合肥什么类型的改善房值得投资？

众所周知，改善房因为面积大，总价相对较高，有能力接盘的人少，导致议价空间大，成交周期长，投资相对要差很多。但很多人又喜欢住大房子，于是我经常被问起这类问题：合肥什么样的改善房更保值，空间更大？

其实绝大多数改善房偏向自住，已经脱离了投资的范畴，但这也不是的，当自住价值在房产投资中能够充分体现时，改善房也可以兼顾投资属性。不过很遗憾的是，这种既能满足改善需求，又充分兼顾投资的房产，在合肥非常少。

从2017-2018年合肥各面积区间二手房成交分布图上可以看出，合肥成交量的区间在75-100平米这个刚需范围，基本占到总成交的近50%。100平米以上相对改善的户型，成交量骤减，而面积在50平米左右的入门级，也有一个成交小高峰。

从2017-2018年合肥各面积区间二手房成交占比表中可以看出，合肥房产成交中位数在85-90平米区间，也是成交量的面积段。面积超过150平米的成交量仅占2.3%，超过140平米的仅有3.9%，120平米以上只有11.8%，100平米以上的占比连1/4都不到。

从2018年合肥各总价区间二手房成交量分布图上可看出，成交量相对较大的总价集中在80w-180w这个范围，低于80w的成交比较少，而高于180w的成交，更是出现断崖式下跌。

从2018年合肥各总价区间二手房成交占比表中可以看出，合肥房产成交的是在130w-140w这个总价范围，同时中位数也落入这个区间。总价超过300w的连2%都不到，超过250w的仅有4.6%，超过210w的才10%出头，超过180w的不足20%。

这些数据表明，8个合肥人里只有1个人有能力购买面积超过120平米的大户型里，对于绝大多数合肥人来讲，居住改善房还显得非常奢侈，这就是合肥改善房市场的现实。

并非合肥人不愿意改善，而是8个合肥人里只有1个人具有总价200w以上的购买能力，合肥房价的不断上涨，使得绝大部分合肥人早已失去改善的能力。

鉴于120平米以上的成交占比如此之小，我将改善房门槛下降至110平，超过110平米的即可称之为大户型改善房。我统计了2017-2018年合肥改善房的成交情况，数据采自链家网二手房实际成交，样本数为8694个，其中大户型成交量为1507个。

110平米以上的大户型成交占比仅有17.3%，2017-2018年户均成交面积为132.9平米。2018年大户型户均总价为220.9w，成交均价16647元/平米，同比下跌-0.39%，平均议价空间3.17%，平均成交周期为98.4天，平均房龄为2010.5年。

而2018年合肥二手房成交均价为16386元/平米，同比下跌-0.05%，平均议价空间2.71%，平均成交周期为78.4天，平均房龄为2010年。

也就是说，尽管大户型平均房龄相对年轻一点，但不论从房价涨幅、议价空间，还是成交周期上，表现都要逊色于大盘。大户型不仅涨得慢，不好卖，还容易被还价，与刚需房相比，改善房作为投资标的相对更为劣质一些（《合肥的优质房产和劣质房产》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“房产”查看）。

下面我将分区域，对合肥改善房规模以上成交的小区进行分析，有很多大户型成交量非常少的小区，不在统计之列。鉴于部分小区样本不足，一些数据并不能完全反映真实情况，我会在文章中做出修正。

滨湖区

滨湖区大户型成交占比为17.6%，这个数值跟合肥均值17.3%基本相等，且户均成交面积小于均值，说明滨湖整体还是一个相对刚需的区域。但值得注意的是，同比涨幅达到5.61%，成交周期也短于均值，说明滨湖的改善房还是相对优质的。

保利海上五月花因为2017年仅有一个成交数据，对比误差较大，从实际表现来看，同比还是上涨的。所以除了启动区板块的滨湖世纪城振徽苑外，滨湖绝大部分小区的改善房是上涨的，这说明滨湖改善性住房具有一定的投资价值。

