合肥房价继续分化？合肥庐阳区前三季度房价分析及买房建议

庐阳区是我分析起来最感到头疼的一个区，主要是环城河内有很多老小区，小区太小，房龄不详，数据繁杂，工作量很大。庐阳区每个板块都有各自的特点，相差较大。由于地理上比较接近，我将属于长丰县的北城列入庐阳区一并分析。

合肥链家在2017年的前三个季度共成交了2284套二手房，其中庐阳区成交344套，长丰县成交60套，合肥大北部区域共计404套。由于数据整体偏少，仅部分小区成交量较大，参考价值相对可靠，绝大部分小区成交很少，仅供参考。

下面我将分区域对庐阳区和北城的二手房成交情况做一个分析和点评。根据发展的先后顺序和距离中心城区的远近，我将庐阳区分为四个板块，分别为：

1、环城河内板块。这个区域很明显，就是环城河以内的区域。

2、中环路内板块。具体范围为：南淝河以北，板桥河以西，临泉路以南，潜山路以东。

3、中环路外板块。具体范围为：临泉路转潜山路、南淝河以北，板桥河路以西，大房郢水库以南，董铺水库以东。

4、北城板块。大房郢水库最南端线以北，一直到北绕城高速附近。

本次分析涉及的数据为2017年1-9月份，上篇关于庐阳区和北城的分析文章数据为2016年9月-2017年6月的数据，具体可参考这篇文章《合肥庐阳区二手房成交分析及购房建议》（公号“小易论楼市”）。

关于政务区、滨湖区、经开区和蜀山高新区的分析，请参考我公号“小易论楼市”文章《2017年前三季度合肥政务区房价分析》，《2017年前三季度合肥滨湖房价分析及购房建议》，《2017年前三季度合肥泛经开区房价分析及购房建议》，《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》。

环城河内板块

前面讲过，庐阳区环城河内情况非常复杂，这里有3个初中学区，7个小学学区，有些小学学区跨2个初中学区，有的甚至跨了3个初中学区。环城河内的商业主要集中在东部，因此区域成交的重心偏西部一点。

环城河内板块共成交了133套二手房，这比上次统计多出38套。均价也从19453元/平米，上涨至20496元/平米，上涨1043元/平米，涨幅5.4%。尽管平均房龄接近1994年，平均成交周期在39.6天，这个数据是远小于全市平均值的。看来优质板块，即使在熊市，也会有十分亮眼的表现。

我在之前的文章中反复分析过，45中是合肥市的学区，遥遥领先于其他公立初中，42中也属于真学区（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。我将环城河内按照初中学区再次分为三个部分，一个是45中学区范围，一个是42中学区范围，一个是其他学区。

很明显，不论从成交价格还是成交量上，45中学区都比42中强势一些。45中成交了80套，42中只有37套，45中是42中的2倍还多。45中较上次增加了33套成交，而42中仅增加4套，42中被嫌弃至此。

45中成交均价为22039元/平米，42中为19386元/平米，高出13.7%。即使在平均成交周期上，45中也比42中短10天左右，45中的成交周期较上次没有发生太大变化，42中则延长了10天左右。42中成为一个悲剧的存在，基本沦为45中的陪衬。

值得注意的是，不论是45中，还是42中，其均价都比上次分析时有了一定的提高。即使市场交易再低迷，我觉得依然是热门，基本是受市场大环境影响的房产。

在所有的成交里，“45中+南门小学”这个组合的，成交均价，也是所有区域里面成交最活跃的板块。“45中+南门小学”平均成交均价为25083元/平米，较上次分析也有上涨，比45中平均值还高出13.8%。该板块成交了38套，几乎占了45中成交量的一半，遥遥领先于其他板块，相当于42中成交量。

我们还可以看到，“六安路小学+45中”这个组合，其成交均价仅次于“45中+南门小学”组合的，主要是45中六安路校区坐落在这里。45中本部的初二初三学生在45中桐城路校区上课，初一学生主要是在45中六安路校区上课，需要呆1年的时间。因此我们看到距离45中六安路校区最近的安徽日报社大院，不论是成交量还是成交价格上，都相对更高些。

但毕竟45中六安路校区仅有一年的上课时间，且初一阶段的重要程度明显不如初二初三，因此45中六安路校区的表现并没有45中桐城路校区那么强势。我们由此可以看到，距离初中名校远近是影响价格的最关键因素，同时对周边小学学区也带来了决定性的影响，这种影响，我认为主要是优质生源上的溢出。

