最近几天，二手房指导价被炒得沸沸扬扬，各种盲猜不断，5-9折都有。打折也好，限购也罢。
二手房指导价实施前，我们需要搞清楚几个问题：
首批实施指导价的16个双学区，到底包含了哪些小区，这项政策实施后能带来哪些效果？这些小区的房价真的下降了吗？
如果你也有以上疑问，那么接下来一起看。
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限购+限价，16个双学区数据曝光
8月24日，合肥宣布建立二手房住房交易指导价发布机制，首批实施范围共16个双学区。
对此，我们整理了约230个小区8月、9月挂牌均价及价格浮动数据，供大家参考对比。（如有错漏，欢迎评论区补充）
一、庐阳区
众所周知的教育资源集聚区，庐阳区南门小学、六安路小学、红星路小学、四十五中、四十二中5所学校组成的6个学区都在实施范围以内。
从数据来看，此“6区”，约78个小区，均价基本都在3万+/㎡（约半数4万+/㎡），超半数小区9月均价下跌。
比较知名的合作经济广场，均价约4.9万/㎡；万科森林公园，均价约3-4万/㎡，基本都在微幅度下跌。
二、瑶海区
和平小学+38中为“独苗”，约17个小区，均价约2万+/㎡，鼎元府邸、保利熙悦府、宝业城市绿苑西区3万+/㎡。其中，8个小区本月均价有所下降。
三、蜀山区
西园新村小学、安居苑小学、五十中组成的“3区”，约26个小区，均价多为4万+/㎡，近30个小区价格下降。
通和易居、安居苑西村均价4.5万/㎡，有微幅度下跌。
四、政务区
由奥体小学/翠庭园小学、50中组成的“2区”，约25个小区，均价约4万+/㎡。栢悦公馆整体均价有所下跌。
五、包河区
四十八中、四十六中、屯溪路小学、师范附小4所学校组成的“2区”，约15个小区，均价约3万+/㎡。其中，约13个小区价格下降。
六、滨湖区
由“师范附小、46中”组成，约11个小区，均价约4万+/㎡。文华阁、书香门第等小区均有下跌。
七、高新区
科大附中高新中学+梦园小学天柱路学校/桂花园学校桂园校区，约26个小区，均价约3万+/㎡。其中，约6个小区价格下降。金濠优活城与上月持平。
八、经开区
经开区比较特殊，一六八玫瑰园学校小学部、初中部一枝独秀，约32个小区，各小区均价不一，从2万/㎡到4万+/㎡不等。其中，约23个小区价格下降。
NO.2 | 贰
二手房指导价究竟打几折？
随着二手房指导价的出台，合肥楼市又迎来了新的拐点。根据以上数据来看，目前合肥二手房市场已经全面降温降价。
除了指导价的影响，新盘“打新”冲击以及二手房限贷停贷等也是重要因素。
今年的房地产总体风向是调控，方方面面以及连带行业的调控。上头的目的很明确，就是要稳，要管。
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为什么会这样？背后逻辑很简单。
从房地产到教育、“996”，所有影响到生育的因素统统要管。对，没错。房地产调控的一大原因就是受此辐射。
新房、二手房，土地端、供需端，一视同仁、力度到位。北京、深圳如此。合肥也是如此。房产政策颁布密集度前所未有。二手房没能幸免。
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8月份，上海二手房成交13384套，成交量暴跌43.42%，成交价格37939元/㎡，下跌8.89%；
深圳市二手房过户成交2043套，连续5个月下跌，创近10年同期新低，环比下跌22.6%，同比下跌超8成。
再看合肥，政策一出，价格定锤之前，风向就已经提前转变。根据规定，首批二手房指导价将参考近两年实际成交均价进行综合评定。
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那么，此轮的看点就在于：究竟能打几折？根据其他城市的先行情况来看，7-8折为多数。8月底实施指导价的广州，打了5折。
可以说是腰斩。
但合肥如何，还需一锤定音。最终效果，还要看具体细则与执行力度。
NO.3 | 叁
结语
整体来看，二手房指导价对于整个二手房市场是抑制作用。降低预期以及流动性，引导市场回归更合理的温度。
这其中，是调控重点。由发散而来的连带作用，才是真正的关键。
在这个关口，购房者尽量不要轻易下手。二手房指导价发布后，市场必定会闻风而动。我们只需静待时机，谋定而后动。
合肥楼市2021-09-11 23:18:45