保利拉菲公馆、佳源巴黎都市和临湖苑，房龄都在3-4年，其中保利拉菲公馆还具有品牌优势，佳源巴黎都市具有省府板块的优势。蓝鼎滨湖假日枫丹园和滨湖明珠都属于46中学区，但蓝鼎滨湖假日枫丹园有塘西河公园环境优势，而滨湖明珠则是师范附小双学区（《合肥的真假》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”查看）。

与此同时，我们还应看到滨湖世纪城的几个小区，虽然也具有一定的成交量，但除了徽贵苑以外，同比涨幅是小于滨湖均值的。除此之外，平均议价空间和成交周期，也都超过了平均水平，这跟它们房龄相对偏老及板块弱势有关。

滨湖区改善房关键词：学区，房龄，品牌，板块，环境。

政务区

政务区大户型成交占比为28.3%，是所有区里面占比的，而且改善房户均成交面积达到143.9平米，也是所有区里面的，毫无疑问，政务区是一个改善性板块。

由于成交量相对较少，产生的误差较大，平均涨幅严重失真。整体来看，除了颐园世家和国际花都郁金苑出现下跌外，政务区绝大部分小区房价都呈上涨趋势，涨幅远超0.91%。

我们之前分析过，合肥总价超过300w的成交，不足2%，政务区改善房户均总价达到了312.3w，是资产聚集地。房价较高且涨幅不错的小区，大部分分布在潜山路以西的50中新校学区板块，潜山路东板块相对弱势一些。

保利香槟国际是涨幅的一个小区，优势很明显，品牌、房龄、学区。栢悦公馆目前是政务区成交均价的小区，也有不错的涨幅，优势为：品牌、房龄、学区、环境、区位、配套。

政务区改善房关键词：学区，房龄，品牌，板块，环境，区位，配套，交通。

经开区和肥西县

经开区改善房同比涨幅达到12.15%，其实这个数据有较大误差。我们可以看到，除了绿城玫瑰园成交均价达到2w以上，其余小区都未超过2w，由于2018年玫瑰园成交占比提高，抬高了板块平均涨幅。

绿城玫瑰园毫无疑问是经开区最值得改善的二手房小区，其优势非常明显，学区，品牌，品质，环境，房龄。其余几个小区，融科城融和园有房龄和区位优势，绿地滨湖国际花都有房龄和品牌优势，翡翠花园翠湖苑有环境和交通优势。

尽管安大磬园是168玫瑰园学校的，但无奈房龄相对较老，建筑结构主要是多层，再加上户型偏大，相对并不保值。德信文锦新城尽管距离政务区较近，但房龄较老，其大户型也不保值。

肥西县靠近经开区的区域大户型成交占比仅有10.8%，远远低于全市平均值，说明这个板块是一个非常刚需的区域。成交量的禹州华侨城，主要优势是房龄和区位。学林雅苑2017年成交较少，误差较大，因为房龄相对较老，其实房价同比是下跌的。

经开区改善房关键词：学区，房龄，品牌，环境。

蜀山区

蜀山区改善房成交占比只有15.1%，低于平均值，说明蜀山区是一个偏刚需的区域。我们可以看到，蜀山区改善房不但成交均价是同比下跌的，其议价空间和成交周期都要高于全市均值，蜀山区适合改善的小区不多。

涨幅的两个小区是华邦蜀山里和中海原山，它们都位于大蜀山周边，有环境优势，其中华邦蜀山里有房龄优势，中海原山有品牌优势，其实它们都承接了来自高新区的需求溢出。

黄潜望板块改善房尽管成交较多，但平均房龄相对老了一些，除了有一定的成熟配套外，基本没有什么明显优势资源。蜀山区整体是乏善可陈的，老城区改善房的敌人就是房龄，随着时间的流逝，即使品牌强势如万科，如果没有学区加持，改善房只会越来越打不赢大盘。

