今天（3.3），银保监会再发声：2021年宏观杠杆率下降了约8个百分点，金融体系内的资产扩张回复到较低水平。房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。
此话一出，房地产圈又是一片沸腾。这番发言究竟预示着房地产市场怎样的走向？在利率下调、首付降低、“救市”言论频发的大背景下，各地楼市调控已经走到了何种境界？
丨壹
银保监会发声：房地产泡沫得到根本性扭转
3月2日，国新办新闻发布会上，银保监会主席郭树清表示，近年来，地方政府隐性债务状况趋于改善，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。
“2020年，受百年不遇新冠肺炎疫情影响，国民经济各部门的杠杆率都有所反弹。2021年，重点领域风险持续得到控制，宏观杠杆率下降了大约8个百分点，金融体系内的资产扩张恢复到较低水平，再次回到了个位数。”
图源国新网
两个重点：
1.2021年房地产调控的结果是：去杠杆见效，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。对于市场上的“崩盘论”、“暴跌论”，大家可以不用担心。
地产的本质离不开金融。长期来看，房地产调控也是为了防范金融风险。去年信贷收紧，市场活跃度有所下降。高层认为，地产调控不宜太剧烈，否则对经济影响太大。
2.今年的大基调是“回调”，这也验证了我们此前的观点，即楼市已经触底，目前正在反弹。在二十大召开以前，房地产市场将迎来稳步回升。
但，市场反应会有延迟。小阳春的走势，我们依然保留前期观点：成交量有回升，但幅度不会太大；市场会缓和，但速度不会太快。
在整个房地产行业大方向的走势上，建设银行董事长田国立也给出了解答。
“今后房价再怎么降也很难真正解决工薪阶层住房问题，特别是满足普通老百姓、没有积蓄的、进城务工、新市民这些阶层的住房需求，未来是需要靠租赁住房来解决”。
这意味着，普罗大众的“租赁时代”会加速到来。未来，租房可能会替代买房成为房地产市场主流消费。
NO.2丨贰
真利好？“救市”、“零首付”重回视野
除了高层的频繁发声，近日地方楼市层面也是对策不断。以郑州打头的新政19条，将正式开启2022年的市场上调大势。
1.“救市”
3月1日，郑州发布房产新政“救市”。这是继2021年哈尔滨之后第二个正式下场“救市”的省会城市，也是2022年开春以来打响“救市”枪的省会城市。
提供租、购房补贴，留住大学生；土拍保证金比例降至20%，成交后1年内实行分期缴纳；取消“认房又认贷”，房贷结清可按首套申请贷款；棚改货币化，鼓励拆迁群众选择货币安置……
整整19条，涉及大学生、外来务工人员、随迁老人等多个群体，从需求端、供应端、金融端等多方面下手，调整供给、释放购买力同时降低利率。
郑州“救市”为何如此轰动？这背后有两个核心点。一是郑州并非籍籍无名的小城市，而是人口超千万、GDP超万亿的中心城市，具有代表性。二是这次所颁布的政策，“救市”力度非常大，甚至限购限贷都有所放松。
大城尚且如此，其它城市就更不用说了。这从侧面也反映出了当下楼市状态的严峻性。
2.零首付
继多地首付降至2成以后，“零首付”也重回视野。广东惠州、湖南株洲等地首付下探，部分楼盘打出“首付贷”、“首付分期”的旗号。
值得注意的是，这些首付不断下探的城市，本身市场行情也比较堪忧。据坊间传闻，去年年底，惠州很多楼盘首付就降到了1-2成。而株洲成交量与成交价格也在持续下行。
抛开市场状况不谈，这种零首付对购房者看似是利好，实则不然。
零首付实际操作起来主要是两种手法：分期、做高合同价。短期内，购房者实际支付资金虽然变少了，但6个月至2年内，购房者仍然无法避免首付款的全额支付。
相反，首付下探还让购房者承担的风险进一步膨胀，杠杆率变高。且按照相关规定，首付贷、分期付款都是违规行为。在这种行情下，选择零首付无异于引火自焚。
NO.3丨叁
超30城行动，各地楼市政策“松绑”
从“救市”、零首付等代表性变化，我们可以偏见市场一隅。据统计，目前已有超30城楼市“松绑”：
1.放松限购限贷
南昌全面开放城镇户口，实现零门槛落户，大专及以上学历，可以不迁户口；夫妻双方可实现限购区不限套数。郑州拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业和金融机构执行首套房贷款政策。
2.降低首付比例
安徽提出引导房产在春节消费旺季通过降低首付比例等方式扩大消费。重庆、赣州、佛山、广州等地部分银行或楼盘下调首套房首付比例至2成，二套房降至4成。首付降至2成是合法行为，购房者短期资金输出减少，但贷款利息增多。
3.下调房贷利率
杭州、蚌埠、合肥、惠州、广州、郑州等城市房贷利率均有下调。合肥首套房贷利率由5.88%下调至5.83%、二套房贷利率由6.37%下调至6.32%。具体来看，这些城市还有刚需优先、批放速度加快等表现。
4.公积金首付降低，贷款额度增加
宁波、马鞍山、青岛、北海、子宫、浙江、株洲、福州、南宁、晋中、东莞、达州、宣城等多城公积金首付降低，贷款额度调高至60-80万元。其中，部分城市取消了两次住房公积金贷款须间隔12个月及以上的限制以及月还款额的限制要求。安徽宣城也提高了人才住房公积金贷款上限，实行保底政策等。
5.发放购房补贴
保定、玉林、长春、泸州、南充、延吉、南浔等城市针对各类人才提供相应的住房补贴，如绍兴对引进人才给与房票补贴，高校毕业生可零门槛落户，保定实行在中心城区购买家庭首套住房，享受博士15万元、硕士6万元、本科2万元购房补贴政策。
6.二手房税费降低
2021年下半年，东莞、惠州、珠海、中山、肇庆等多城下调二手房交易个税至1%。今年以来，郑州二手房差额税由20%变为核定征收1%。此前，郑州与北京市唯二征收20%差额税的城市。这一调整，于楼市而言具有重大意义。
综合各地发布的政策来看，目前调控主要有以下特点：
1.政策托底楼市；
2.一二线城市与三四线城市均有涉猎，基本“无一幸免”；
3.金融端、供需端等多个方面都有涉及，如金融端的贷款利率下调，供需端的首付降低、限购限贷放松等。
NO.4丨肆
结语
从调控的方向、地点来看，楼市已经走到了政策“松绑”与市场做出反应的临界点。各地松绑的先后次序，也在一定程度上代表了其楼市热度。而热度的另一端，即为价值。
买房要看市场，更要看政策。说到这里，我想大家应该懂了。“救市”政策后期可能还会有不少三四线城市跟进。但合肥，大概率不会。，市场端会稍有放松表现。
合肥楼市2022-03-05 12:50:34
