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均价约1.86万元/㎡,月均成交1700套!合肥新房市场行情曝光!

合肥楼市 2022-04-06 20:02:19

合肥市2021年国民经济和社会发展统计公报发布了!

 

丨壹

常住人口超940万

社会消费品零售总额破5千亿

公报显示,合肥2021年GDP约为1.14万亿,同比增长9.2%。

 

图源合肥市统计局

 

年末全市户籍人口792.67万人,同比增加11.14万人。常住人口946.5万人,增加9.5万人;常住人口城镇化率84.04%,提高1.76个百分点。

 

图源合肥市统计局

 

全年社会消费品零售总额5111.68亿元,同比增长13.2%。

 

图源合肥市统计局

 

总结以上数据来看:尽管目前合肥房地产遇冷的现象明显,但房地产长期看人口,因此未来仍然有发展空间和潜力。特别是GDP和社会消费品零售总额增长,这也是经济发展和消费能力的体现。

此外,合肥基础设施大建设也取得重大进展:全年计划总投资5000万元及以上施工项目数创历史水平,达2237个,投资额同比增长9.3%。其中,亿元以上项目1708个,投资额增长9.7%。

新合肥西站、包公大道、金寨路、宿松路快速化改造等大项目开工建设,畅通二环西南环通车,轨道交通实现“5线联运、9线共建”,在长鑫存储、晶合二期、比亚迪汽车、新桥智能电动汽车产业园(一期)等大项目带动下,275个十亿元以上项目投资增长8.4%。

 

图源合肥市发展和改革委员会

 

NO.2丨贰

新房销售超1800万㎡、2400亿元

公报还显示:

1、2021全年房地产开发投资1466.42亿元,同比下降5.2%;其中住宅投资1193.17亿元,同比下降3.6%。

2、新建商品房销售面积1836.59万㎡,同比增长23.6%;商品房销售额2457.72亿元,增长15.5%;年末商品房待售面积357.27万㎡,同比增长30.5%。

 

图源合肥市统计局

 

观察以上数据可以发现:

1、2021年房地产开发投资住宅投资较2020年都有所下降,这可能是由于去年下半年房地产市场下行,很多房企面临资金压力,二、三两轮集中供地中大量地块都以相对较低的价格成交,部分地块甚至流拍。

2、新建商品房销售面积商品房销售额的增长,主要得益于去年上半年市场热度较高,新房去化较快,回笼了较多的资金。

例如,当时新站、运河新城等新兴区域都一度触发摇号,市场上的新房去化较为顺利。

3、年末商品房待售面积增长则与去年下半年市场遇冷、商品房去化困难有很大关系。

例如,热度一直较高的滨湖,去年下半年出现了不摇号新盘,甚至有新盘启动分销;庐阳、蜀山、瑶海、运河新城多盘屡次遇到登记人数尴尬的情况。

 

NO.3丨叁

均价约1.86万元/㎡,月均成交1700套

合肥新房市场行情曝光

据房研究院监测,合肥去年10月-今年3月,新房成交均价有过小幅的震荡,但整体仍然维持在1.86万元/㎡的水平。

 

数据源自房研究院

 

成交套数方面,去年下半年以来市场持续遇冷,单月销量不断下滑。3月重新回升,变成了1938套,这得益于合肥降低房贷利率、多盘降低非刚需首付,与星澜湾、龙湖天玺、龙湖上城、中骏世界城等热门楼盘入市也有很大关系。

 

数据源自房研究院

 

去化周期方面,合肥整体新房去化速度去年下半年以来不断减缓,3月份整体去化周期约11个月。

 

数据源自房研究院

 

从近期的新盘登记情况来看,省府东保利中交和光逸境268套房登记,非刚需首付8成,人数仍有334人;骆岗公园板块中骏世界城225套房登记,有超600人登记。

因此,可以判断:目前合肥市场处于“冰火两重天”的状态,滨湖稍加降温后已经回暖,市区其他区域在品牌、配套小户型等方面有足够优势的楼盘成交也相对顺利。

拉低合肥去化速度的主要有两类楼盘

1、新站、北城等库存大、热度一般的区域。

尽管新站是刚需上车合肥市区的门槛,区域整体去化速度一直较快,但由于区域楼盘多、库存大,单盘去化速度普遍较慢,部分楼盘甚至卖到现房都没售完,这也是首轮集中供地新站6宗地块没有房企报名的重要原因。北城等县域更是如此。

 

新站去化丨数据源自房研究院

 

2、庐阳、瑶海等区域的大户型房源,总价难以被认可,即使把非刚需首付降到3成,登记人数仍然很尴尬。

例如,庐阳老城区某盘3月延续了年前0登记的记录。该盘3月登记的房源,总价高达330-360万,这基本相当于滨湖省府板块建发美的珺和府1套约143㎡房源的8-9成首付,非地缘人群很难对其产生兴趣。

 

NO.4丨肆

结语

目前来看,我认为未来市场会有以下变化:

新房去化速度方面,尽管滨湖楼盘去化仍然会很快,但由于改善人群是少数,所以滨湖的去化速度不足以拉高合肥整体的去化。

成交均价方面,由于合肥新出让地块的预计入市价格普遍高于以往同区域的楼盘,所以当它们入市后,合肥新房成交均价也会被拉高;但由于新站、北城等区域还有多个楼盘持续在售,甚至有地块还未入市,它们会起到拉低作用,因此合肥成交均价会在波动中缓缓上升。

购房者而言,在分化时代用同样的预算买到更好的房子非常重要。刚需群体买房,预算约200万,除通勤距离因素以外,我认为选择顺序应该是东部新中心>龙岗>运河新城>肥西>北城>肥东

改善群体买房,预算约250-300万,可选择政务区或省府板块的外溢区域的100-120㎡房源包括龙川路板块星澜湾、省府东板块保利中交和光逸境、骆岗公园板块中骏世界城等。

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