成也萧何，败也萧何。
曾经最赚钱的房地产行业发展进入拐点，房子不好卖，资金链告急，日子越来越难过。
| 壹
年内破产446家房企，百强房企也活不下去
据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开发商的破产数量已经高达446家。平均下来，每天有1.5家房企破产，实属历史罕见。
在这张长达30页的房地产破产名单中，多数为三四线城市的中小房企，但也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。
比如，宁波首富旗下的银亿集团宣布破产。
百强房企三盛宏业，在经历了甩卖总部大楼、项目大面积停滞、员工集体上门要债、董事长现场洒泪之后，需要债务重组。
而在安徽，楼盘烂尾8年、负债总额约126亿元的国购集团，最终也走向破产重整之路。
曾经，国购集团位列中国房地产开发企业69强、中国民营企业243强，多年稳居安徽民企榜前三甲，如今资金断裂，草草收场，项目都处于停工状态。
不可忽视的事实是，遭遇资金和债务问题、融资困难的房地产企业，正在面临着一轮巨大的洗牌潮，越来越多的房企可能在这一轮洗牌中淘汰出局。
还记得吗？经济学家马光远曾断言，“未来中国将只有20%的开发商活下来，80%的开发商都会死掉！”。
现在市场走势正在慢慢地应验专家的预判。
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NO.2 | 贰
性降价潮，多数楼盘的日子不好过
目前，性的降价潮，一波又一波来袭。
今年8月，恒大启动“全员营销”抢收计划，5重优惠下可达6折。随后，时代中国等房企被曝出要求全员卖房、打折销售。
而合肥市场上，也出现了很多花样：
比如，包河区对外宣传的某红盘首付仅需19万起；另一盘总价省了近20万；
又如，某LOFT项目单价9000元/㎡起，首付只需一成，还可延期；
再如重灾区滨湖，某盘直接降5个点，一套接一套的特价房源；
工抵房又双叒叕来了……
相比前段时间的优惠力度，这波优惠可以说是又“放了点血”。
直接降价、给出优惠；特价房、工抵房；送物业费、送车位；首付分期……这些都是降价的形式，而关乎降价的原因，主要有3点：
1、 调控政策影响预期
今年下半年，楼市政策来的尤其突然，似乎各方面都在逼着炒房客出局。
几次官方讲话，已经明确指出楼市方向，“房住不炒”将是一个长期政策。这不仅是政策的导向，更是上面的意图。
2、 市场下行，开发商冲业绩
截至10月末，在年内设定全年销售目标的企业中，只有约6成房企的目标完成率在80%以上。
在行业增速放缓、调控趋严、整体项目去化率下降的背景下，部分房企完成全年业绩目标有一定压力，接下来不多的时间里，需加速推货入市，积极推盘去化、冲刺全年目标。
3、存量积压，供求影响价格
金刚石数据显示，合肥市主城目前库存约625万㎡，去化周期超12个月。
其中，包河区剩余库存消化周期约17.55个月，高新区约16.6个月。加上大量纯新盘入市，房价当然没了上涨的可能。
NO.3 | 叁
，楼市4大真相爆出
当下的合肥楼市，略带魔幻。普通人只能雾里看花，跟风买房。而这四大楼市真相，你不得不知：
1、 房价不涨，房子多多少少都“减配”
新房限价是长期的调控政策，很多楼盘直到房子卖完，也没办法大幅调高价格，但拖着不卖又不可能。
为了利润，开发商多多少少都会在工程用材、精装标准、园林景观上等环节上进行减配。有个做房地产很多年的朋友说：真不敢买这一批限价的房子，完全不敢想象到时交付的样子。
现在以及接下来，市场上演得的戏码，是大大小小的维权场面。
2、 新房网签量减少，二手房带看量下降
今年9月和10月，新房网签量连续创下今年新低。金刚石数据显示，合肥市10月份商品住宅网签量1490套，同比下跌80%，环比下跌34.2%。
而二手房方面，根据链家的统计，今年9月和10月，合肥二手房带看量连续两个月同样创下今年新低。今年其他月份都在3万次以上，有5.4万次。
如今，买房人大多数持观望状态，普遍心态都是买涨不买跌。
3、 利率波动，但幅度小，市场影响不大
11月20日，贷款市场报价利率（LPR）迎来改革后的第四次报价，1年期LPR利率为4.15%，此前为4.2%，5年期LPR利率为4.8%，此前为4.85%，两者均下调5个基点。
此次“降息”的目的，各家券商基本都认为央行意在引导实体经济融资成本下行，并不是为了刺激楼市。
更值得注意的是，这次的降息幅度实在太小。比如一套房100万元贷款、30年期等额本息，月供将只减少31元，差不多一斤猪肉钱。
整体来看，LPR的下调对当下楼市有稳定的作用，目前的幅度并不足以导致市场出现再次反弹，年末合肥市场不会有太大波动。
4、精装不给备高，大多数纯新盘被分销绑架
纯新盘入市，一方面限价被限。以滨湖为例，毛坯部分不能超过2016年10月的价，原来精装预期是5000元/㎡，现在只能备3500元/㎡。
另一方面，大量项目扎堆入市，竞争非常激烈，基本被分销绑架，淝河片区、北城办、瑶海区、肥东、董铺湖等都是重灾区。
NO.4 | 肆
结语
可以肯定的是，房地产 “暴利时代”不再，总是“吃肉”的房企，也得“喝汤”了。未来房地产将稳健发展，房价以稳为主，房子逐渐回归到居住属性。
炒房的可以歇歇了，但对于刚需来说，倒可以趁各个房企资金链紧张，纷纷花式回笼资金的情况下进场，看看有没有捡漏的机会。
这个时候买房，有几个需要注意的点：
1、看楼盘的市场表现，毕竟跟着大趋势走，错误风险会降低很多。
个别项目优势明显，市场认可度高；部分区域市场竞争激烈，项目性价比低，开盘去化表现较差。
2、 近期房地产市场的确出现了普降，但很多房企为了避免前期买贵了的业主闹，所以降价的方式比较隐秘。
通常，降价房源以内部单位、员工专场等方式推出，但推出的量其实很多，少则几十套，多则上百，一定记得多向开发商要价，避开中介。
3、买房不建议全款，没有杠杠，资金利用率太低，后期利润无法放大。
4、现在的房子，不管是豪宅还是高层，多多少少都有问题，做好维权的心理准备。
5、 最后一点，也是很重要的一点。选择靠得住的大品牌开发商，以防小开发商扛不住压力跑路的风险。
合肥楼市2019-11-25 10:39:53