蜀山区改善房关键词：品牌，配套，环境。

高新区

高新区大户型成交占比为15.8%，低于平均水平，说明高新区也是一个相对刚需的区域。高新区改善房同比涨幅达到5.54%，这里面既有平均房龄相对较新的原因，也有区域需求短期爆发的因素。

涨幅的三个小区：蓝鼎海棠湾，御景城和淮矿馥邦天下。前两者主要是房龄相对较新，还有大蜀山环境优势，淮矿馥邦天下主要是靠近政务区的区位优势。

大蜀山脚下虽然豪宅云集，但是严重缺乏生活配套，也没有特别好的学区，即使品牌和质量强势如绿城桂花园，也抵挡不住岁月的侵蚀。昔日的网红盘梦园小区也渐渐褪去荣光，基本沦为劣质资产。

高新区改善房关键词：房龄，环境。

庐阳区和北城

庐阳区大户型成交占比仅为13.3%，远低于均值，甚至低于北城，几乎是合肥市所有区里面的一个。不仅如此，改善房同比跌幅达到-4.39%，说明庐阳区大部分大户型房价是下跌的，说明庐阳区整体还是一个偏刚需的区域。

我在之前的文章中反复分析过，庐阳区改善小区的选择非常少，主要集中在四里河板块，比如万科森林公园、华润橡树湾、中铁国际城、海亮红玺台等。从价格和涨幅上来看，海亮红玺台、万科森林公园和华润橡树湾更为强势，中铁国际城相对逊色。

三个小区都有房龄优势，万科森林公园和华润橡树湾还有品牌优势，除此之外，万科森林公园还有环境、物业、配套、板块、学区（尽管是假的，能忽悠）等优势。中铁国际城还有些许房龄优势，但随着时间推移，后期应该很难跟上大盘。

置地柏景湾尽管有10年以上的房龄，却丝毫不落后于一干小鲜肉，这种品牌和品质的优势令人难以置信。与之相反的是万科城市之光，与万科森林公园相比，其表现只能以不及格来形容，如果联想到金色名郡，我想万科的牌子对于特别改善的户型也保鲜不了10年。

北城大户型成交占比为15.1%，低于合肥市均值，也是相对刚需的板块。北城改善主要集中在恒大帝景和北城世纪城这两个小区，除了房龄优势外，恒大帝景还有品牌优势。北城并非改善之地，尽管目前表现尚可，随着房龄增加，大户型衰落在所难免。

庐阳区改善房关键词：房龄，品牌，环境，品质，板块，物业。

包河区

包河区大户型成交占比达到20.3%，而且房价同比是上涨的，但这并不意味着包河区适合改善的选择就很多。包河区二环路内是一个相对弱势的板块，板块轮动相对靠后，因此我们看到的涨幅有一定轮动滞后的因素。

几个涨幅较大的小区，蓝鼎星河府有房龄和品质的优势，世纪阳光花园有品质和板块轮动因素，但毕竟有十几年的房龄，已略显疲态。江南新里程大户型成交占比近10.8%，刚需小区，改善户型主要是板块轮动和地缘性需求刺激上涨。

望湖城的优势主要是品质和交通，天下锦城主要是房龄、品质和区位。房价下跌的小区主要集中在二环以内的马鞍山路东板块，除了蓝鼎星河府之外，这片区域几乎是乏善可陈的。

包河区改善房关键词：房龄，品质。

瑶海新站区

瑶海新站区大户型成交占比为18.8%，比均值高一些，但也并不意味着改善的选择就很多。我们看到瑶海新站区改善房成交均价同比跌幅达到-12.99%，意味着绝大多数大户型是呈下跌趋势的。

我在之前的文章中分析过，瑶海新站区是合肥市区房产最劣质的区域，相对保值的是38中学区板块，成交量大的主要也集中在这个板块，比如御景湾、和平盛世、恒盛豪庭、紫云府等。

