风云激荡的房地产市场，今年怎么走？
对此，2022年政府工作报告提出：继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
来源：央视新闻截图
丨壹
两会再提房地产，传递了什么信号
对比之前，今年两会再提房住不炒，这也是自2016年中央经济工作会议首提房住不炒，并在2018年写入政府工作报告后，“房住不炒”第四次出现在政府工作报告中。
1、房地产回归居住属性，奠定楼市主基调
这也意味着，无论房地产格局如何变化，房住不炒都是楼市调控的底线，是未来相当长一段时间的市场主基调。未来，房地产市场将逐步回归居住、民生属性，身上的金融、投资属性将逐步削弱。
当然，房住不炒并非一刀切，将房地产一杆子打倒。正如《经济日报》针对万科郁亮“黑铁时代”，房地产去金融化的发言：“房地产行业依旧需要金融输血支持，只不过当下的金融资源支持的是良性健康发展的房地产行业，而不是高负债、高杠杆、高周转的房地产行业。”
2、满足购房者合理住房需求
这在今年的两会报告中也有所体现：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
结合央行、银保监会近期发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，提出满足新市民合理购房信贷需求，合理确定符合购房条件新市民首套房住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度。
我们也能看出：国家未来在政策方面将会对这部分群体进行倾斜，特别是首套房的刚需置业者。近期，包括合肥在内，北上广深等多个热点城市利率下调，就是一个鲜明的体现。
3、稳字当头，谨防楼市大起大落
稳地价、稳房价、稳预期，三稳一直是楼市调控的基本原则。毕竟，作为国民经济的支柱产业，房地产行业牵连了众多上下游产业，任何的大起大落都会引发金融系统的风险。
现代社会，很多居民超过70%的财富都集中在房地产上，这使得房地产市场不能出一点差错，这也是整个社会都承受不起的代价。
前几天，银保监会主席郭树清就提出：去年以来，房地产市场出现调整，这对金融业化解风险来说是好事，但也不希望房地产市场的调整太剧烈，希望能平稳些。
当然，伴随着房地产市场大环境的变化，现在的“稳”，更多的是倾向防范房价下跌，而不是前几年的遏制房价上涨。
4、因城施策，地方调控具有更大自主权
今年的两会再提因城施策，这也意味着地方ZF在楼市调控方面具有更大的自主权，每个城市可根据自身房地产的真实情况来进行调整。
众所周知，由于房地产市场的整体下行，近期已有多个城市出台稳定楼市，提振市场信心的政策，如降首付、降利率、二手房交易税费下调等。
以安徽为例，省发改委发文：鼓励房企降低首付，宣城公积金贷款放款。由于经济上下乏力，新房库存高企，蚌埠近期也有部分楼市把首付降低到了两成。
5、租购并举，加快发展长租房市场
租购并举，这几年来一直是政策发力的重点所在。相对于高企的房价，很多打工人的收入是买不起房子的，即使降首付、降利率也不行。
可又让这部分群体住有所居，这时候租赁房的作用就体现出来了。未来，各大城市将会大规模兴建保障性租赁住房，形成以商品房、拆迁房、租赁费齐头并进的新格局。
根据十四五规划，安徽发展保障性租赁住房不少于30万套（间），其中今年新增15万套，合肥、芜湖、蚌埠等6个城区常住人口达到大城市标准的城市为发展保障性租赁住房的重点城市，着重解决新市民、青年人的租赁需求堵点、痛点和难点。
6、没有提房地产税
值得注意的是，近一段时间很火的房地产税，这次两会没有提到。
自去年下半年，官方提出在部分地区开展房地产税改革试点工作后，坊间关于房地产税的话题一直不断。可为何到现在，房地产税试点城市还没有确定？这或许与当前的楼市大环境有关，市场下行，房地产税这种收缩性政策出台，需要谨慎。
不过，可以确定的是，房地产税会来，只是什么时候来，时间的早晚罢了。
NO.2丨贰
两会代表建议：全面实行商品房现房销售
去年两会，政协委员、民革安徽省委会副主席周世虹建议实行商品房现房销售，从而引发社会热议。关于废除商品房预售，实行商品房现房现售的提案，周世虹已经连续提了4年。今年，他准备再次提交这一提案，希望能推动相关政策早日出台。
实行现房销售制度，有助于坚持住房的消费属性，抑制其资本属性过热带来的泡沫。政协委员、四川省工商联副主席、明宇集团董事长张建明今年也将第三次把取消商品房预售制的相关建议带上两会。
为什么现在会有这么多的两会代表提出现房销售的议案？我想，这与近几年房企雷此起彼伏，烂尾事件屡有发生存在很大的关联，且这一趋势不断蔓延。
正如我前几天与朋友聊天时说到：“前几年买房，大家可能关注的是交付维权问题，可现在买房，很多人都在担心自己掏空六个钱包买的房子，最后却烂尾了。”
近一年时间，从地方性中小房企，再到一线的品牌房企，多次发生房企暴雷事件，没有人能够知道下一个黑天鹅是谁。
实行商品房现房销售，则能很好地避免这一问题。即使后期房企出现了种种问题，可最起码置业者房子拿到了。
当然，就目前房地产市场现状来看，个人认为：实行商品房现售，现在还有很长的一段路要走。远的不说，由于房企的预售制度存在，很多房企的资金来源，相当大一部分就是来自购房者的首付资金，拿到这部分资金之后再去建房子。
一旦实行现房销售，房企资金将会被极大遏制，原有资金困难的问题将会更加突出，预计撑不过几年，将会死掉一大批企业。
NO.3丨叁
结语
在两会定调房地产后，未来楼市将会呈现出怎样的趋势？
房地产的黄金时代已经过去，告别过度金融化的发展模式，逐步向基础民生行业回归。且随着楼市的分化，未来将会有一大批房子失去置业价值，只有城市基本面良好的城市，才具备继续持有的价值。
简而言之，以后买房，核芯城市，由央企、国企或三道红线全绿房企开发的优质资产。
至于合肥，我个人认为，后期房地产市场应该关注以下问题：
1、各区域房价震荡性上涨与购房者接受度的问题；
2、部分房企暴雷造成合肥一部分楼盘由于资金不足停工，购房者担心房子烂尾的问题；
3、新房供应稀缺，市区核芯区域很难买到房的问题。
合肥楼市2022-03-07 10:56:13
