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合肥优质学区排名和学区房投资

2019-05-08 10:18:49

在之前文章中,我给大家分析了2018年合肥各区的房价,并从数据上证明,学区是所有房产投资价值中最重要的一个要素。这篇我将继续向大家阐述的本质,学区的价值,以及如何投资。

我们买房时经常发现,合肥一些好的价格都很高,它们往往比周边同类型小区价格高出20%及以上,这是为什么呢?因为这些学校的教育质量非常高,每年重点高中的升学率都在全市名列全茅,只要买了的家庭,他们的孩子就能够上这些好学校。

然而合肥这样的好学校是非常有限的,好学校对应的也是非常有限的,于是就造成了有适龄入学学生的家庭,对进行争抢,以求为孩子获取一个在好学校读书的机会。

每年需求的人很多,但总量相对较少,于是价格就被炒了起来。成绩在合肥排在前列的学校,学区出现明显溢价,我把这些学区有溢价的二手房称作。相比普通住宅的溢价,就是学区的价值,也可称作学票的价值。

合肥初中溢价

我在去年文章里分析过,合肥有7所真学区,我把它们归为1档,它们代表了目前合肥市公立初中的水平,其二手房成交均价绝大部分明显超过周边同类型小区(《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》,原文关注微信公众号“小易论楼市”,回复关键词“学区”查看)。

7所真学区分别是:45中本部(桐城路校区和六安路校区),42中本部(长江路校区),48中本部(芜湖路校区),50中东校(西园校区),50中西校(安居苑校区),50中新校(天鹅湖校区),168玫瑰园学校西区

除了这7所真学区之外,还有2所学校在各自区域内也出现了一定的溢价,分别是38中和46中。38中目前是瑶海区的初中,排在合肥二流学区的榜首。46中本来就是传统名校,搬迁到滨湖之后就没落了,一直以来居于合肥的二流水平,仅次于38中。我将这9所学校统称合肥的。

2017年合肥非成交均价为15646元/平米,2018年为15539元/平米,下跌-107元/平米;2017年合肥成交均价为19680元/平米,2018年为20208元/平米,上涨528元/平米。

合肥去年房价整体比较平稳,很明显,价格比非表现得更为坚挺。以非均价为基数,2017年合肥溢价率为25.79%,2018年则涨至30.05%,提高了4.26%。正拉开与非的价格差距。

与非的价格有较大差距,之间也存在一定差距。梯队是45中50中新校,它们的溢价率都超过了40%。然而政务区平均房龄比45中年轻了近20年,除了学区溢价外,它的资源和房龄优势也占了很大一部分比例。

第二梯队是50中东、西校168玫瑰园学校西区46中42中,它们的溢价率都在25%以上。46中虽然在学区上不占优势,但滨湖板块优质,房龄相对年轻,也有不错的溢价。

第三梯队是38中48中,它们的溢价率分别是8.28%5.14%。38中平均房龄相对年轻,但溢价率偏低,不仅是因为学区质量不够过硬,同时也是吃了劣质板块的亏。48中除了房龄相对老一点,主要是在附近45中和42中的吸血下,完全没有什么存在感。

合肥小学学区排名和双学区

小密圈里经常有成员问我合肥小学排名如何,我在这里向大家说明一点,因为小学升初中是直接通过划片在住房所在学区上学,不允许考试,因此没有一个相对有说服力的成绩排名来佐证小学质量如何,我也无法进行客观排名。

可能不同于其他地方的情况是,合肥主要指的是初中,如果初中不好,小学教育质量再高,也没有什么存在感,体现不出学区溢价。一般一个初中学区对应多所小学学区,所以只需要分析同一所初中学区里的小学学区即可。

尽管官方没有一个成绩排名,民间还会用钱来投票,即使在同一个初中学区内,小学学区之间的成交均价也有所不同。那些大家认为不错的小学学区,它们价格会明显高出其他小学,这些初中学区内房价的小学学区,我们可称之为双学区

合肥9大学区共对应25所小学,因为跨初中学区之间的小学学区无法比较,我这里只对同一所初中学区内的小学做一个大致排名。

45中和42中:

45中和42中共对应6所小学学区,其中有2所小学为共享。45中对应:南门小学,六安路小学,安三小(永红路小学),淮三小。42中对应:南门小学,六安路小学,红星路小学,逍遥津小学。南门小学和六安路小学是共享小学。

我们可以看到,“南门小学+45中”溢价率超过80%,全市,与此同时,“南门小学+42中”也是42中学区内溢价的小学学区。毫无疑问,南门小学是合肥公认的的小学,“南门小学+45中”是全市的双学区。

根据学区溢价来看,45中学区内小学排名是:南门小学>六安路小学>安三小(永红路小学)>淮三小;42中学区内小学排名是:南门小学>红星路小学>六安路小学>逍遥津小学。

