2020年，合肥楼市可以用两大现象收尾：1、纯新盘首开；2、排队看房，优惠回收。
1、今天，包河纯新盘华宇信达锦绣蘭庭首开；而明天，新站区中海熙岸将迎来首开，首付45万起。
2、当下合肥多个楼盘排队看房，官宣“优惠回收”，是真热度还是真套路？
2020年即将结束，楼市格局已经确定，现在还能否入市？市区限购升级之后买房机会在哪？我们一起来看。
| 壹
今纯新盘首开，500人到场！
今天上午，包河区纯新盘华宇信达锦绣蘭庭首开。
图片来源：微博
大家关心的首开信息如下：
1、敢在酒店开盘，是需要一定底气的，说明华宇信达锦绣蘭庭蓄客情况比较乐观。而从现场人气来看，现场超500人，“基本售罄”问题不大。
2、华宇信达锦绣蘭庭首开A7#、A10#2栋小高层，建面约102-105㎡；以及A8#1栋洋房，建面约118㎡，共计193套房源，备案均价2.17万/㎡。
3、关于华宇信达锦绣蘭庭项目，位于高铁板块，交通便利，但缺乏“硬核”配套；产品来看，装修交付，带新风系统和地暖，容积率2.0，建筑为18F以下，是加分项；价格来看，2.17万/㎡的装修均价，是包河区的行情价。
据不完全统计，当下合肥还有43个纯新盘未入市。
它们具有这些特征：
1、如果按照容积率2.2、户型面积100㎡计算，这43个纯新盘能提供近6万套房源。从数量上来看，供应量比较大。
2、但区域分化明显，要珍惜当下买主城核心的机会。
热门区域比如政务区、滨湖区、高新区“新房荒”依然严重，并难以解渴。可以预测，这些区域房价上扬、买房门槛高依然是明年主流现象。
主城区房源选择较少。比如蜀山区，虽有7个纯新项目，但其中4个位于小庙；国购和奥园项目占地面积仅20多亩，体量有限。可以说，蜀山区7个纯新项目，只有佳源花海印象能缓解区域房荒。
而一些原本就冷门的区域，比如新站区（6个）、长丰县（10个），本身库存较大，加上海量纯新盘房源扎堆入市，供大于求，房价失去了上涨的动力，“打折促销”依然是主要手段。
关于纯新盘，大家比较关心的是：接下来买房，是关注纯新盘还是持销盘？
首先，需要明确，纯新盘肯定值得关注。一般来说，纯新盘首开有一定的性价比；首开楼栋相对更用心。另外，纯新盘会遵循新的备案体系，房价格局可能会出现新的调整。
其次，决定买纯新盘还是持销盘，答案要看楼盘本身的价值点和价格。
还未入市的43个纯新盘中，大部分都是“性价比不高”的平淡楼盘。
当下买房，要看楼盘本身的价值点。
1、尽量买在合肥城市重点发展的区域。比如当下买房，西、南方向是。
2、有着非常明显的价值点，学区、地铁、品牌有一定优势的楼盘；
3、一些“画大饼”、配套兑现慢、区域预期低、库存比较大的板块，谨慎购买，兑现周期比较长。
NO.2 | 贰
看房排队、优惠回收，楼市真火？
随着市区限购升级，当下朋友圈画风突变：
1、肥西看房需要取号排队；
2、各大县域楼盘官宣收回优惠。
朋友圈文案也出来了：
开发商集体涨价，合肥迎来买房时机；
现在不买房，一年又白忙；
县域楼市“暖冬”来了，抓住最后的机会；
不要再迷信春节前后价格会降……
一个又一个项目的热销信息，无不冲击着购房者的心情。如何看待这种现象？当下市场真的这么火？现在适合入市吗？
我们需要客观看待这种现象。
1、市区限购升级，客户外溢，肥西是受益者。如此一来，肥西楼市热度会有所提升，是理所当然的。
