今年以来，房地产“密集”调控，从需求端深化到供应端，一级市场土地继实行“集中供地”机制后，网传土地拍卖规则将要再调整！多城二轮集中供地被叫停！这对市场预示着什么？对接下来合肥土地市场将带来哪些影响？
网传自然资源部召开闭门会议
拟对两集中土拍城市出地政策调整
据市场消息，自然资源部近日召开闭门会议，计划将对第二批次核心城市土地出让政策进行调整，调整方向涉及：
1）商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质；
2）建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管；
3）限定土地溢价上限15%；不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；
4）到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属。
经媒体核实，该文件内容属实。
资料来源网络
业内人士认为，
、二条规则的目标对象是企业，主要为了降低土地竞争的热度。其中对竞地企业资质提出限制，意在打击马甲，提高宅地参拍门槛，杜绝房企用数十个马甲围猎地块、提高摇号概率的乱象；购地资金要求必须是自有资金，堵住首批供地中部分企业前融等漏洞。
第三、四条规则的约束对象是地方城市供地部门，目的是真控地价，逼地方城市“割肉”。
多地土拍遭喊停
已有城市调整规则
截至目前，重点城市中共有11个城市正式发布第二批集中供地挂牌公告，其中厦门、长春和无锡已完成第二批集中供地，深圳和青岛目前中止土拍，天津、北京、南京等城市第二次集中出让有所延后。上海7月底发布土地出让预公告并预计8月13日前正式发布公告。
另外，东莞、金华、惠州和义乌等地，其都在近期房地产调控文件中提及了竞拍规则优化的内容，预计后续其他城市在调控文件中也会写入此类内容。
从统计的内容来看，天津已经跟进，土拍溢价率不得超过15% ； 达到限价将摇号。
土拍规则的再调整，是首轮集中供地问题凸显。
多位接受采访的业内人士指出，部分城市今年首批集中供地溢价率高企，导致地价居高不下。而地价进一步走高，在很大程度上压缩了房企的利润空间，导致房企拿地积极性不高。
降实际地价
对合肥市场有何影响？
据了解，今年合肥第二轮集中供地定于出让公告定于8月底9月初。在土拍规则再调整的要求，这将对合肥土地市场带来哪些影响呢？
01、降溢价率
合肥市区首批集中供地成交16宗153.12万方涉宅用地。在这16宗地块，挂牌5宗地，溢价率在3%之内；拍卖11宗地，溢价率在21.6%，溢价率29.82%。换而言之，溢价率接近30%的地块占比近7成。竞地价竞配建双双触顶摇号地块占比近5成，这凸显着合肥土地市场热度。
具体到三县，自6月份以后，竞拍方式跟随市区。据新安研究院统计，6月份以来，截止到目前，合肥三县共计成交11宗57.38万方土地。在这11宗涉宅用地，溢价款在24%-30%；摇号地块占比超5成；市场热度同样不言而喻。
参照“限定土地溢价上限15%”，合肥市区二批次供地可能将下调限价。肥西、肥东、长丰、这三大县域预计也将跟进。
这对于开发商来说，是大好事。开发利润空间有望回归到合理水平。
以合肥市场为例，上个月肥西2宗居住用地，超20家房企参拍，本以来是铁定的触顶摇号， 结果竞拍现场一度冷场。究其原因，限价过高，近1万/㎡的楼面价+竞配建，不给做精装溢价，不给挖地下室，平均限价1.51万/㎡，没有啥利润可言。如果做品质还可能贴着成本线甚至亏本，品牌房企、国企不敢出手，结果被本土小开发商拿下。对此，业内的评价是，“劣币驱逐良币”。
从市场来看，最近，杭州房企宋都退地一事成为业内热议话题。
7月21日，杭州房企宋都发公告，
表示将退掉拱墅区运河新城地块。
这块地是5月杭州首轮集中土拍时，
宋都费了老大劲拿下的：
封顶价+自持21%，总价17.83亿元。
楼面价近2.1万元每平，而限价是2.95万每平，还得带精装销售。
几乎不可能赚到钱。
这次退地违约，宋都被没收5000万元保证金。
2020年宋都股份归属于上市公司股东的净利润也才3.52亿。
业内算了算，只够退7次地。
至于退地的原因，
宋都对外解释：
合作方临时变卦。
更有意思的是，现在大家都在说，这届开发商怂了，这届开发商躺平了！
为啥呢？开发商算不过账了。土地出让条件设置得太苛刻，开发商内心：呵呵，亏钱拿地，我不配，于是直接躺平了。
业内人士指出，此次土地侧调控由“控地价”向“控实际地价”转变，意味着热点城市实际地价将会保持平稳，为房企留下了较充足的利润空间。
02、可能会跟进“竞品质”
合肥首批集中供地，拍卖方式调整为“价高者得+限价时转竞配建租赁住房+摇号”。
合肥市区首批集中供地累计成交配建租赁住房291200㎡（计容建筑面积），按照80㎡户型计算，大概可提供3640套房源。
值得一提的是，转竞配建的租赁住房（毛坯），由房产主管部门指定单位按照2500元/平方米回购，专项用于租赁住房。
这稍微降低了房企拿地成本。在政策层面上，合肥土拍竞配建规则也贯彻了大力发展租赁住房的要求。
但是，高拍价、竞配建规则叠加严苛的限价模式，房企开发利润空间被压缩，项目工程质量跟不上，交房即维权屡见不鲜，这一点不可忽视。
而且，作为长三角副中心城市，合肥需要精品住宅项目，合肥人民更是期待大开发商、品牌开发商能多多拿地开发；近些年，合肥每次大型土拍，一旦有品牌房企成功拿地，地块周边小区业主欢喜雀跃；而一旦是小开发商竞得，大家都得感叹，“哎，这块地又被糟蹋了”。
据了解，目前北京、成都、苏州和杭州等城市陆续加强品质相关要求，叠加住建部等八部门加强房地产开发领域整治规范，再加上此次新规，预计合肥后期可能会在土地端引入竞品质要求。
03、中小型房企拿地机会来了
此次新规明确要求，一是，控实际地价，控土拍严控溢价率，以“摇号、一次报价、竞高品质方案”方式取代“竞配建”等方式。二是加强购地企业资格和资金审查。购地资金要求必须是自有资金；杜绝房企用数十个马甲围猎地块、提高摇号概率的乱象。
这可能将为中小型房企提供在合肥拿地的大好机会。
04、房价走势有望进一步稳定。
由于调控侧重点向“控实际地价”转变，合肥地价走势有望在“摇号”等竞拍机制下将保持平稳走势。
地价稳定下，购房群体预期也会有一定的降低，进而会传导至楼市、降低市场热度，利于稳定房价走势。
另外，假设后期合肥引入竞品质机制，实行“一房一价”，这也将减少新房与二手房明显倒挂现象。
不过，合肥具体要求以第二批集中供地公告为准，具体等官方公布（8月底9月初）。
楼市纵谈2021-08-13 06:41:24