38中板块改善房成交量大的小区除了学区优势外，房龄相对年轻也是一方面。橘郡万绿园和元一名城主要是板块轮动的因素。整体来讲，瑶海新站区是一个刚需板块，改善尽量选择38中学区范围。

瑶海新站区改善房关键词：学区，房龄。

合肥什么样的改善房值得投资？

随着合肥房价日益上涨，房地产金融属性与日俱增，越来越多人在进行住房改善的同时，也更加关注房产投资。我研究房地产这么多年，越来越产生一种感觉，改善和投资是一对天然的矛盾，这种矛盾似乎难以调和。

房产价值可以用这样一个公式来表达：

房产价值=土地价值+建筑价值

由于城市在不断发展，优质资源越来越集中，土地价值慢慢，但随着时间流逝，建筑价值却一直在磨损。一般来讲，合肥土地速度要远大于建筑价值的磨损速度，所以我们看到合肥房价一直在上涨。

城市发展到一定程度时，开始出现新老城区分化。老城区因为已发展成熟，优质资源停止积累，土地价值增幅放缓，与此同时，房龄普遍老化，建筑价值加速磨损，老城区房产逐渐劣质化，房价上涨乏力。

新城区跟老城区刚好相反。因为是新开发的区域，优质资源不断聚集，房子基本都是新建的，土地价值高速增长，建筑自然磨损相对较小，所以新城区房价不断上涨（《合肥房产的优质板块和劣质板块》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“房产”查看）。

改善房建筑价值在房产价值中的比重更大，更易受到房龄的侵蚀，而土地价值的上涨能极大缓解这种磨损，因此改善房对土地价值的依赖更为严重。我们看到新城区，比如政务区和滨湖区，这些区域的新房更容易保值。

改善房一般面积较大，总价较高，这意味着购买门槛较高。我在之前的文章中分析过，合肥具备200w以上购买能力的家庭只有1/8，以改善房较高的购买门槛，接盘人群注定较少，进一步导致流动性差，投资差。

有能力购买改善房的群体虽然小，但如果资源稀缺的改善房更少，我想这可能就是另外一种情形了。比如一套改善房，能够基本解决你一生衣食住行、生学病老的所有需求，给你一种一旦拥有别无所求或者无更好替换的居住体验，即改善，那么我觉得依然值得投资。

我们看到市区的一些刚需房，比郊区的洋房别墅单价都卖得贵，而且速度还远高于后者，这说明我们人生追求的不仅有居住的舒适感，更多是生活上的便利，这种柴米油盐大多时候比诗和远方更为重要。

大蜀山脚下的洋房别墅，卖不过政务区的小三房，为什么？因为洋房别墅无法满足你孩子的上学需求，周围缺少触手可及的医疗服务，没有那种出门就能购物的大型商场，也不能提供在家门口就能看演唱会的那种便利。

房产价格与资源价值不匹配，是市郊改善房不保值的主要原因。改善房要想保值增值，其房产附加资源务必要足够多，足够优质，这也是为什么政务区改善房能够兼顾改善自住和资产的主要原因。

从以上各区改善房分析可知，优势资源出现次数的两个关键词，一个是学区，一个是房龄。在所有优质资源里，对房产保值增值作用的无疑是学区（《合肥学区价值和投资》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”查看），其次是房龄，后边依次是品牌，品质，环境，板块，配套等。

能够兼顾学区和房龄的小区少之又少，目前看来，只有经开区的168玫瑰园学校学区板块和政务区50中新校学区板块满足条件，代表小区是绿城玫瑰园和置地栢悦公馆。除了学区和房龄，这两个小区也同时具备品牌、品质和环境，所以不仅总价高，也不逊色。

我认为合肥值得改善且兼具投资价值的板块有：政务区，滨湖区，庐阳区四里河板块，包河区高铁板块，高新区蜀西湖板块。我建议尽量选择这五个区域，同时应尽可能多的兼顾学区、房龄、品牌、品质、配套等优势资源，匹配资源越多，改善房保值增值性就越好。

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。