2019年只剩最后不到100天，全年的楼市进入最后的冲刺阶段。
和往年很大的不同是，开发商花式“冲刺100天”的海报不见了，取而代之的是各种“骨折”卖房，案场的置业顾问+中介比客户多成为常态，萧索的氛围继续弥漫。
更关键的是，接下来的100天，可能一天比一天凉意刺骨。
| 壹
新房、二手房积压天量库存，创下新高
首先要看的，当然是库存。
二手房方面，根据贝壳数据研究院的统计，在重点监测的29个热点城市中，北京、成都、南京、武汉等共计13座城市二手房库存连续4个月保持增长，合肥位列其中。
在合肥，仅链家网二手房挂牌量就有5.54万套，还要再加上贝壳、安居客等线上、线下各种平台，即便除去重复房源+虚假房源，真实的库存量也必然会更高。
可另一方面，8月份链家二手房带看量41887次，7月份是51448次，环比下滑近20%，创下最近半年的新低。
也就是说，卖房的多了，买房的少了，说得再直白一点，准备套利落袋的人多了，可市场中的韭菜少了。
新房方面，根据金刚石数据的统计，合肥目前的新房库存为5.2万套，平均去化周期为10.1个月。
如果再算上即将入市的53个纯新盘，潜在的新房库存创下历史新高几乎是板上钉钉。按照目前的去化速度，去化周期大概率将超过两年，甚至更久。
特别是对于新盘扎推且购买力不足的板块，比如新站区、瑶海龙岗、蜀山董铺湖板块、北城办板块等等，它们的去化压力会更大。
NO.2 | 贰
一二手倒挂破产，投资客购买力受限
其次是一二手房的价格差，这是投资客买房的根本动力。
上一波住宅“去库存”之后，合肥新房库存严重短缺，涨价潮积压的天量购买力，最终泄洪到二手房市场，促使二手房价格飙升，紧接着新房又被严厉限价，才形成了二手房价格普遍高于新房的局面。
可当我们今天再看，情况则完全不同。
合肥目前有新房在售的板块共计37个，存在倒挂的有多少呢？基本为0。
可以说，这个曾经最牛的楼市催化剂——一二手倒挂在合肥已经几乎破产，买到就赚到的逻辑不复存在。
更重要的是，部分新房集中交付的板块，二手房可能还会面临砸盘的风险。
比如滨湖金融后台基地，成交量较大的小区有云谷、万科城、保利拉菲公馆，目前二手房均价1.8万/㎡-2万/㎡。等到公元天下、都会1907、时光印象三个项目集体进入二手房市场，庞大的纯投资客群，他们的价格底线在哪？
再者，如果说真有倒挂，那也只有倒挂的单盘。前几天陆续开盘的高铁都市花园、长虹世纪荣廷，有多少双眼睛盯着这块肥肉，大家都能看到。绝大部分都是全款客户，可能还要找关系，没有充足的财力和人脉基本没戏。
倒挂不复存在，身背上浮30%的房贷利率，还有站岗的风险。投资客短期无利可图，带来的必然是购买力的下行。
NO.3 | 叁
刚需买房需求被抑制，楼市“温水煮青蛙”
这可能是最不引人注目，但影响又极度深远的变化——核心需求。
通过日常踩盘、调研发现，现在买房，真正的刚需首套房的比例在下滑，核心需求很大程度来源于换房，买房已经是有产者存量转移的游戏而已。
大家可以算这么一笔账：
如果你对月供的承受能力在4000-6000元，在合肥你只能考虑：三县、瑶海龙岗、新站职教城、少荃湖、七里塘；
月供承受能力在8000-10000元，可以考虑：高新区蜀西湖、北雁湖、蜀山区董铺湖板块、滨湖金融后台基地、省府板块、包河区的高层三房；
如果你还想住大户型或者是洋房，月供基本在13000元以上。又或者你对月供的承受能力不足4000元，那只能说合肥已经留不下你的肉身了。
可是，改善群体的总量毕竟有限，而且改善盘本就是现在合肥竞争最惨烈的产品类型。
如果不能激发刚需和投资两大主力的购买欲，合肥楼市不出意外还将持续“温水煮青蛙”的常态。
当然，这么说并不是看空合肥市场。对于合肥的长线，始终是坚定看好的，但这没有意义。相比长线，更重要的是每一次转折点的判断、选择、落位，抓住小趋势。
NO.4 | 肆
结语
关于2019年最后100天，或是更长时间的楼市走向，可以明确的是房地产行业的周期仍然存在。上半年热、下半年冷是过去几年的保留曲目。
大家最理想化的局面是“慢牛”，但现在的问题是，部分区域的房价有点透支了市场的承受力。
如果给合肥各区县按照认可度分级，可能是：
级别：政务、滨湖、高新
第二级别：包河、蜀山、庐阳、经开、肥西
第三级别：新站、瑶海
第四级别：肥东、长丰
在这个层面上，如果近期有买房计划，这里是个人的几点建议：
1、心态放平，现在的合肥市买房市场，对于降价、打折、优惠的盘，大可以耐心地货比三家；
2、如果是作为投资，尽量优先选择市场认可度高的区域，接盘者更多，实力也更强。
3、不建议在库存很大的区域或者板块建仓，个别性价比特别高的项目除外。大量的库存积压，购买力有限的情况下，短期内房价缺少抬升能量。而且，新房集中交付后可能的砸盘效应不容忽视。
4、对于房子本身，品牌好、产品好的房子依然会是市场的香饽饽。
最后，对于市场冷暖不必太过看重，调控的存在感还很强，冷和热都是有限度的。
合肥楼市2019-09-27 08:59:41
