2018年二三季度合肥经开区和肥西县房价分析及购房建议

我这里所讲的经开区是合肥产证的经济技术开发区，这里的肥西县基本上不包括肥西县城，而是与经开区的柏堰科技园区及地铁3号线附近的肥西县域。这两个区域你中有我，我中有你，基本上充分融合在一起，因此放在一起分析。

我统计了合肥链家2018年二三季度所有二手房成交数据，共计3371个样本。今年二三季度合肥二手房成交均价为16462元/平米，比去年（16389元/平米）上涨73元/平米，涨幅0.45%，基本持平，平均议价空间2.51%，平均成交周期77.9天。

这里我统计的是链家网公布的4-9月份二手房实际成交数据，由于近两个月房价还在上涨，这里的数值只是这几个月来的小区均值，不代表目前的真实房价。由于很多小区只有2-3个成交记录，部分误差可能会比较大，我这里只分析趋势，不要太在意房价值。

接下来我将分区域对泛经开区房价做一个分析和点评，以繁华大道和金寨路为界，我将泛经开区分为三个部分，分别是：

1、繁华大道北板块。这个区域包括繁华大道以北、合肥绕城高速接高新区以南的经开区，和肥西柏堰科技园区。

2、繁华大道南板块。这个区域包括繁华大道以南的经开区以及部分肥西县域。

3、工业区板块。这个区域包括金寨路以东、绕城高速以南、合安高速以西的经开区以及部分肥西县域。

与这次对比的数据是去年全年的分析，具体可参考我公号“小易论楼市”文章《2017年合肥泛经开区二手房成交分析及购房建议》），本篇主要关注2018年的成交情况。泛经开区去年全年共成交492套，今年二三季度成交446套，基本跟去年全年差不多。

泛经开区二三季度成交均价为15580元/平米，比去年全年（15093元/平米）上涨了487元/平米，涨幅3.23%，高于全市平均值。成交周期从51.8天增加到59.6天，延长了7.8天；议价空间从2.72%降低到2.19%，减少0.53个百分点。

其中肥西产证房价较去年上涨2.15%，经开产证二手房较去年上涨3.54%。肥西县成交周期延长5.4天，议价空间略有收窄；经开区成交周期延长6.9天，议价空间基本上跟肥西差不多。

关于滨湖区和政务区的分析，请参看我微信公众号文章《2018年二三季度合肥滨湖区房价分析和购房建议》、《2018年二三季度合肥政务区房价分析和购房建议》。关于之前分析过的其他各区文章，请关注我微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词即可查看。

繁华大道北板块

整个繁华大道北共成交229套二手房，板块成交均价为15670元/平米，较去年全年（15112元/平米）上涨558元/平米，涨幅3.69%。板块整体议价空间比去年略有收窄，成交周期延长3.7天。

如果分开来看，经开产证二三季度均价较上半年提高2.81个百分点，肥西产证提高1.55个百分点，说明第三季度经开产证比肥西产证要涨得更多一些，而上半年的这个数值刚好相反。但无论如何，肥西产证和经开产证价格非常接近，没有体现出明显的差距。

从板块整体来看，除了九溪江南出现一定下跌以外，基本都在不同程度的上涨，这种上涨在我看来，存在一定补涨或者填谷的特征。

比如明珠湖畔，房龄相对较老，去年与周边小区相比，算是一个价格谷地，今年基本涨到一个平均水平，与之类似的还有东海星城。还有太平洋森公馆和文一名门御府，这两个小区也有一定幅度的上涨，这种上涨是经开区或者政务区需求外溢式的补涨。

融科城是板块内的标杆，有较大的涨幅，从近两个月的成交来看，基本已在1.9w上下徘徊，只是成交量不是很高，看来还未完全坐实。我看了一下，主要是80-90平米左右的刚需户型，大户型不多。

融创城尽管备案价格在17659元/平米，看起来不高，但实际上绝大多数已经超过了1.8w，更重要的是，越是小户型的刚需房，单价越贵，有的甚至超过了1.9w，真是瞅准了刚需的痛点下刀。

融科城是典型的刚需小区，它的接盘者主要在总价150w-180w这个区间，融创城尽管看起来价格不高，但基本都是100平米以上的大户型，总价也大都在180w以上，超出了大多数刚需的可承受范围，我想它的去化也不会是一帆风顺的。

