的变化，地块设有居住最高限价。

自2018年8月合肥土拍出新规，实施“举牌应价+摇号”，首提居住最高限价，地王自此消失。

图源：合肥土地市场网

此后土拍规则多次变化，从竞租赁到竞品质到摇号，受居住最高限价影响，溢价率均控制在红线之内，100%及以上溢价率成为历史。

图源：合肥土地市场网

而今，根据最新政策，“调整价格政策，充分发挥市场调节作用，鼓励优质优价，取消商品住房楼层差价率限制。”10月起的土拍公告中，不再体现“居住最高限价”，明确拍卖方式为价高者得，重回六年前，高溢价率、地王等将重回视野。

图源：合肥土地市场网

NO.2|贰

同为地王，不同市场走向

回顾合肥楼市，2016年地王一词频出，不断刷新记录，2018年后因政策变化逐渐淡出视野。

合肥总价地王为滨湖文一塘溪津门，成交总价高达76.89亿；单价地王前三甲分别为政务融创壹号院、滨湖置地双玺、庐阳和顺叶语溪。

合肥各区地王，合肥楼市制图，侵权必究

相较于同区域在售楼盘，地王拿地成本更高，入市价偏高。再加上赶上最严楼市调控，不少地王难以攻克备案价，捂盘多年，至今还有楼盘没卖完。

即便都是地王，市场认可度差距大。有的一入市众人争抢，二手房持续走俏，如政务融创壹号院、滨湖置地双玺、包河建发雍龙府；有的却因价格拔高、客户抗性大，销售艰难，熬走了一个个项目，比如瑶海区保利海上明悦和庐阳区和顺叶语溪等。

从二手房挂牌价来看，地王与地王之间的溢价空间差距非常大，大体上，好地段+好房企+好产品的项目溢价空间更大，弱势板块则增长缓慢。

2018年至今虽未诞生新的地王，溢价率也有所回落，但实际楼面价逐步走高，再加上额外的代建租赁成本、高品质成本，入市价时刻在更新。

NO.3|叁

地王重现，对楼市的影响

从今年的土拍来看，开发商重点发力优质板块优质地块，甚至使用马甲增大机会；而有硬伤的地块直接无人报名，两极分化非常严重。

故而，此次土拍规则调整，很容易出现高溢价率拿地，地王时隔6年再刷新。

重头戏还要看市区涉宅地，尤其是滨湖、包河等热门区域，房企参与度较高，大概率会掀起热潮，对楼市产生影响。

1月供地计划已出，市区4宗涉宅地上新，省府、包河、庐阳全都有，均为热门板块。新的地王即将诞生，请做好准备。

图源：合肥土地市场网

近日不少买房人私信，作为普通买房人，需要关注地王吗？答案是肯定的。

地王，直接表现为开发商买地成本的增加，传递到楼市，则是未来入市价进一步攀高。

地王、高溢价率重现，会产生舆论的蝴蝶效应，对市场具有较强的示范效应，也体现出政策宏观调控的决心。

之前行情好的时候，为了稳房价稳楼市，往往会收紧楼市政策，设置居住最高限价、竞租赁上限、装配率上限、竞品质满分等，触顶则转为摇号，从源头处设置价格红线。

而今取消土拍价格上限，不提竞品质等要求，重回价高者得，鼓励优质优价，给足了楼盘利润空间。

鼓励优质优价，意味着入市价还有进一步提升的空间；房价门槛拔高也会凸显其他在售楼盘的性价比，加快去化。

需要明确的是，房价门槛拔高并不是无止境的，一味提价增利润，买房人不会买账；故而开发商要在产品力上下功夫，即便不再要求满分竞品质，也会对标各项指标，比如层高3.15米、公建化外立面、人车分流等。

不过，这也会导致热门区域基本上与刚需无缘，对资金预算有更高要求。

结语：合肥楼市从不缺少购买力，缺的是信心。认房不认贷、全面取消限购、限售等政策利好，提振市场信心；土拍政策的调整，地王重现的舆论影响，将进一步唤醒买房信心。为了造势，市区会拿出更多优质地块，吸引开发商拿地，新地王也宣示着新的市场周期开始。