近日，有网友在后台留言：“最近新楼盘多，看着有点懵，建议出一期合肥市各区新盘汇总，地段优缺点分析等待。”
怎么办？当然是安排，毕竟这是我们粉丝大大的要求。今天，笔者就结合在售新盘以及土拍供地，给合肥市区上百家楼盘做个简单的置业分析。
丨壹
滨湖:超10盘混战，房价直冲3万+
刚刚结束的首轮集中供地，滨湖5宗地块竞品质，高速、置地、保利、中铁四局纷纷拿地，毛坯备案限价在24670-26351元/㎡。
经过房研究院的测算，这5宗地块都有一定的利润。再参考保利中交的备案逻辑，后期受限价影响，装修入市价大概率为2500元/㎡，或许再加上2000元/㎡的升级包，即备案均价2.7-2.9万/㎡，实际成交价2.9-3.1万/㎡。
至于入市时间，快的话八九月份可能就能完成开盘。是否会摇号，个人认为可能性一半一半吧，一方面部分楼盘确实存在着倒挂优势，但另一方面房企如果想要加精装包，估计会提高首付，或许非刚需首付八成，再加上下半年的市场大环境一般都是波荡起伏，谁都说不准。
在售楼盘中，联发滨语听湖主推建面约142㎡、187㎡户型，均价2.77万/㎡；珺合府目前在售高层建面约143-172㎡的户型，备案均价2.94万/㎡。
刚登记结束的保利中交和光逸境，268套房，非刚需首付8成，均价26564元/㎡，主推113㎡、130㎡户型，目前已经完成首开，自行消息，根据开发商对外释放的消息，首开卖了近7个亿。
单从地段来看，滨语听湖地处金融板块，对面即是46中教育集团南宁路中学；珺合府由美的、建发联合开发，位于省府中轴，东临中科大附属医院，边上即是招商雍华府、碧桂园中堂、蘭园等小区；保利中交地处省府东，紧邻滨湖广东路初中，西侧不远处即是紫云赋、江山印等小区，大家可根据自身需求选择。
即将入市的新盘中，根据微博爆料，置地上玺主打130、170、200㎡的户型，栢悦书香以建面约122、159、202㎡户型为主，主打46中+师范附小双本部，招商地块与保利合作开发，案名定为招商保利臻境。
总体来看，滨湖目前在售楼盘稀缺，仅有珺合府、滨语听湖、和光逸境三盘在售（待售）。但后期随着竞品质地块以及置地、招商等新盘的入市，滨湖将会出现超10盘竞争的格局，且多达6个存在竞品质要求，对于改善来说，可以慢慢仔细的挑选了。
NO.2丨贰
高新：高速信达预计2.6万+
目前的高新区，在售房源非常稀缺，基本无房源可售，如龙湖光年最后两栋住宅要等到明年才能入市，悦湖熙岸的加推时间更是遥遥无期。
纯新盘高速信达时代星河，根据微博爆料，后期将主打建面约107-160㎡户型。其中，高层107、117㎡户型，小高层144㎡户型，洋房则主打125、142、160㎡的户型。
目前，项目城市展厅已对外开放，参考毛坯备案限价，预计入市价2.6万/㎡。
NO.3丨叁
包河：星澜湾超1800人摇号，润城中心即将入市
包河目前主力在售的楼盘为星澜湾和中骏世界城，其中星澜湾为龙湖、置地、绿城三家联合开发，绿城探盘，作为政务东继蓝城滨河湾、滨投陶然里之后，第三个触发摇号的楼盘，去化结果已经曝光，除少数顶底楼外，其余全卖光。此次开盘过后，项目仅剩两栋住宅没有加推。
中骏世界城4栋楼登记结束，2.5万㎡，主打地铁5号线、大型城市综合体，为中骏在合肥打造的项目
即将入市的楼盘中，润城中心热度居高不下，项目规划33栋楼，由城建、华润联合开发，主打户型，正在预约中，在华润大型商业综合体的加持下，比较值得期待。
润城中心之外，包河还有阜阳天阜、招商、中铁四局5大纯新盘等待入市，其中阜阳天阜两宗地块要求竞品质，招商地块位于滨湖卓越城内，目前板块正处于拓荒阶段，各大利好需要一定的时间去兑现，中铁四局两大地块则暂无新动态。
NO.4丨肆
经开：招商、华润、远洋、皖投重点关注
板块范围内，置地天玺住宅基本清盘，伟星玖都荟剩余1栋楼，当下主推底复产品。
目前，板块内主要在售楼盘为招商萃语云筑、华润昆御府两家，非刚需正常首付即可，其中招商备案均价22375元/㎡，地处翡翠湖，主打建面约106-143㎡户型；华润均价22165元/㎡，已经完成首开，从地段来看虽然距离滨湖较近，但周边配套多以厂区和物流园为主，有待进一步开发。
即将入市的新盘，远洋水木华著关注度较高，很大的一个原因是该宗地块须引入教育部直属的世界一流大学的附属中学（高中部）入驻办学，教育资源较为丰富；皖投云锦台地处南艳湖，紧邻地铁7号线石门路站，主打建面约120、140、160㎡户型，虽说周边即是佳通轮胎厂，但根据官方消息，佳通轮胎预计2026年即可完成搬迁。