华邦观筑里原来新房备案价格是1.55w，装修房，现在二手房算上增值税大概在1.68w上下，前期买的应该赚了1000多一个平方。葛洲坝九珑府的价格，也基本上跟融科城看齐。

禹洲华侨城这个超级大盘，成交量占到板块的1/3，凭借靠近政务区这样优越的地理位置和相对年轻的房龄，涨幅还是很可观的。东冠繁华逸城也是热门小区，随着标杆小区房价的上涨和坐实，预计这些小区后期还会被进一步带动。

繁华大道南板块

繁华大道南共成交116套二手房，板块成交均价为16192元/平米，较去年全年（15500元/平米）上涨692元/平米，涨幅近4.46%。板块整体议价空间比去年下降1.12个百分点，成交周期延长5.4天。

肥西产证成交均价为14329元/平米，经开产证均价为17896元/平米，成交量相等。因为肥西不限购，肥西产证成交周期低于经开产证，议价空间和平均房龄两者基本相同。经开产证比肥西产证高了大概3500元/平米，主要原因是168玫瑰园学校的学区。

我在之前的文章中分析过，168玫瑰园学校西区在合肥公办初中里属于1档学区（微信公众号“小易论楼市”《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》），当今年东区建成招生以后，板块内经开产证的小区，基本都被168玫瑰园学校囊括。因为学区划分是6月份才落定的，这也是为什么近半年来板块内经开产证涨幅要显著高过肥西产证的重要原因。

最典型的就是经典华城，二三季度较去年上涨接近20%，经典华城除了距离168玫瑰园学校东校区近以外，还处在3号线地铁口和区域商业中心，地理位置相对优越。

但同时还应注意到，东区毕竟是一个新建的学校，学区质量究竟如何还有待验证，我个人认为会是一所不错的学校，但应该比不上西区。尽管学区利好给翡翠路东诸多小区带来了房价上涨，但部分小区价格直逼甚至赶超西区的，存在潜力透支之嫌。

绿城玫瑰园作为板块内的标杆，尽管区域内均价，但价格坚挺，涨幅不弱，表现强势。小区各方面资源占尽，若不是面积偏大，户型相对偏差，地理位置略有不足，将其资产等级列为1+档都不为过（微信公众号“小易论楼市”《合肥优质房产的等级评价》）。

肥西产证方面，我们看到有两个小区出现一定的下跌，分别是学林雅苑和幸福大街西区。我查了一下成交记录，学林雅苑大都是面积偏大的多层，幸福大街西区也基本都是多层，而且这两个小区房龄都超过了10年，板块内相对劣质一些。记住关键词并远离：肥西产证，多层，房龄老，大户型。

繁华大道西的二手次新小区，依旧是成交热门，比如禹洲天玺，信地华地城，文一名门绿洲等。信地华地城备案价格仅有10400元/平米，二手房带税实际成交均价已接近1.5w，收号头费和绑车位也就不足为怪了。

华南城紫荆名都四期尽管距离市区非常遥远，但至少比新站区和北城某些小区区位要好一些，这些小区都卖到1.2w朝上，因此华南城1w出头的备案价，似乎也显得有些性价比了。

3号线附近肥西产证的老破大多层不受待见，但二手次新高层还是很受欢迎，原树提香就深刻说明了这一点。花园锦绣大地城二期均价1.48w，相比二手房似乎也没占到多大便宜，但我觉得依旧可以考虑。

工业区板块

工业区板块共成交101套二手房，成交均价为14947元/平米，较去年全年（14514元/平米）上涨433元/平米，涨幅2.98%。板块整体议价空间比去年下降0.86个百分点，成交周期延长19.1天。

肥西产证的成交均价为15157元/平米，经开产证均价为14900元/平米，肥西产证竟然超过了经开产证。两者议价空间和成交周期相差不多，但肥西产证的涨幅基本是经开产证的2倍，房龄也年轻近2年半。

板块内成交均价的小区是华地润园，同时涨幅也是，但我认为更多是补涨。我看了一下，90平米左右的小三房占了大多数，大部分总价都控制在150w左右，再加上距离政务区不算远，次新房，即使存在没有地铁且周围都是工业这样的劣势，小区也有一定的竞争力，这就是产品定位准确。

