昨天，房贷利率又降了！六家国有大行同步下调广州地区房贷利率，首套、二套均下调20BP！
与此同时，菏泽、重庆、赣州、佛山、南宁等地下调首付比例。一时间，楼市“见底论”屡见不鲜。
合肥会不会跟进房贷利率与首付比例的下调？
丨壹
房贷利率仍有下调空间
据财联社消息，六家国有大行已于昨日同步下调广州地区房贷利率。其中，首套房贷款利率从5.6%下调至5.4%，二套房从5.8%下调至5.6%。
图源财联社
下调当日，A股房地产板块随之大涨。
珠江股份、泰禾集团、黑牡丹涨停，南国置业、大悦城涨逾7%，渝开发、广宇集团涨逾5%，信达地产、世联行、国创高新等涨逾4%。
图源券商中国
六家国有大行同步行动是非常少见的。这在都具有一定标杆性意义，同时也预示着接下来的信贷环境走向。
此前，北京、上海、苏州、南京等地也传出了利率下调的消息。苏州首套房贷款利率已降为4.8%，上海首套房贷款利率降至5%以内。
图源财联社
受1月份5年期LPR变动影响，2月以来多地房贷都有松动。
根据贝壳研究院数据，2022年2月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.75%，均较上月回落9个基点；本月平均放款周期为38天，较上月缩短12天。
图源贝壳研究院
不难发现，当下房贷利率呈现以下趋势：
1. 房贷利率以国有大行为先行，进行普调，下调城市增加，下调范围扩大；
2. 信贷环境宽松，银行放款更为积极，贷款批放速度加快，批放周期变短；
3. 放款仍然是“刚需优先”准则，符合上层优先保障刚性购房需求的指导思想。
与去年同期相比，今年开春以来，房地产市场成交量普遍不高，银行房贷额度比较充裕，预计后期房贷仍有下调空间。
NO.2丨贰
多地首付降至20%，真利好？
无独有偶，部分城市不仅房贷利率有所下降，首付比例也在降低。据不完全统计，已经有超10城上调住房公积金贷款额度、降低新房首付比例等。
具体来看：
1月12日，北海市住房公积金管理中心明确降低公积金贷款的首付比例。
2月14日，山东菏泽工行、建行、农行宣布名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者，首付比例可执行20%。
重庆招商银行、邮储银行、兴业银行、中信银行、光大银行、华夏银行、工商银行、重庆银行等已执行首套房首付20%的政策。
江西赣州国有大行、中信银行、广发银行、招商银行等首套房贷首付比例已降至20%。
广东佛山重新执行20%首付政策：工商银行、中国银行、农业银行和建设银行等非限购区域部分楼盘首付20%。
南宁二套房公积金贷款首付比例降至30%。
从市场角度来看，降低首付比例能让更多人够上买房门槛，释放合理购房需求，缓解当前局势，提振房地产市场信心。
从广大购房者角度来看，20%首付意味着更低的短期资金输出，但相应地，贷款比例也会增大，利息变多，买房资金总额变高。
且部分城市为公积金贷款首付比例降低，这对目前市场上占比多数、以商贷为主流的购房者来说，涉及面较窄。
NO.3丨叁
房贷利率＆首付比例，合肥还会不会降？
面对多地降低房贷利率、首付比例的情况，不少购房者可能会产生疑问：合肥会不会跟进相关措施？分两方面来看：
一是房贷利率。
经1月份LPR调整，合肥主流房贷利率首套房由5.88%调整为5.83%，二套房由6.37%调整为6.32%。目前，中信银行、民生银行、广发银行等首套房贷利率已降至5.75%。华夏银行二套房已降至6.125%。
数据截止2月10日，具体以电话咨询为主
中国银行、工商银行、农业银行、邮储银行、建设银行、徽商银行、杭州银行、浙商银行、招商银行、兴业银行等首套房利率降至5.83%、二套房降至6.32%。
大范围行情如此，合肥房贷利率仍有下调空间。鉴于合肥近5年房贷利率一直比较高，且上下浮动范围不大。我们预计，后期利率下调空间比较有限。
二是首付比例。
合肥目前新房首付比例，市区刚需30%起，县域25%起；部分热门置业板块/楼盘首付比例达60-80%，甚至更高；市场分化明显，但不乏陶然里等高首付摇号盘。
作为热点置业城市、“潜力股”，合肥近半年新房热度虽然有所降低，但还不至于严峻到要靠降低首付比例来督促市场。
另一方面，目前已执行20%首付或降低首付比例的城市多为三四线城市，“救市”需求刻不容缓。合肥不在此列。
事实上，针对新房首付比例这一方面，安徽省发改委此前也有相关指示：
1月26日，安徽省发改委发布《关于印发进一步做好近期促进消费工作若安措施的通知》。文件提到，“引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季，通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式，扩大大宗商品消费。”
所以，合肥会不会降低首付比例？我的答案是：政策上不排除可能性，但概率无限接近于零。
试想一下，蓝城滨河湾、滨投陶然里、龙湖光年这些登记热盘，如果没有刚需优先政策，首付比例会是多少？如果首付比例再往下压，可能吗？
在市场端口，刚需首套房30%这是毋庸置疑的，但随着热度下降，部分楼盘开发商可能会将非刚需首付比例降低。
如，全款楼盘可能降低至6-8成左右。去年年底，滨湖、运河新城等区域就已有苗头。
NO.4丨肆
结语
市场下行，房企压力倍增，政策暖风频吹，购房者机遇与风险共担。当下是买房利好期，这是无疑的。但我始终认为：加杠杆要慎重，蚍蜉撼树是买房大忌。量力而行，很重要。
合肥楼市2022-02-23 12:00:19