南门小学,逍遥津小学最差,淮三小次差,这点应该没什么问题。因为42中差于45中,而“红星路小学+42中”的学区溢价高于“安三小(永红路小学)+45中”,因此红星路小学要好于安三小(永红路小学)。

目前的问题主要集中在六安路小学和红星路小学的排名上。“六安路小学+42中”溢价率不如“红星路小学+42中”,但这不足以说明六安路小学就差于红星路小学,因为“六安路小学+45中”的溢价率是非常高的,所以我认为这两所学校势均力敌。

因此环城河内两所真学区对应的6所小学学区排名应该是:南门小学>六安路小学红星路小学>安三小(永红路小学)>淮三小>逍遥津小学

50中东校和西校:

50中东校其实对应了3所小学学区,但除了西园新村小学北校(西园校区)外,其余两所学区内成交量太少,无法分析。50中西校也对应了3所小学学区,分别为:安居苑小学(安居苑校区),安居苑小学(天鹅花园校区),潜山路学校。

从学区溢价上来看,“西园新村小学北校(西园校区)+50中东校”“安居苑小学(安居苑校区)+50中西校”,毫无疑问是双学区。其余几个小学排名是:安居苑小学(安居苑校区)西园新村小学北校(西园校区)>安居苑小学(天鹅花园校区)潜山路学校

50中新校:

50中新校对应5所小学学区,分别为:奥体小学,西园新村小学南校,翠庭园小学,习友路小学,嘉和苑小学。其中嘉和苑小学学区只有部分处于50中新校学区范围内,仅包括新地中心凯旋门两个小区。

凯旋门新地中心的价格本来就很高,其溢价并不能完全反映学区质量。根据经验和溢价率,50中新校学区范围内小学排名为:奥体小学西园新村小学南校>翠庭园小学习友路小学>嘉和苑小学。“奥体小学+50中新校”和“西园新村小学南校+50中新校”为双学区。

168玫瑰园学校:

168玫瑰园学校是小学和初中一起办学,因此无所谓排名先后次序,从溢价上来看,168玫瑰园学校称得上是双学区。168玫瑰园学校之所以能迅速发展成为学区,一个很重要的原因是其高中对初中的掐尖模式,吃了公立和私立两头政策的红利。

168玫瑰园学校东区去年建成招生,由于不像45中桐城路校区和45中六安路校区那样分年级办学,属于独立的学区,跟168玫瑰园学校西区分开招生,生源不混用,因此其成绩有待观察。如果东区同样延续高中的掐尖模式,成为另一个真学区或许指日可待,但前提是这种掐尖模式不被禁止。

46中:

46中成绩在合肥只能排在二流水平,算不得真学区,但由于是传统名校,又是滨湖的学区,因此出现了明显的溢价。46中对应2所小学学区,分别是:师范附小和屯溪路小学(滨湖校区)。

从溢价上来看,“师范附小+46中”具有优势,但46中非真学区,不能配以,只能称得上双学区。

48中:

48中对应4所小学学区,分别为:屯溪路小学,青年路小学,巢湖路小学和曙光小学。曙光小学数据不足,所以没有列出。由于距离45中和42中太近,优质生源都被这两所学校吸血,近几年成绩一直在走下坡路,所以48中基本没有什么存在感,溢价率很低。

从学区溢价和民众口碑来看,48中学区内小学排名应该为:屯溪路小学>青年路小学>巢湖路小学曙光小学。其中“屯溪路小学+48中”可算得上双学区,但比其它学区要弱势一些。

38中:

据说去年行知学校将1/3左右成绩较差的考生转移到肥东,造成中考成绩注水严重,我认为它的学区质量不如38中,38中依然是瑶海区的初中。38中对应4所小学学区,分别是:和平小学,大通路小学,滁州路小学和蚌埠路第二小学。

从学区溢价上来看,“和平小学+38中”表现,但38中并非真学区,只能称得上双学区,还配不上。因为蚌埠路第二小学只对应华润紫云府一个小区,数据缺乏说服力,从学区溢价和民众口碑来看,38中学区内小学排名应该为:和平小学>大通路小学>滁州路小学>蚌埠路第二小学

价值组成及学票价值

一般来讲,房产价值包括两个部分:

房产价值=土地价值+建筑价值

土地价值从某种意义上来讲是一个城市的价值,在城市不断发展和扩大过程中,进行了大量的资源投入,使得城市土地大幅增值。土地增值实际上是货币超发在土地蓄水池中的积累,外在表现就是自然通货膨胀造成的土地被动。

建筑价值指的是建筑的结构、用材、品质、户型、设计理念等自身的居住价值。随着时间流逝,建筑结构老化、用材磨损、品质消耗、户型跟不上消费发展、设计理念落后等,房产的建筑价值一直在不断缩水。

