问：易老师您好，最近很纠结房子的问题，不过我不是要买房，而是买过房纠结。家住保利香槟国际97平，因离保利和单位都算近，去年买了融创玖樟台135平高层，当时考虑自住为主，还有不限购的原因。本来想把蜀山区一个老房子留着，后来想想今年还是把这老破房卖了，也没卖几个钱。现在越来越觉得玖樟台买的有些没大脑，想想虽然自住，但中国房子住个20年就得换了，估计那个时候这房子很难处理吧。如果拿了房，过两年卖掉，应该也卖不上什么价吧？或者不装潢了，等个五六年看情况卖掉？有没有什么好的方法可以止个损？前两天又看到您说保利是匡河外，学区不稳定，现在很是忧心，不知道要不要这两年就出手50中新区稳定，怕以后差距越拉越大。目前一套保利一套玖樟台，都有贷款，是不是市区贷款买不了了？如果真有必要，只好想办法了。
答：先说说融创玖樟台。玖樟台所在区域是肥西柏堰工业园区，虽然直线距离政务区比较近，但小区周围基本被工业厂房或者工厂环绕，大货车也是车来车往，大环境比较差。再一个，配套匮乏，小区东边就是高压走廊，说实话，这个地方极不适合做特别改善的物业。从我对周边二手房成交观察来看，基本上都是刚需房，也就是以90平米左右或以下的小两房、小三房为主，高于100平米偏改善的成交极少。融创玖樟台定位过于改善，而且面积普遍偏大，跟刚需区域的定位极为不符，除此之外，价位也偏高，这也是它去化相对困难的原因。不过融创的品牌不错，毕竟是新房，5年之内保值应该问题不大，但后期流动性将会很差，这取决于周边大环境将来是否能够改善，但我持不太乐观的态度。
从凯旋门学区事件可以看出，学区问题社会影响太大，以后凡涉及到学区，我觉得ZF都会格外慎重。政务区目前学区矛盾凸显，50中新校本部已经爆满，五环城北边拟建一所50中新校分校，我想凯旋门学区从50中新校本部剥离是大概率事件。尽管这所学校大概率也是好学区，但也从侧面说明，距离学校过远的小区，学区存在一定的不稳定性。即使建立了分校，目前50中新校本部学区内仍有35000户，学位实在太多。
保利香槟国际位于匡河以外，距离50中新校有一定的距离，而且像凯旋门一样，有5000户的体量，谁也难保不会在旁边再建一所分校或者收编一所分校，以分流本部的压力。我之前讲过，政务区学区稀缺性略差，溢价比较低，即使没有学区，保利香槟国际房价也不会比现在低多少。保利香槟国际的换手率在政务区是的，可见极受欢迎，97平米这个户型还是很不错的，小三房，也是政务区很紧俏的户型，我觉得至少在10年以内，这套房子还是很保值的，没必要置换。
融创玖樟台交房后可以不装修不去住，拿到产证后，满两年，等下一个大周期时再进行置换。就算卖房，也是优先处理玖樟台，保利仍是优质资产。你同时背两套贷款，不能再贷款，也不能买新房，只能全款买二手房（购房咨询请通过我的微信公众号“小易论楼市”后台，其他渠道暂不接受，更多精彩问答每天更新）。
2018-06-27 11:54:08
