6月10日，成都市公共资源交易服务中心发布了成都中心城区今年第二批次集中供地的公告。根据公告，本批次中心城区共计供应55宗住宅类用地，出让面积合约3040亩，将于2022年7月12日-7月14日拍卖。除青白江区、新津区宗地外，其他各区土地均采取“限房价、定品质、竞地价”的出让方式。
根据出让文件，本批次土地拍卖以“限价竞买+抽签竞得”方式进行拍卖。即每宗土地设置土地最高限价，拍卖过程中采取固定的加价幅度。宗地最高应价小于宗地最高限价的，最高应价为出让宗地成交价格，最高应价者为出让宗地竞得人；拍卖宗地最高应价达到设定的最高限价的，采取“抽签竞得”方式确定竞得人。
长期“霸榜”主城区土地供应主力的成华区，本批次低调了不少，土地的供应数量相较之下有所减少。本批次成华共供应了5宗土地，合计供应面积约218亩。其中2宗位于龙潭寺板块，2宗位于成渝立交板块，1宗位于二八板块，将分别于7月12日-13日出让。
成渝立交板块的两宗土地面积都比较小，其中纯住宅地块的净用地面积更是不足11亩，后期打造的空间比较局限；龙潭寺板块本批次入市的两宗土地均为纯住宅用地，其中31亩宗地容积率为1.5，奠定了低密改善的基调；二八板块的96亩宗地是成华区本批次供应土地中面积最大、清水限价最高的一宗，而且该宗地容积率达3.0，后续产品打造有较大的开发空间。
成渝立交板块
土地断供7年，连襟地块可考虑并宗开发
成渝立交板块上一次土地出让还要追溯到2015年，一宗54.6亩的住兼商用地以5350 元/㎡的价格被隆鑫集团竞得，该地块项目也就是近期入市法拍市场的隆鑫印象东方。而本批次供应的这2宗土地，也是成渝立交板块断供七年后，首次在公开市场出让涉宅用地。
七年的时间，区域不仅实现了土地从5000+元/㎡的成交价到起拍价12000+元/㎡的跃升，也拥有了全新的城市界面。板块内的道路和配套打造都已完成，居住人口也与日俱增，宜居生活氛围日渐显现。
本批次该区域出让的这两地块为连襟地，位于成都树德成华中学以南、蓝光锦绣城以北、西侧紧邻蓝光富力东方。地块周边有多个居民小区，生活氛围趋于成熟，可共享周边各项配套资源。
比如，宗地西侧邻近东三环路，且距离地铁2号线成渝立交站约1.2公里，交通便捷；周边不仅社区底商成熟，且与板块内部的商业体凯德广场步行距离约500米，生活便捷且有烟火气；除了成都树德成华中学外，宗地周边还有成都树德小学（和韵校区）、成都树德小学（万科校区）和成都市十四幼和悦分园等学校，教育资源完善齐全。
成渝立交由于长期无土地供应，片区内近几年均无新房项目房源入市销售，而在三环内侧、与成渝立交毗邻的东客站板块，近两年则持续有土地及新房项目推出。
直线距离约2公里处，即为去年人居竞得的东客站48亩宗地，清水限价为2.72万元/㎡。同时，东客站板块内在售的改善项目人居九林语，户型建面约126-357㎡，带装修均价约2.88-3.3万元/㎡。
而本批次待出让的2宗土地，限定清水最高销售均价为2.71-2.79万元/㎡，且均要求100%成品住宅销售，未来可实现的产品定价，将与东客站的人居九林语及人居48亩地块相当。不过待出让的两宗土地，面积都比较小，并宗开发高端项目将更有优势。
宗地位置：成华区保和街道天鹅社区4、13、14组（原胜利社区3、13、14组）
净用地面积：21.0944亩
土地用途分类：住宅兼容商业用地（商业占比10%-20%）
计算容积率：2.2
起始楼面地价：12100元/㎡
土地最高限价：13800元/㎡
可售商品住房清水最高销售均价：27100元/㎡
成品住宅建设比例：100%
拍卖时间：2022年7月12日14:00
宗地位置：成华区保和街道天鹅社区（原胜利村3、4组）
净用地面积：10.9699亩
土地用途分类：纯住宅用地
计算容积率：2.0
起始楼面地价：12900元/㎡
土地最高限价：14700元/㎡
可售商品住房清水最高销售均价：27900元/㎡
成品住宅建设比例：100%
拍卖时间：2022年7月12日14:00
龙潭寺板块
均临铁路，龙潭寺两宗土地难避噪音影响
龙潭寺板块是近年来成华区土地供应最密集的区域，仅去年集中供地，就有港中旅、北京天恒先后进驻区域。同时，毗邻的北湖片区也相继引发了中铁建、首开、人居拿地。
本批次龙潭街道供应的两宗土地，占地分别约31亩、58亩，均为纯住宅用地。
其中，31亩宗地位于三环内侧，北侧临铁路成渝线，南侧临项目同森翠叠森林，处于龙潭寺板块与北湖板块的交汇处。58亩宗地则位于三环外的龙潭新区公园西北角，西侧临铁路线，更靠近龙潭寺板块的核心居住区。