317土拍，成功出让的3宗竞品质地块中，尚泽04号地块地处明珠广场，有商业商务金融代建要求，配套相对比较醇熟；邦泰03号地块与邦泰科技城项目距离较近，离168玫瑰园学校南校区也不远；远大05号地块则位于南艳湖板块内，周边有依澜雅居、海尔云玺等小区，二手房均价2.5-3万/㎡。
NO.5丨伍
蜀山：伟星案名公布，金隅、万科有新动作
一向房慌的蜀山主城，今年有不少新盘入市，徽创君泊南侧的伟星地块，案名公布为：伟星印湖山，新西站西侧的伟星21号地块，案名定为：伟星都荟之门。
西二环板块的两大新盘，城改万科观山隐秀周边配套相对完善，还能承接部分森林公园的老客户群体外溢；金隅中交山湖云筑根据规划拟建设20栋小高层+2栋洋房，主打建面约105、120、135㎡的户型，周边金色池塘、安兴太阳湾等小区。
运河新城板块中，龙湖、新华、阜阳绿城拿下的3宗地块，全都是竞品质；合肥城轨拿下的蜀山02号地块，与肥西类似，需要有地铁线路建设、运营、管理经验和地铁场站上盖物业的资质和开发经验。
在售楼盘中，龙湖、上坤基本清盘，融创主推建面约98-116㎡洋房户型，即将加推约96-105㎡户型；旭辉望江来在售建面约220-290㎡大户型，高速时代书院3栋住宅刚领小徐，144套房，备案均价16299元/㎡，方远文璟花园则主推建面约97-137㎡户型。
另外，纯新盘通和现在也传来新消息，微博爆料案名为：通和星辰同辉花园。
综合来看，运河新城作为合肥近几年新兴的板块，很多规划落地还需要一定的时间。目前，板块内各大楼盘基本共享配套，主要根据各大楼盘的价格和产品业态来区分。
NO.6丨陆
庐阳：誉和湾主打洋房，和昌即将入市
作为合肥的传统老城区，庐阳新房一直主要处于房慌的状态。在售楼盘中，江山庐州印在卖底复产品，庐州云境还有3栋洋房暂无推出，暂无房源在售，佳源誉和湾主打建面约127㎡的洋房产品，均价2.9万㎡。
纯新盘中，谭东景苑主打安三小+45中的，兴港和昌湖畔云栖，即将推出建面约99-109㎡的小高层和约110-143㎡的洋房产品，正在预约中，祥源地块则暂无新动态。
伟星拿下的竞品质地块位于北二环，南侧即是苏宁广场，距离融创长江壹号较近；乐富强地块位于庐阳大杨镇，距离董铺湖、大房郢水库较近，但周边配套有待完善；新锦成首进合肥拿下的庐阳地块，现在也有消息传出，后期可能会与招商合作开发。
NO.7丨柒
瑶海：龙海双子为主力
作为合肥的刚需价格洼地，瑶海目前主要在售龙湖双子。其中，龙湖天玺位于东二十埠旁，主打建面106、118、133㎡的户型，备案均价1.84万/㎡；龙湖上城位于合肥火车站附近，备案均价20157元/㎡，主打104、115、132㎡户型。
纯新盘城建琥珀东樾里规划已出，规划2栋高层、6栋18层小高层和18栋8层的低密度多层，南侧不远处为东二十埠地铁站，周边分布静安瑞泰、琥珀名城等小区。
首轮集中供地中，文一、伟星瑶海拿地，其中伟星地块位于东部新中心板块，临近正在建设中的和平小学新校区，文一地块则位于保利海上明悦南侧，周边万欢购物广场，文一静安瑞泰、瑞泰和园等小区，居住氛围相对浓厚。
广东越秀首进合肥，在瑶海拿下的竞品质地块，位于老城区范围内，距离地铁2号线五里井地铁站、2号线与4号线交口东七里站地铁站附近。
NO.8丨捌
新站：刚需的价格洼地
与瑶海一样，新站也是合肥的刚需价格洼地，且拥有着更多的库存。
乐富强观悦台、文一朗书轩、云起星辰、招商奥体公园等盘在售房源充足，其中招商奥体公园三批次房源正在预约，500套房很快就要入市。金辉锦绣云庭、禹洲嘉誉尚里、海伦堡玖悦府等盘，现在也有房源在售。
综合来看，上述楼盘大多位于新站的职教城板块，距离地铁3号线相城路较近，边上分布着合肥九中新站校区等配套，目前有待进一步开发。但等到这部分楼盘全部交付过后，将会形成一个大型的醇熟住宅社区。
海伦堡玖悦府、招商奥体公园则位于新站的奥体板块，距离地铁4号线较近，周边还有康桥国际学校合肥校区等配套。
纯新盘上，城建、佳兆业、亳州建投等地块暂无新动作，意禾悦湖登科自案名公布后，也没有爆出新消息。
国贸璟园的控规已出，主打规划6栋大高层+2栋17F小高+6栋10-11F小高层，放风1.88万/㎡，营销中心已开放，很快就要开盘；招商地块的案名为招商奥体上城，不出意外，应该是招商奥体公园的二期项目。
合肥楼市2022-04-06 20:06:36