除去自然通货膨胀因素,我们看到建筑价值其实一直在磨损,而房产的,主要体现在土地价值的提升。城区房子土地价值高,但房龄相对老一些,建筑价值低;而郊区则刚好相反,房子房龄年轻,建筑价值高,但土地价值相对低一些。这也是为什么合肥城区和郊区房价一直没有产生分化的原因。

的价值可分为三个部分:

价值=土地价值+建筑价值+学票价值

之前我们讲过,如果你想上比较好的学校,就要买这所学校的,那么就相当于进入好学校学习的资格,这种资格就是学票。相比于非的溢价,就是学票的价值。

过去6年中,合肥市区中考报名人数增加了20%以上,而合肥数量的增幅并没有那么大,换句话说,供需关系呈现越来越紧张的趋势。这就使得溢价率越来越高,学票价值越来越大。

在房地产市场平稳时期,比如去年,我们看到非均价甚至是下跌的,用房产价值公式解释就是:

土地价值(维持不变)+建筑价值↓=房产价值↓

而我们发现价格普遍出现上涨,那么用价值公式解释就是:

土地价值(维持不变)+建筑价值↓+学票价值↑↑=价值↑

优质板块土地价值在房地产市场平稳时期也会出现一定的上涨,这就解释了优质板块优质房产价格也能逆势上涨的原因(《合肥房产的优质板块和劣质板块》,原文关注微信公众号“小易论楼市”,回复关键词“房产”查看)。

双学票价值及计算方法

学票价值涉及到的因素很多,比如学区质量、距离学校远近、学校潜力和民众预期、所在区域学区稀缺性等等,所有这些因素都可能会影响到学票的价值。那么学票到底值多少钱?我这里提供两个简单的计算方法。

种方法:

我们可以比较相同地段、相同房产类型、相近建筑年代、相同建筑质量、相近装修、相近楼层、相同面积、相似户型等各方面都相似的房产,一个是,一个是非,用的市场总价减去非的市场总价,得到的差值就是学票的价值。

例如,汇林阁绿怡居是政务区的两个回迁小区,汇林阁的学区是“西园新村小学南校+50中新校”,绿怡居学区是“绿怡居小学+蜀山区外国语实验中学(原50中南校)”,房龄差不多都有15年左右。

我们可以看到这两个房源都是多层低楼层,面积基本相同,都是简装,汇林阁交易日期比绿怡居迟了50天左右。两套房子之间相差30w上下,因为一直在上涨,而汇林阁交易日期晚了一些,所以“西园新村小学南校+50中新校”实际学票价值比30w略低一些。

我们再看翠庭园绿怡居。这两套房子面积基本相同,房龄相近,成交日期相近,都是多层,低楼层。两套房子价格相差34w,这基本就是“翠庭园小学+50中新校”的学票价值。

第二种方法:

就是在同一小区不同面积房源之间进行比较,这要求成交日期相近,楼层相近,装修情况类似。这种比较的原理是:价值由纯房产价值和学票价值组成,对于同小区不同面积不同总价的房源来讲,学票价值是相等的,纯房产的单价也是相等的。即:

价值=纯房产单价×面积+学票价值

举个例子,我们看这两套汇林阁的房子,成交日期相差半个月,基本在同一时期。如果用大面积房子的总价减去小面积房子总价,即145w-110w=35w,这个35w就是它们因面积差而产生的纯房产差价。

因为两套房子相差20.8平米,如果不算学票价值,汇林阁实际纯房产价格为35w÷20.8=1.68w。用纯房产价格乘以面积,就得到纯房产的总价,再将成交价减去这个总价,就得到学票的价值,即:

110w-1.68w×45≈35w

这就是“西园新村小学南校+50中新校”的学票价值,这个值比上边计算的值要大,说明过了一个春节,50中新校的学票价值就上涨了5w有余。

通过这两种计算方法,我们可以得到一些双学区的学票价值:

45中+南门小学:约65w左右。

42中+南门小学:约40w左右。

50中西校+安居苑小学(安居苑校区):约45w左右。

50中东校+西园新村小学北校(西园校区):约35w左右。

50中新校+奥体小学:约60w左右。

50中新校+西园新村小学南校:约35w左右。

50中新校+翠庭园小学:约35w左右。

168玫瑰园学校:约35w左右。

师范附小+46中:约30w左右。

48中学区:约15w左右。

如何投资合肥的?