2、但是，当下的县域买房，真的需要排队才能看？真的会收回优惠？我认为需要分情况看待。
首先，排队看房、收回优惠的信息，基本都是中介发出的，言外之意就是“上分销”了。如果一个楼盘真的火爆，还需要靠分销拉动？
在投资圈里有三句老话——
所有上分销的楼盘，去化多多少少都有点艰难；
点数和被套路的概率呈正比；
中介点数越高，踩坑的可能就越大。
所以，是否上分销、的多少，是衡量一个楼盘好坏的标准。对于排队看房现象，我认为开发商套路成分更多一点。不排除暂时的火热，但是否能经过市场检验、是否值得买，还需要依楼盘而定。
其次，几乎每个月的月底，开发商都会集体高潮：收回优惠。但是，最后价格真的涨了吗？涨了多少？却无人问津。
关于多个楼盘回收优惠，我认为要谨慎看待：
1、确实有1%的项目真涨价，比如一些能正常走量的楼盘，慢慢涨价是惯性的销售动作；再比如后期销售楼栋位置比较好，涨价也是必然的。
2、而99%的项目却是混乱摸鱼。对于一些走量较慢的楼盘，反正“打骨折”也卖不掉，还不如换种思维：用涨价来刺激购房者的情绪，逼定购房者下单。
当然，具体的操作是，我可以涨价，但我也可以有额外优惠，你来了，就给你。
NO.3 | 叁
年底还能不能买房？如何识别“妖魔鬼怪”？
现在的楼市，表面混乱，背后更混乱。
很多人在“即将涨价”的焦虑之下，不管不顾地闷头扎进深坑，得不偿失。我认为这两个问题，一定要有个清晰的认识。
一、年底还适不适合买房？适合谁买？
在合肥这座上升中的省会城市，关于适不适合买？我的答案是：什么时候都适合。原因很简单，买房就是买一座城市的股票。只要城市有发展前景，城市红利最终会体现在房价上。
当然，关键也要看具体楼盘，楼盘价值比时机重要，这是重点。预算充足，政滨高是优选；预算有限，东、北片区品牌房、、地铁房是重点考虑的对象。
但是，千万不要被市场氛围裹挟入市，在冲动之下做了错误选择。买的房子，一定是预算之内，最适合自己的。
二、对于购房者来说，切不可太盲目，要学会识别里面的“妖魔鬼怪”。
1、即使是自住，也要抱着投资的眼光去买房。虽然我们经常说投资和自住两个需求，但它们实际上很难割舍，区域/板块、学区、品牌、地铁、环境、商业等因素，排名分前后，占比越多越好。
2、具体操作时，
买三房不买两房，买中高楼层不买顶底楼、别买楼梯房；
和品牌次新房在市场上溢价率较高；
选择新区时，板块内有大量的已拍空地，大牌房企、正在兑现的配套、渐高的楼面价，缺一不可；
选择老城区时，优质小户型是资产，远离不带学区的老破小/老破大。
NO.4 | 肆
结语
最后再简单总结一下：
1、当下的合肥楼市，自住购房者完全没必要被恐慌的情绪裹挟，而打乱自己的买房计划。要知道，省府板块全款买不到、冷门片区花样打折的格局，短期内不会发生变化。
2、现阶段买房，安全性是位的。短线投资行为，不要再入场了。但是自住来说，买对楼盘，比选择时机更重要。因为大部分人都看不清谷底在哪，但“高价值楼盘”却摆在眼前。且这类楼盘，是不惧政策调控之下的严峻行情的。
3、接下来，我们会看到更多的“楼市乱象”，一边抢房，一边打折，大家一定要习惯这种市场分化现象，用全面的眼光看待楼市发展，伺机待发。
4、当然，每年的12月份，是开发商冲业绩、回款的重大节点，相对来说会有更多的政策倾斜，是捡漏的机会。特别是刚需， 的上车时机，就是现在。
合肥楼市2020-12-28 09:49:04