绿地滨湖国际花都涨幅远超板块均值，是板块成交的热门小区，在我看来，主要是品牌的号召力，当然小区产品定位也非常准确，主要以总价较低的小三房和小两房为主。

皖投万科产融中心备案均价为1.66w，但其实有很多户型接近或者超过1.8w。这个小区如果仅看备案价格，相对合适，但价格一旦超过1.66w，就丧失了性价比，因为同时期还有更便宜、位置更好的龙川里或者高铁都市花园可选。

清华启迪科技城备案均价为1.91w，之前放风2w+，看来还是不够自信。旁边绿地二手房才1.6w+，如此高的溢价，清华之名号在合肥真值这么多钱么？蓄客这么久，首开去化据说达到90%，尽管我表示怀疑，但不得不感叹合肥韭菜还是多。

邦泰学府里备案均价就显得相对亲民一些，但位置不上不下，略为尴尬，价格相比周边二手房也没有太多优势。我看了一下备案价，稍好一点的楼层都在1.7w以上，有若干套楼层房子的备案价格为啥比其他楼层还低2500元/平米左右呢？我想一般人应该买不到，这其中的猫腻谁能解释一下？

经开区和肥西县房价分析及近期购房建议

我在之前的文章中分析过滨湖区和政务区，这两个板块都是合肥西南区域，今年以来涨幅都远超大盘，是合肥房产的优质板块，经开区和肥西县也不例外（微信公众号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。

经开区产值早已破千亿，吸引了大量就业，而且还在不断发展，但是区域内土地多被工业厂房占用，住宅用地近几年极少出让，这就造成局部供严重小于求的紧张局面。尤其是繁华大道北板块，除了融创城，还有一个高端项目玖樟台，而且这两个盘还相对改善，其它竟再无刚需新盘。

繁华大道南板块的新盘也所剩无多，华南城区位略差，信地华地城基本面临清盘，花园锦绣大地城二期供应有限，琥珀御宾府性价比不高。因此12月份出让的肥西地块，遭到众多开发商争抢，我一点也不感到奇怪。

经开区和肥西县房价强势，除了产业优势外，距离政务区近也是一个重要原因。政务区目前是合肥市中心2.0，也是合肥房价制高点，当政务区房价上涨，会将需求挤压至周边区域，经开区和肥西县也连带受益。

政务区已经成为一个二手房市场，今年以来政务区二手房挂牌价节节攀升，从我目前观察来看，尽管暂时还有些有价无市，但过了年，大概率会被坐实。这种上涨会波及经开区，比如繁华北的融科城和繁华南168玫瑰园学区板块，等标杆小区房价坐实以后，会带动周边房价上涨。

从目前来看，由于供需严重失衡，而且肥西县不限购，繁华大道西板块部分肥西产证的小区，应该还会有一定的上涨空间。168玫瑰园学校西区的，将会一直是经开区房价的制高点，但东区学区质量尚需观察，目前潜力略有透支之嫌。

同为城市边缘郊区，新站区目前新盘众多，经开区周边新小区却寥寥。新站众盘基本都在1.3w-1.4w左右，如此看来，区位更好的经开区和肥西县，1.5w左右的价格倒显得有些性价比，这也是这些板块始终火热的原因之一。

这段时间盛传合肥暗地“放松限购”，后经官方辟谣是假消息。其实无论合肥采取哪种调控方式，都会把握一个原则，完成一个目标：原则是保持房地产市场稳定健康发展，目标是暂时维持房价平稳，在此基础上，因城施策，因地制宜。

前段时间中央召开经济工作会议，并未对房地产作过多表态，从侧面说明高层已基本认可调控效果。在没有作进一步指示的前提下，房住不炒的既定方针不会动摇，地方也不敢随意忤逆中央的意图，因此房地产明年大概率还是稳定。

小密圈经常会有人问到，什么时候是房价的点，什么时候才是买房的时机？记住，以目前的市场，优质资产永远会很坚挺，甚至会逆势上扬，劣质资产可能还会下跌。我相信无论什么时候买房，总有一种房子，你现在买就是的时机，挑选时机不如淘好房子。

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。