在市场比较平淡的情况下,房产价值几乎是没有上涨的,主要表现为学票价值的上涨。对于不同面积不同总价的来讲,学票价值是一定的,因此我们看到,面积越小总价越低的,率反而高一些,单价也更贵一些。

房龄相对年轻的,还处在比较壮年的时期,建筑价值磨损不大,对学票的依赖不是很大。但对于房龄超过20年甚至更老的,建筑价值对的贡献基本是负的,这就会对学票产生非常强的依赖。

双学区的学票价值很高,在整个中的相对权重很大,所以一旦学票价值上涨,就会带来价格的明显上扬。2018年一些双学区小区,比如安居苑西园新村,同比甚至出现超过10%的涨幅,远远超过大盘。

我们看到45中、42中和50中东校的,平均房龄基本在30年左右,户均成交面积在55平米上下,户均总价明显低于全市均值。因此对于房龄比较老的,我建议尽量购买面积不超过55平米的户型。

对于房龄偏老的,比如老城区房龄超过20年的老破旧,我们的投资策略是:尽量选择双学区(增加学票价值的权重),面积不宜过大(尽量不超过55平米,降低建筑价值权重,减少建筑磨损给带来的贬值效应)。

对于房龄相对年轻的,比如政务区、滨湖区和经开区一些房龄在10年左右的次新小区,我们的投资策略是:尽量选择双学区(增加学票价值的权重),面积小或者面积适中但功能性强(比如90平米左右的小三房,适合陪读,总价又不算太高,可增加的流动性)。

因为学票价值是一定的,当总价高到一定程度,学票权重大大降低,学票增值对增值的贡献微乎其微。甚至还会因为购房门槛过高导致流动性偏差,从而体现不出学区应有的溢价,这种房子基本脱离了的投资范畴,学区对于它们只是锦上添花。

比如政务区的置地栢悦公馆和经开区的绿城玫瑰园,因为总价过高,它们房产增值,基本不依赖学票带来的效应,学区对于它们,只是多了一项保值保障。所以不论投资次新房还是老破旧,都尽量不要选择面积过大、总价过高的

投资合肥新房还是?

近期小密圈有很多成员提到一个问题,既然空间这么好,新房投资潜力也不错,那么究竟选择哪一个标的会更高呢?或者说,现在是投资好,还是投资新房更好呢?

一般来讲,一个房地产大周期持续时间为5-7年,我以6年期为例,向大家展示新房和率变化曲线图。新房买到手之后随即成为次新房,图中橙色曲线代表的是次新房,蓝色曲线代表的是,两者率初始值均为100%

一般一个房地产周期可分为两个阶段:阶段是平稳期,具体表现为房价整体平稳,每年涨幅相对较小,一般在限购之后发生;第二阶段是爆发期,具体表现为房价短时间内出现暴涨,一般在限购放开之后发生,但市场反应可能会有半年到一年的延迟。

平稳期持续时间较长,一般在4-5年左右,而爆发期持续时间较短,一般在1-2年左右。我们可以看到,在一个周期的上涨曲线比较均匀线性,而次新房只有在爆发期涨幅较大。

新房一般建在城郊配套极不完善的区域,5年之后,随着城市建设不断投入,周边逐渐成熟,新房利好开始兑现。如果此时经历爆发期,新房各种利好叠加出现,价格会一飞冲天,2016年合肥滨湖的表现就是如此。

在平稳期涨幅比次新房高一些,但爆发期明显不如次新房。把功夫都用在平时,持有一年就有一年的,表现出“熊市不熊,牛市不牛”的特点,相当稳健。但次新房把力量都用在爆发期,表现出“熊市很熊,牛市很牛”的特点,短期爆发力强。

一般5-8年后,也就是经历过一个房产大周期,次新房会明显超过,所以新房一般持有5年左右达到化。但到了第二个大周期的平稳期,将再次超过次新房。

随着次新房房龄增加,加上利好兑现完毕,其渐渐打不赢大盘,而因为学区护体,其空间一直略高于大盘。所以我们看到,10年后经历第二个大周期的爆发期,次新房就再也无法超越了,而部分板块的房子可能逐步轮为劣质房产(《合肥的优质房产和劣质房产》,原文关注微信公众号“小易论楼市”,回复关键词“房产”查看)。

限价房是一个特殊的存在,因为它备案价格明显低于市场价。假如我们买到一个低于市场价10%的限价房,那么初始率按照110%计算,可得到以上曲线。可以看到,两个周期内,限价房率大部分情况下都是打赢的,第5-8年差距非常明显。

因此,如果新房是限价房,且价格明显低于市场价10%以上,可以尽情买。如果新房是市场价,且你只打算持有5-8年时间,可以优先考虑新房;如果你打算长期持有或者只想保有3-5年,建议你优先考虑双。

目前合肥正处于限购后的第3个年头,还在平稳期,那么短期投资可考虑双,中期投资可选择市场价的新房,长期投资可选择或者优质板块的优质新房。如果到了爆发期或者临近爆发期,果断选择新房或次新房吧。

关于合肥各区的房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。

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