合肥2022首次集中供地计划来了！
总体来看：
1、此次共有32宗涉宅用地将出让，合计约2658.57亩，地块起拍时间为3.17，竞拍方法为“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”。
2、滨湖有5宗，共373.39亩，均位于省府板块。其中2宗在招商雍和府南侧，3宗在保利和光尘樾西侧。
3、曾经长期“房荒”的经开有3宗，共191.53亩，分别位于翡翠湖板块、明珠广场板块、南艳湖板块。
4、蜀山区4宗地块中，3宗位于运河新城，共有273.88亩。其中2宗位于方远文璟花园北侧，一宗位于通和新地块东侧。
5、新站仍为供应主力，有6宗。特别是职教城板块，共有3宗379.06亩。
对于此次供地，我想说：
1、去年竞品质出让仅限于部分地块的试点，而这次则推广到了所有，说明合肥对高品质住宅的重视。竞品质需要房企提供高品质建设方案，无疑会对房企能力提出更高要求。
外加当前市场形势，拿地房企仍会以央企（例如招商、保利）+本土国企（例如高速、皖投、合肥城建）+财务状况优良的民企（例如龙湖）为主。
部分普通民企可能会选择与品牌房企联合（例如由置地+邦泰，城改+万科，融创+邦泰，通和+融创）。
3、去年下半年以来，上下采取了一定的鼓励性措施。尽管央行4万亿信贷放水、多城利率下调等利好频传，但市场仍处于不温不火状态。此次土拍无疑是近期市场变化的重要检测。
4、去年第三轮集中供地，部分地块因报名房企少而延迟至12.8出让。鉴于当前市场尚未完全回暖，不排除部分地块会发生类似情况。
5、土拍规则要求地块出让后8个月-11个月内开工，在开工以后1-2年内竣工（主体建筑结构封顶），有利于避免开发商开工效率低下、捂盘不售等问题。
丨壹
滨湖新增460套住宅，蜀西湖惊现新住宅地！
就在昨天，合肥市自然资源和规划局官网公布了大量地块控规，部分地块即为前文所述地块。
1、滨湖新规划增加460套新房
滨湖区省府板块保利和光尘樾西侧规划了3宗涉宅用地，面积分别约为75.3亩、73.05亩、88.35亩，其中2宗地块需代建幼儿园。
3宗地块去年就已发布，所不同的是，去年发布时容积率分别为2.3、2.0、1.6，现在分别改成了2.8、2.2、2.0，住宅部分面积也有微调。
经计算，规划建筑面积总共增加了约55265㎡；假设一套房120㎡，则新规划较原来增加了约460套新房。
图源合肥市自然资源和规划局
同板块在售新盘有建发美的珺和府、阳光城檀悦。前者1月初登记了1#、2#、6#、7#，均价约2.94万元/㎡，触发了摇号。后者还有2栋洋房、4栋高层因商业部分工程进度要求，暂未推出，约有350套房源。
珺和府项目效果图
纯新盘中，省府板块东部保利06号地块共规划12栋楼，包括3栋23F的高层、3栋18F的小高层、4栋11F的低密多层以及1栋23F的租赁住房，共计828套房源。
图源合肥市自然资源和规划局
保利和光尘樾北侧的置地上玺、保利新地块北侧的招商地块规划尚未出炉。
2、高新蜀西湖曝出16.65亩居住用地
蜀西湖板块汇景城市中心所在地规划了约16.65亩居住用地。地块西北侧为祥源城，西侧为中科大先进技术研究院，东南两侧有海康威视合肥科技园、科大智能、超远科技园、合肥市食品药品检验中心等产业，污染总体较小。
图源合肥市自然资源和规划局
众所周知，蜀西湖板块的地段在高新区有很大优势，且住宅用地较为稀缺。
目前，板块在售盘有龙湖光年、乐富强悦湖熙岸。前者仅剩2栋住宅，预计明年9月加推。后者还剩9栋小高层、低密度多层未加推，均价1.7-1.8万元/㎡，加推时间待定。
龙湖光年沙盘图
纯新盘中高速信达地块毛坯限价22373元/㎡，预计入市均价约2.6万元/㎡。随着新地块入市，该地块一枝独秀的局面可能会改变。
图源高德地图
当然，高新区去年出让过定向销售地块和保障性租赁住房地块，高新区同时也是合肥试点职住平衡的区域。结合新地块周边的产业布局，它可能会有特殊用途。
3、运河新城新增165亩涉宅地
运河新城方远文璟花园北侧新增了2宗商住混合用地，合计约165.3亩，住宅部分容积率为2.2。
图源合肥市自然资源和规划局
