经统计，2021年中资美元债违约集中爆发。2020年，中资美元债违约金额104.19亿美元，涉及违约数达32只，首次违约主体15家；2021年，违约金额合计274.36亿美元，同比大幅增长163％，折合人民币约1700亿元左右，涉及违约债券63只，首次违约主体14家。其中，房地产企业占据了中资美元债违约的绝大部分，2021年房企违约金额244.78亿美元，占比90％；涉及违约债券55只，占比87％。其中主要违约企业如下。
从违约信用债所属集团来看，2021年境内外共计47家集团主体出现违约，其中，泛海控股、新力地产、蓝光发展、华夏幸福、苏宁集团、阳光城集团、花样年集团等同集团多家发债主体在境内外市场均出现违约。
截至2021年末，已有方圆地产、国瑞置业、景业名邦集团、中南建设、金轮天地控股、汇景控股、正商实业、海伦堡、粤港湾控股、鑫苑置业、港龙中国、阳光城等房企提出境外债券要约交换，并获持有人会议通过。
据Wind数据，2022—2025年是房企美元债兑付高峰期，房企海外债到期余额分别为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元。其中2022年是美元债还债的高峰期，特别是上半年。
一季度美元债超过5亿美元主体，包括中国奥园，禹州集团，旭辉，中国金茂，雅居乐，融信中国，中骏集团等，其中复兴国际面临34亿美元债到期，某大型民营房企美元债，一季度20.20亿美元的债券到期，债务压力较大。
受行业景气的影响，部分房企过度加杠杆，政策受三道红线制约，融资收紧，美元债发债过去增加不少，且利率偏高，虽然压力较大，短期还是应该对美元债有信心
1，在央行政策上，央行自2021年下半年，加快了对房地产行业贷款的放款，2021年末，房地产贷款余额52.2万亿元，同比增长7.9％，增速比9月末提高了0.3个百分点，其中四季度房地产贷款新增7734亿元，同比多增2020亿元，较三季度多增1578亿元，另外一方面近期一年LPR已经降低10个点，5年期LPR降低5个点，直接降息减轻了负债房企的利息。同时央行表示未来有进一步小幅下调的空间。
2，在汇率上，人民币短期依旧处于强势，截止2022年1月24号，人民币对美元汇率保持在6.33，近期人民币跌破6.4，创2年半新低，强势人民币也是政府提供给房企不错的还债窗口期。
前几天央行也发布人民币中期贬值的风险，这也提示房地产商应该尽早归还美元债，毕竟美联储在2022年可能加息达三次或以上，三月份开始加息，美股近期的下跌也暗示美元全球流动性缩减的信号。
2022年一月10日早间公告显示，旭辉本金金额约为2.65亿美元、2022年到期、利率5.5％优先票据已根据要约有效提交，该公司最终就购回该票据并向票据持有人支付的总金额将约为2.72亿美元（包括利息）。
早在2021年11月4日，祥生控股（集团）有限公司发布公告称，提前回购间接附属公司2022年到期的12.50％优先票据，其本金总额为3亿美元。
2022年1月20日，融信消息称，公司已于当日提前偿付美元债债息，金额为1857万美金。2021全年融信累计回购1.24亿美金，向市场传递积极信号的同时也证明财务的稳定。
不少房企开启了美元债回购，稳住了市场的信心，不过美元债利息确实较高，美元债利率普遍在7％左右，而高负债的房企普遍利率在10％以上，在过去全球利率普遍较低的情况下，美元债实际吞噬了中国房企大量利润。长期难以为继。
1，加速房地产市场的优胜劣汰，高负债的房企融资成本较高，意味着未来生产压力较大，地产市场目前已经逐步恢复正常，但未来几年总销量下滑是行业共识，在激烈竞争下，毛利率下降是必然的，如何在利润不高的情况下，还债是个很大问题，如果频繁违约会除了会导致融资极端困难，还会导致销售端，消费者很可能望而生畏，此后房企生存难以为继。
2，民营房企融资压力依然较大，据时不完全统计，截至1月20日，国企、央企及具有国资背景的地方城建平台成功发债或公布融资计划近100起，合计融资金额超1900亿元，债券品种包括ABS、私募、小公募、超短期融资券等。从用途看，募集资金多用于“借新还旧”及补充流动资金。而民营房企的融资依旧不易。1月以来，仅有龙湖、星河实业等几家房企公布了发债计划。
3，越来越多的房企对美元债进行交换要约，交换要约的发起时间一般为债券到期日前的1个月左右，主要是为了缓解短期的流动性压力，荣盛有一笔美元债提前了4个月就发起交换要约；新债主要为置换旧券，额度上一般是齐平，2021年进行交换要约的海伦堡和港龙中国还增发了部分规模；期限条款上延期6个月到3年不等，荣盛发展新债券年期为2.5年，是近期地产美元债管理中最长年期的成功展期项目；新券利率上一般会高于旧券以吸引投资者的同意。当然并不是所有公司的美元债都能顺利展期，债务展期只是短时间缓解了压力，同时中长期的债务风险会继续增加。
合肥楼市2022-01-26 01:02:14
