眼睛瞪得像铜铃，耳朵竖得像天线。
这就是房产人每天盯着官网的状态。24雷达全面开启，搜寻任何疑似房产相关的讯息，布下“天罗地网”，逮住它……
今天，我们终于、终于等到了它……滨湖区禹洲绿城蘭园的新消息。能想象市场上有多少双“饿红了眼”的购房者正在等待着……
丨壹
来了！蘭园开始登记！
众盼所归，滨湖蘭园今日开始登记。
G10幢，G11幢，Y7幢；总计211套房源，刚需供应约64套，装修高层备案均价约2.3万／㎡，总价基本在250-350万元左右。刚需、改善、投资……买房人已经摩拳擦掌。
为何蘭园如此受欢迎？根据贝壳找房，滨湖二手房参考均价约2.4万／㎡。根据金刚石数据，滨湖5月新房成交均价约2.1万／㎡。
在滨湖区新房、二手房价格倒挂的情况下，新盘总是变得抢手惹眼。蘭园地处省府板块，品牌物业出众，单价、配套可圈可点，自然也不例外。
看风下罩，看水下船，看口袋里的钱选房。蘭园纵然是个“香饽饽”，但对多数刚需来说，包括滨湖其它几个在售盘，七八十万的首付＋近万月供却是难以承受。
退一步讲，就算资金预算配齐，摇号能否摇中也是个大问题。所以，死盯一盘也许并不是个好做法。市场上，品质楼盘数不胜数，多关注几家总是没错的。
NO.2丨贰
梳理！合肥九区三县买房门槛
放眼合肥，九区三县各居其位，高性价比房源、品质楼盘不说多如牛毛，至少也是可挑可选。
政滨高、瑶新北……改善和刚需所处镜况不同，选择楼盘、区域也不能一概而论。就门槛价而言，各区分化明显，不尽相同：
1.政务区：无
政务区基本无新盘在售，供应为0，金刚石成交均价显示为2.99万／㎡，近期成交仅1套。
2.滨湖区：约2.3万＋
新政以后，滨湖区“一房难求”的局面有所缓解，刚需挣得一席之地。从目前市场来看，几家在售新盘均价都在2.3万以上，几乎不相上下。
西南深处的九联湖畔，70年产权公寓，均价1.9万／㎡，在售也是170㎡的超大户型，不具代表性。要数门槛，蘭园以23350元／㎡略胜。
3.高新区：约1.6万＋
待加推的乐富强文宸悦府，剩余1栋，此前毛坯小高层备案均价约1.7万／㎡。
新加坡花园城，尾盘在售小户型，毛坯高层均价1.64万。但该盘与华府骏苑有些传闻，是影响房价的因素之一。
除此外，高新区性价比较高的还有龙湖光年，均价约2.2万／㎡。
4.蜀山区：约1.5万＋
要说门槛，蜀山区必然要数小庙运河新城板块，四大“拓荒者”均价基本都在1.5万左右。板块规划前景不错，但配套兑现仍需3-5年周期甚至更久。
抛开小庙不谈，以市区来看，目前区域门槛价已经1.9万＋，还有房源待售的像佳源花海印象，备案均价约1.95万。
5.庐阳区：约1.5万＋
以碧桂园时代倾城为代表，在售少量小高层以及底复房源，户型建筑面积段约小高层均价约15500元／㎡，底复总价约210-230万元。
6.包河区：约2万＋
包河区在售楼盘基本都在2万＋／㎡，待加推的乐富强悦融湾、在售的锦绣花城等楼盘，此前加推的低密度多层均价约2.1万／㎡，当属区域内的门槛单价。
7.经开区：约1.8万＋
作为区域唯二在售楼盘，公园万象和中海上东区即代表着经开区的“门槛”。
目前公园万象加推时间待定，中海上东区新备案高层，建面约102-113㎡，均价约1.8万／㎡。
此外，经开区还有2宗地块待入市，预计价格不会太低。
空港附近，华侨城空港国际小镇以及即将土拍的3宗地块，虽然有经开区产证（地块待定），价格不高，约1.1-1.3万／㎡，但距离市区较远。
8.新站区：约1.3万
与包河区门槛单价一字之差，新站区的门槛价正是乐富强悦澜湾。项目刚刚加推小高层，均价约1.3万／㎡，正在登记中。
9.瑶海区：约1.25万
金科四季春晓以小户型为主，高层均价约12500元／㎡，低密度多层均价约13700元／㎡；百大东城印象新备案约13028元／㎡，正在登记中。
10.三县：肥东、肥西、长丰
与市区不同，三县的“价格洼地”比较容易分辨，即距离市区越远，单价越低，如肥西祥源花世界湖悦等。
当然，也有一些距离市区较近，性价比高的楼盘，如光明观澜公馆，低密度多层均价约1.38万；徽创佳兆业未来城，高层均价1.5万／㎡；城建琥珀御宾府，高层均价约1.6万／㎡。
三县中，肥东价格稍低一些，更接地气；肥西整体单价较高，但配套比较完善。
长丰北城新盘较多，马上又有多宗地块即将出让，板块库存充裕，适合地缘性客户自住。
以上数据，公寓、超大户型、底复房源等不计入，且“门槛价”不代表首付门槛。整体来看，瑶海、新站及三县的低价盘还是比较多的，适合刚需，可实地考察。
而滨湖、高新等区域，配套好，单价较高，对普通购房者有一定资金要求，刚需也要拼概率。
NO.3丨叁
结语
当下合肥楼市，买房有哪几个方向？
1、改善、投资客群看“政滨高”，核心区域的核心板块；优先选择省府、蜀西湖等板块的大品牌房企，配套以优质、全面为先；
2、刚需客群看肥西、“瑶新北”，建议优先选择肥西县，地铁盘或学区较好的房源。从品牌物业、交通、教育、商业、公园五个维度考虑，至少要有一个方面比较出色。
另外，北城“生活圈”已经基本形成，如果工作就在附近，选择自住是不错的。鉴于库存，短期内板块房源幅度可能不大。
3、不论是改善，还是刚需，都要以需求为导向。明确自己想要什么再下手，多听多看，切记一点：中介说得天花乱坠不如老业主几句真实感受。
合肥楼市2021-05-19 09:59:57