2宗土地直线距离约3.5公里，基本可以共享周边的商业、医疗以及生态配套，比如星悦广场、隆兴广场、华宇旭辉锦绣广场等商业体，成都市成华区第七人民医院、成都成华龙港医院等医疗配套。但在交通、教育配套上，两宗土地有着较大差异。
31亩宗地紧靠三环路，自驾自驾出行便捷，且距离在建的地铁8号线二期龙潭寺站约800米；58亩宗地距离在建的地铁17号线二期高洪站约300米，可通过龙港路、华月路等道路自驾出行，但目前周边还有一些“断头路”待打通。
在教育配套上，31亩宗地南侧临近成都石室中学（北湖校区），周边还有成都市龙潭小学校、成都三十八中、电子科大附小(龙潭校区)、成都市第二十六幼儿园(龙树分园)等学校；58亩宗地周边则布局了成都大学附属实验小学（南校区）、成都市第二十八幼儿园慧润分园、成都市双庆中学（龙潭校区）等学校。
单就2宗土地所在的龙潭寺板块，去年出让成交的三个双限地项目均未入市，目前在售新房项目并不多。人居懿林语有高层、洋房和叠拼三种产品，户型面积123-313㎡，清水单价约1.9-2.8万元/㎡；城投置地梧桐玖宸的高层和洋房产品，带装修单价约2-3万元/㎡。
不过，相邻的北湖板块已有两大双限地项目入市，北湖揽樾、首开金地鹭鸣北湖均限定了住宅清水均价2.1万元/㎡，入市房源带装修单价约1.6-2.8万元/㎡。
本批次待出让的2宗土地清水限价为2.3-2.39万元/㎡，而且均要求100%成品住宅销售，不仅比去年龙潭寺板块内成交的双限地提升明显（北京天恒地块清水限价19500元/㎡），也明显高于周边在售新房项目。
总体看来，两宗土地都面临铁路等无法规避的“短板”。即便产品定价空间大，后期欲打造高端项目，仍要综合考量区域市场。
宗地位置：成华区龙潭街道保平社区6组
净用地面积：31.2229亩
土地用途分类：纯住宅用地
计算容积率：1.5
起始楼面地价：10800元/㎡
土地最高限价：12300元/㎡
可售商品住房清水最高销售均价：23900元/㎡
成品住宅建设比例：100%
拍卖时间：2022年7月13日14:00
宗地位置：成华区龙潭街道院山社区4、6组，院山社区集体，高洪社区8、9组、高洪社区集体
净用地面积：58.4287亩
土地用途分类：纯住宅用地
计算容积率：2.5
起始楼面地价：9600元/㎡
土地最高限价：10900元/㎡
可售商品住房清水最高销售均价：23000元/㎡
成品住宅建设比例：100%
拍卖时间：2022年7月13日10:00
二八板块
全面迭新，二八板块或将上新近百亩大盘
近年来，二八板块的教育、生态、交通等公建配套正在快速呈现，区域宜居度也正在迅速提升。随着区域开发推进，目前已吸引了万科、首钢、新希望等多家实力房企入驻。
二八板块本批次出让的纯住宅用地面积约96亩，是近两年区域出让面积最大的一宗土地。加上3.0的容积率及13500元/㎡的起拍楼面地价，其拿地的资金门槛并不低。
宗地位于二仙桥北路北侧，东侧临项目中车共享城，西侧临项目朗诗乐府。其距离地铁7号线二仙桥站及在建的地铁17号线机车厂站均约500米，不止交通便捷，周边各项城市配套都在快速完善之中。
宗地周边两公里范围内，聚集了成都嘉祥外国语学校成华校区、成都七中英才学校、成都市成华小学（蜀都分校）万汇学校、双林小学（在建）等丰富的教育资源。
在商业配套上，项目周边商业氛围成熟度还不够。但1公里范围内，已落地了合信K101、保利中环广场等大型商业项目；2公里范围内，则有中国铁建广场、招商花园城等商业项目。
自集中供地以来，区域内出让土地最高成交楼面地价为1.44万元/㎡，住宅最高清水限价为2.3万元/㎡。同时，非双限地项目中车共享城，上批次住宅预售带装修均价约2.3万元/㎡；首钢璟辰里最近批次住宅预售带装修单价约2.2-3万元/㎡。
而96亩宗地限定清水最高销售均价约为2.9万元/㎡，住宅限价明显提升，也抬高了区域未来的房价预期。不过，目前区域内的存量住房并不少，房企拿地要综合考虑产品溢价与产品的市场定位。
值得一提的是，该宗土地由AB两个地块组成。其中A地块地形比较“畸形”，也让产品的规划布局需要花点心思。
宗地位置：成华区二仙桥公园北侧1号地块、成华区圣灯街道关家堰村6、7组
净用地面积：96.3037亩
土地用途分类：纯住宅用地
计算容积率：3.0
起始楼面地价：13500元/㎡
土地最高限价：15400元/㎡
可售商品住房清水最高销售均价：29000元/㎡
成品住宅建设比例：100%
拍卖时间：2022年7月13日10:00
地产全说2022-06-27 09:58:28
