楼市瞬息万变，常常杀你个猝不及防！
就在昨天7盘备案，其中信达公园里洋房价突破3万/㎡，创下了新高。
而瑶海区两盘，禹洲珑玥湾均价16667元/㎡，1.9万/㎡；公园天著均价1.32万/㎡，仍停留在2016年的房价水平。
直线距离1.3公里，房价却相差3469元/㎡，为什么会出现这种情况呢？
丨壹
如何看待最近备案价变化？
确实，合肥最近备案楼盘，可以分为三种类型。
类：是“捅破天花板”型
滨湖金融后台基地板块绿城招商·诚园备案均价2.33万/㎡，单价26460元/㎡；
滨湖环湖CBD板块信达公园里备案344套洋房，均价24037元/㎡，30082元/㎡。标准层价格上涨超2000元/㎡，依然首付6成起；
瑶海区地王项目禹洲珑玥湾首次备案，高层均价16667元/㎡。这里要划三个重点，
1、禹洲珑玥湾是2016年4月28日拿地，如今过去34个月仍未首开；
2、禹洲珑玥湾楼面价12120元/㎡，房价比地价仅高出4547元/㎡；
3、跃层均价17778元/㎡，价19028元/㎡。
第二类是“价格超级低”型
比如瑶海区的大发长安融悦四季、大发旭辉阳光城公园天著备案均价1.32万/㎡，仍然保持在2016年的房价水平。
很多人说，这两个项目为什么不加精装？
因为目前瑶海区加精装的楼盘，去化很惨淡。而这两个项目又是2018年4季度拿地，地价“抄底”，楼面价6647元/㎡，即使卖1.32万/㎡，依然能保证利润空间。
第三类是“房价无波动”型
新站区学林春晓、银城旭辉樾溪臺、美的·金科郡相继备案，均价1.47万/㎡，维持在新站区目前的房价水平。
NO.2丨贰
6月份，纯新盘是“楼市焦点”
6月即将过半，目前关注度的，还是纯新盘。
1、新站区美的金科郡
马上首开，装修12327元/㎡起，首开92-122㎡高层、112-120㎡洋房，目前正在预约验资中，验资金额10万元。
2、滨湖区绿城招商诚园
预计本月首开1#、2#、5#、8#、9#五栋精装高层，共计376套房，户型面积约103-125㎡，高层精装备案均价2.33万/㎡。现已启动认筹，认筹金10万。
3、高新区北雁湖玥园
预计7月初首开1#（18层）、2#（18层）、5#（11层）楼，共计156套房，户型面积102㎡、118㎡、145㎡，目前正在验资中，验资5万。
4、高速蜀西湖畔
已启动验资，验资金额50万。预计6月底、7月初首开4栋楼，面积100-160㎡。据悉，项目洋房将毛坯入市，高层为装修房源，高层精装均价约1.7-1.8万/㎡，洋房均价约1.9万/㎡。
5、肥东龙湖龙誉城
目前已启动认筹，认筹金5万元。预计6月20日首开，推出高层G1（15F）、G2（15F）、G5（18F）、G6（15F）、G7#（18F）楼，以及洋房Y1、Y2#楼，共468套房。
6、肥西中海嶺湖湾
预计6月首开9栋高层和1栋小高层，共计600多套房源。高层价格预计是1.48万/㎡，洋房预计1.8万/㎡。高层户型有94㎡、109㎡，洋房户型115㎡、126㎡。
NO.3丨叁
接下来，房价怎么走？
当下房价，越发让人看不懂了。但是看清这3个逻辑，基本能摸清房价走势。
1、地价对房价有决定性影响。2018年4季度楼市濒临“冰点”，土地流拍、地价下跌是常态，而表现在房价上，是纯新盘备案会带来惊喜。比如大发长安融悦四季、大发旭辉阳光城公园天著两个项目，就是的案例。
但是2019年上半年地价有所上涨，意味着2020年房价会迎来一波上涨。2016年10月之前拿地的项目，备案价较高；而之后拿地的项目，毛坯价格不能突破“区域红线”。
滨湖区：毛坯高层1.9万/㎡，毛坯洋房2.4万/㎡；
包河区：毛坯高层1.9万/㎡，毛坯洋房2.1万/㎡
高新区：毛坯高层1.53万/㎡
经开区：毛坯高层14071元/㎡
瑶海区：毛坯高层1.32万/㎡
肥西县：毛坯高层1.48万/㎡
肥东县：毛坯高层1.3万/㎡左右
最直接的涨价方式，就是加精装，5000元/㎡。
2、“房住不炒”的基调下，房价不会大涨，也不会暴跌，这也是未来很长时间房价走势。
3、但是关于下半年楼市，我的观点是不要太乐观。
过去的5月，各地楼市都显示了一些疲态，开始降温。合肥新房来访量、二手房带看量都明显下滑，很多开发商要求抓紧出货。
从官方的一些动作中，也看出端倪。
比如北京两宗宅地两年多以来首次出现“不限价”成交；杭州加入抢人大战；南京高淳区限购松动，意味着这个区域的购房者不够，需要放点购买力进来。
再比如，一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件在网上热传，这是“小阳春”之后首次出现“降价未遂”现象，从侧面说明房价确实下降了。
NO.4丨肆
结论
1、楼市“小周期”越来越明显，好一阵差一阵，完全不用焦虑没机会上车。
2、只要调控不放松，刚需无需恐慌，不建议追涨。是选在成交量下滑的期间，敢于逆势操作，往往能淘到好房子。
3、当然，特殊时期，作为普通人，收紧钱袋子，不可豪赌。
合肥楼市2019-06-14 14:03:19