4、经开南艳湖畔规划62亩住宅地
南艳湖畔南湖春城西北侧规划了约62.18亩住宅用地，其中1宗容积率1.8。
图源合肥市自然资源和规划局
区域新盘中，启迪远洋水木华著距此不远，户型面积约108-200㎡，预计入市均价约2.6万元/㎡。
同属南艳湖板块的皖投地块规划疑似曝光，户型以约120㎡、140㎡、160㎡的大平层为主。从规划图上看，该盘将建设8栋多层、3栋高层。
该盘毛坯限价21485元/㎡，加上装修及装配式4000元/㎡，预计入市价格约2.5万元/㎡。
图源高德地图
华润昆御府预计3月售楼处开放，3-4月首开，户型面积约95-128㎡。毛坯限价18865元/㎡，预计入市均价约2.3万元/㎡。
图源高德地图
翡翠湖板块的招商萃语云筑在售6#、10#少量房源，均价约2.2万元/㎡。预计本月底将加推8#，户型面积约105-123-143㎡。
图源置业顾问
5、包河区规划约145亩涉宅用地
华宇信达锦绣蘭庭东侧规划了87亩住宅用地。
图源合肥市自然资源和规划局
桐城南路与高铁路交口西北角规划了约27亩商住混合用地。
图源合肥市自然资源和规划局
和昌中央城邦东侧安粮中心、百邦创业园所在地规划约31.2亩商住混合用地。
图源合肥市自然资源和规划局
同区域新盘中：
琥珀晴川里还剩Y5#未售，尚未备案，预计将有32套房源，标准层单价约2.5万元/㎡。
中骏世界城前期推出剩个别底层在售，加推计划暂无。已备案的房源中，还剩G5#、G6#、G7#未登记，均价约2.5万元/㎡，户型面积约100-120-130㎡。
中梁华宇锦绣蘭院在售8#、9#少量房源，户型面积约120，均价约2.5万。加推时间未定，备案房源中，还有2#、3#、5#、6#、7#未推出。
置地星澜湾A地块规划为3栋24-26F的高层（A2#为26F自持租赁），B地块为3栋16-17F的小高层（B2#为17F的自持租赁），E地块为9栋楼，分为2栋22-23F的高层+6栋11-18F的小高层+1栋自持租赁（E7#）。毛坯限价21868元/㎡，预计入市均价约2.6万元/㎡。
润城中心临展已开放，预计4-5月首开，户型面积约毛坯限价20826元/㎡，预计入市均价约2.5万。正在验资，金额为50万。
6、新站规划约542亩住宅用地
梅冲湖路与青龙山路交口东南角规划约15.03亩居住用地。
图源合肥市自然资源和规划局
职教城板块经贸旅游学校东侧规划约201.9亩涉宅用地。
图源合肥市自然资源和规划局
融创邦泰云起星辰西南侧规划约325.8亩居住用地。
图源合肥市自然资源和规划局
区域新盘中：
融创邦泰云起星辰目前在售房源面积约89-95㎡，均价约1.67万元/㎡；
招商奥体公园在售小高层，户型面积约89-104㎡，总价约140-180万。
中海熙园目前有建面约99㎡的小高层正在预约，总价约170-180万。
此外还有佳兆业、城建、亳州建投、奥体上城二期等纯新待入市。
NO.2丨贰
肥西5宗超420亩地明日出让
合肥明天（2.16）将有10宗地出让，5宗为肥西县原定于1.27出让地居住用地。
图源合肥土地市场网
其中，01号、03号地块区位接近，面积分别为93.22亩、77.88亩，位于紫云湖片区，板块发展空间较大，片区内住宅有华南城紫荆名都、文一名门森林语等，学校有42中华南城分校、华南城一小。
01号地块丨图源合肥土地市场网
06-08号地块面积分别为53.18亩、110.81亩、93.48亩，靠近3号线南延线底站馆驿路站，有地铁加持，但位置相对较偏。
06号地块丨图源合肥土地市场网
NO.3丨叁
结语
房研究院同事告诉我，去年8-9月份，合肥各区新房去化速度达到峰值，尔后去化周期都在不断变长，是市场遇冷的典型表现。
鉴于房地产的经济体量巨大，短期内的惯性下滑难以避免。
新房市场方面，我们近期关注过合肥多个纯新盘动态，未来新房市场库存无疑会有较大增长，去化周期短期内会进一步变长，只有小户型房源、滨湖省府板块新盘去化速度可能会变快。
在二手房市场方面，鉴于目前新房备案限价方式改变，除滨湖、高新等倒挂明显的区域外，其他区域的二手房或将被夯实。
合肥楼市2022-02-16 09:43:36
