六月的首周，合肥楼市就燃爆了~
庐阳北徽创万科学林雅苑首开大捷；滨湖西纯新盘旭辉滨湖江来启动预约，火热到售楼部直接开启了预约叫号的模式！
而另一边，合肥又一神盘低调地走向“清盘”路途……
| 壹
最后一栋高层！昔日神盘还值得买吗？
据了解，包河区限价盘信达天御最后一栋高层已经启动了认筹，这一次卖完就真的没有了！
作为包河区的“神盘”之一，信达天御曾创造了20开20捷的好成绩，3-5组客户抢一套房那都是常有的事，以至于不少购房者都在翘首期盼项目的最后一个组团。
去年12月，信达天御香颂园终于开卖，但备案均价却上涨了4000元+/平米，相比原来性价比或多或少打了些折扣，但放在整个包河市场来看，依然具有竞争力。
一方面，政务东在售楼盘并不多，更有楼盘价格在2.3万/㎡朝上，对比之下，信达天御不算贵；此外，项目的二手房均价都已达到了2.25万/㎡，还存在一定的倒挂。
另一方面，项目周边配套已经成熟，商场、学校、医院等都不缺，并且4号线明年年底就能通车，未来交通还会更加方便，生活起来会很方便。
相较于洋房，高层价格低了不少，对于自住购房者来说，算是包河区比较不错的选择；但对于投资客来说，上涨的4000+/㎡已经明显压缩了套利空间，还需谨慎入手。
NO.2 | 贰
4大类别，楼盘的千姿百态！
这段时间，我的朋友圈一直被这两类消息刷屏：
一类是楼盘热销，不够卖、现场人气火爆，比如前文提到的学林雅苑和旭辉滨湖江来；另一类则是各种促销信息，特价房，限时优惠……
当然，这两种现象并不矛盾，当下的合肥楼市本就冷热不均，但归根结底，出现不同结果还在于楼盘本身，我也给它们分了类：
1、自带流量型
这类楼盘要么地段稀缺，要么品牌强劲，或者是二者皆有之，比如华润置地昆仑御、万科高第、大富鸿学府等。
其中，大富鸿学府位于南二环内，地段稀缺，学区优质，并且房源数量也比较有限，一般人根本买不到；而昆仑御和万科高第所处的滨湖区、高新区本就自带光环，再加上一骑绝尘的品牌力，自然是备受期待。
2、天赋尚可+后天努力型
天赋指的是楼盘自身的条件，后天努力指的是后期宣传、分销之类的手段。这类楼盘往往自身素质还不错，但后期的宣传、分销带客也起到了不小的作用。
比如滨湖西板块的旭辉滨湖江来，项目自身品牌不错，也是片区内距离地铁最近的楼盘，凭借着不错的产品实力以及不俗的营销手段，项目开放预约的天就达到了100组，成绩非常可观。
3、炮灰型
具体来看，炮灰型楼盘可以分为这几类：a、这类楼盘往往一开始产品定位就有失误，偏偏周边竞品还一大堆，就算上了分销，也卖不动！比较典型的，就是北城办的S盘，板块本来就定位刚需，却偏偏标榜自己是改善，再加个所谓的精装修，卖得比新站、瑶海还贵，品牌优势也不明显，因此几乎每次开盘去化仅有个位数！
再比如滨湖金融后台基地的X盘，明明做毛坯可以卖得很好，却偏偏要加精装，卖不出去后又偷偷摸摸出特价房，价格比板块内其他毛坯盘还便宜，还要搭上“三件套”，惹得前期购买的业主来维权，名声也没落个好……
b、高价拿地站岗盘。瑶海区的B盘，楼面价1.2万/㎡，2016年高价拿地到现在都没开盘……要知道，现在瑶海很多1.32万/㎡的楼盘都卖得不太好！
c、10年内都看不到地铁规划的盘。今年年底，合肥就有10条地铁线在建，到了2025年，合肥大部分区域都将被地铁覆盖，而那些没有地铁经过的区域，只会被慢慢被边缘化！
当然，任何事物都有28定律，天赋异禀的神盘、炮灰盘往往只占一小部分，也不用刻意去追求神盘，抱着平常心买房，可能会有意想不到的惊喜。
NO.3 | 叁
群盘混战，买房人应该如何选择？
据不完全统计，合肥市场上有200+楼盘在售，还有49个纯新盘将上市，品类繁多，那么究竟怎样挑选，才能找到更有潜力，未来话语权更大的楼盘呢？
首先，决定楼盘价值的，最基本的就是地段。这几类区域的楼盘往往会更有潜力：
1、位于政府重点发展方向上。政策的威力大家都深有体会，政务区、滨湖区就是的证明。如今，政务区已经成为了合肥房价的点，滨湖区的购房门槛更是节节攀升……如果你觉得这2个区域“高攀不起”，肥西也是不错的选择，毕竟，合肥整体还是向西南方向发展的。
2、产业、配套齐全的区域。比较典型的案例就是高新区和经开区，特别是高新区，因为有雄厚的产业支撑，吸引了众多人口流入，各项配套也很完善，人居氛围浓厚，楼市关注度几乎仅次于滨湖区。
3、供地少，新房库存小。物以稀为贵的定律，在楼市中也同样适用。比如政务区和滨湖的环湖CBD板块，因为区域内供地少，整体供小于求，不仅新房价格高企，就连二手房价格也居高不下；而像瑶海龙岗这类高库存的区域，因为新房供应量大，挤压了二手房的空间，时隔一年，板块二手房价格居然不涨反跌……
其次，同一板块内不同的楼盘价格也会有所不同，这也就是除了地段外影响楼盘价格的第二个因素：品牌。比如绿城翡翠湖玫瑰园，二手房房价普遍比周边高出8000+/㎡。
值得注意的是，大品牌不等于好口碑。有些房企虽然名声很大，但并不代表品质会更受认可。比较好的方法查一下这家开发商之前打造的楼盘二手房溢价率，实地考察一下，和业主聊一聊，这样才不容易踩雷。
最后，除了地段、品牌外，配套中的学区和公园同样会影响房价。一般来说，优质的、靠近公园的楼盘往往会拥有更高的溢价率。
NO.4 | 肆
结语
昨天，米宅发布了2016.1-2020.5各大城市房价涨幅，合肥涨幅高达67%，北上广都被甩到身后，房产对资产的增值、保值已经不言而喻。
但我们也要看到，相比16年直线上扬式增长，现在的合肥房价已经出现了波浪式增长。显然，闭眼买房都能涨的时代已经过去，现在买房，不仅要谨慎挑选，更要做好长期持有的准备。特别是那些库存很大的区域，建仓时一定要小心，可能未来很长一段时间内都不会大涨。至于那些听起来很诱人的远郊大盘，除了地缘客户外，都不建议购入。
合肥楼市2020-06-08 10:38:20
