1.79w+!合肥最新二手房数据曝光!市区多纯新盘即将首开,只是价格...

均价17936元／㎡。

这是4月份合肥二手房的成交均价。（数据来源：贝壳合肥站）

以一套100平方米房源为例，总价约180万，加上税费、中介费等额外附加费用，买家总成本在185万左右。

刚刚！贝壳合肥站公布合肥4月份二手房数据，多地房价调整明显。

据统计，4月份合肥二手房挂牌均价18216元／㎡，成交均价为17936元／㎡。

据数据显示，政务区仍处榜首，4月份成交均价为35265元／㎡，滨湖区、高新区及庐阳区紧随其后，成交价均在2万元左右。

除了二手房价格情况，此次报告还对多个区域的热门二手房小区进行整理公示。

受小区所在板块不同影响，同区的小区价格悬殊也较大；但是200人次左右的带看量还能可以反映出这些区域的二手房市场有着较高的市场活性。

新房方面，金刚石数据显示，4月份市区新房价格成交均价17930元／㎡；其中在9区中，有7个区域成交均价超过整体均价，成交均价为新站区，成交均价14136元／㎡。

此外，除了价格上，据数据显示，4月份新房在各区均呈供小于求现象，且多区域出现严重的供需矛盾。

但是，就是有着以上的市场惯性：在当下的大环境中，大多数购房者都对新站、瑶海、肥东等区域房价有较低的价格预判；但是，近期新站多个纯新盘的动作以及它们对外的“放风价”成了近期舆论焦点。

首先就是已经沸沸扬扬谈及多月的招商奥体公园，作为合肥首座奥体·TOD综合体、安徽的奥体中心，集智慧社区＋体育公园＋奥体中心＋TOD商业等多业态共45万方走马那个题。如此多的光环，给了它自带流量和溢价的价值属性。

项目住宅部分规划为高层、小高层及洋房，目前对外释放消息：预计6月中下旬开盘，精装小高层均价1.8万／㎡，精装洋房2.1万／㎡起，主力面积89-105㎡。

作为首座大型奥体TOD综合体，其带来的配套水平和未来的市场预期将远远高于同区域其他楼盘，但是出于市场对于该区域价格水平的定视，1.8的价格还是有一定的市场抵触。

同样，同处新站、同为纯新盘，地处新站3号线首站-相城站东侧的禹洲嘉誉尚里和金辉锦绣云庭近期也是动作频频。

5月9日，新站纯新盘禹洲嘉誉尚里售楼部开放。

项目预计6月初首开3幢装修小高层，主力户型89-99㎡，对外放风价预计1.6万／㎡。

据规划，该项目总建筑面积为156903.6㎡，其中地上建筑面积（计容）为116485㎡；拟新建2栋24F高层（含4200㎡自持住宅）＋15栋18F为主小高层，共1258套房源要来（含自持户数），需同步修建一座15班幼儿园。

土拍信息：2020年11月27日的土拍中，禹洲以979万元／亩竞得新站高新区XZ202005号地块，总价85529.16万元，居住楼面价7342.46元／㎡，溢价率39.86％。

而近期同样位于舆论焦点的金辉锦绣云庭就在该项目东侧。

同为去年11月27日拿地，“姊妹地块”也有着一样的地价标准：金辉以979万元／亩竞得新站高新区XZ202006号居住用地，总价90940.58万元，住宅楼面价7342.46元／㎡，溢价率39.86％。竞自持面积达到6600㎡。

据前期规划显示，项目拟新建19栋14F-18F小高层＋1栋22F高层（全楼自持），预计将有1407套新房。

据网上公示消息：项目售楼部已开放，目前正在预约阶段，放风价1.6-1.7万／㎡，精装交付。

作为“刚需集中区”，这两个项目紧邻美的金科郡、保利罗兰香谷、正荣悦都荟等次新盘，在售均价多在1.2-1.4万／㎡。

在片区配套上：地铁3号线首发站相城路站、淮海大道、东方大道、禹洲项目自建15班幼儿园、合肥九中（在建）、安医大四附院，京东方医院，安徽省第二人民医院以及一路之隔的12万方商业等配套。

所以，整体来看，该片区住宅较为集中；目前来看，生活配套多处在落地阶段，需要一定的时间成本沉淀。

市区纯新盘，自然就处在打新射程之内。

综合多方面因素，我认为新站地缘刚改购房者、预算较为充足的刚改、改善客户可以将“区域封面”的招商奥体公园作为打新。项目自身的规划配套价值即将通车的4号线都将是日后生活的保障。

而对于地缘刚需、首置的预算较为紧张的购房者，我认为可以优选禹洲和金辉项目或者周边（地铁附近）的其他在售楼盘，更低的置业压力也是购房者打新的重要考量因素。

对于该批楼盘价格水平，由板块和项目的配套价值决定，至于市场对于该价格的接受程度，最后的市场去化数据将说明一切，我们也将持续关注。