合肥小学学区没有什么可以量化的评价标准，但基本上每一个真学区旁边都伴随一所名小学，这些所谓的名小学大都是沾了真学区的光。如果不是南门小学离45中桐城路校区那么近，我认为南门小学的名气没有现在这么大，也就是说，中学旁的优越位置造就了所谓的名小学。

我将45中单独摘出来进行分析，面积越小，单价越贵，议价空间和成交周期也相对低一点。有种说法是，价格分为两个部分，一部分是房子本身，一部分是学票。老破小本身不值钱，值钱的是学票，如果学票价格是一定的，那么房子越小，单价就越高。

我们再看非的老破小。环城河内靠北的区域是非学区，这里的成交仅比上次多了2个，成交均价基本持平，仅有14664元/平米。这跟成交的“45中+南门小学” 均价，相差了10000元/平米左右，可谓天壤之别。合肥市区的平成交均价为1.64w，没有学区的市中心老破小，其价值完全打不赢大盘。

“45中+南门小学”的学票究竟值多少钱？我饶有兴致做了一道数学题，将老破小陈小巷社区和“45中+南门小学”的价格，分成30+㎡、50+㎡、70+㎡三种不同类型进行对比，发现之间的差距大概在40-60w之间，推测“45中+南门小学”的学票平均大约值50w左右，面积越小，学票相对越便宜。

中环路内板块

中环路内板块缺乏足够的亮点，这次成交仅比上次成交多了6套，成交均价为15549元/平米，而上次分析成交均价为15960元/平米，下跌411元/平米，跌幅-2.6%。

庐阳区整体成交均价在17459元/平米，中环路外板块为16601元/平米，可以说中环路内板块已成为中部塌陷的区域。成交量比较大的是国光万豪广场的公寓，还有一个是祥源广场翡丽城，也有可能是单价较低的公寓拉低了整个区域的均价。

中环路外板块

中环路外板块是庐阳区的成交大头，总共有162套成交，几乎占了庐阳区的一半，较上次分析多了65套。从成交价格来看，绝大部分小区都是呈下滑趋势，平均成交周期延长了6.1天，但议价空间有所收窄。

中环路外有几个成交量比较大的小区，分别是中铁国际城、华润橡树湾、万科森林公园和上城国际玫瑰苑，这四个小区共成交97套，占去板块总成交的60%，可谓是销量担当。

中铁国际城小区规模很大，共成交38套，较之前增加22套，翻了一倍还多。平均成交均价为15650元/平米，较上次分析（15975元/平米）下滑325元/平米。从成交上来看，100平米以下户型占了70%以上，绝大部分都是在80多平米，总价在120-160w之间，次新房，标准的刚需小区。

橡树湾小区共成交了25套，较上次增加了7套，平均成交均价为18881元/平米，较前次略降107元/平米。橡树湾超过100平米的户型，成交了13套，超过了50%，绝大部分在100-115平米之间，3房户型占了80%，属于比较刚改的小区。品牌，刚改，不错的位置，次新房，使得橡树湾较周边其他小区有着不错的溢价和成交。

万科森林公园成交了17套，较上次增加了8套，平均成交均价为20487元/平米，较前次下降176元/平米。令我惊奇的是，跟其他小区明显不同的是，万科的成交全是3房或者4房，而且大都在90-110平米之间。很难想象90多平方做成4房的话，如果摆上家具，转个身都困难。

但不得不佩服万科对市场把握的精准，产品定位也切合消费者需求。由此也可以看出，市场对功能性产品的需求高于实际居住体验，消费者对品牌、物业、环境和学区等外在价值有着更高的要求。同橡树湾一样，品牌、刚改、环境、次新房，也是万科森林公园高溢价的原因。

上城国际成交了17套，较上次增加7套，平均成交均价16126元/平米，较上次微跌131元/平米。上城国际的房龄稍老一些，都是100平米以下的成交，1室和2室共13套，典型的刚需小区。

其他小区，像海亮红玺台，位置不错，次新房，成交均价超过了2w，成交户型也全都是3房或者4房。碧水源跟万科森林公园一个区域，也同时享受到了该板块的利好，成交比较旺盛。

42中中铁校区已招生很多年了，但很不幸的是，前3档学校里面都找不到它的影子，是个不折不扣的假牙学区。庐阳中学去年位于2档学校中游，今年有幸挤入1档学校下游，我觉得其实力应该仅次于合肥的6大真学区，跟蜀山区的琥珀中学一样，是两所的2档学区之一（公号“小易论楼市”《你买的是合肥的好学区吗？——合肥各初中学区点评》）。

45中橡树湾校区的成绩由去年3档升至2档末流，跟45中本部相比，这个校区依旧是一个非常平庸的学校。很多人对45中森林城校区寄以厚望，但45中橡树湾校区不是很好的前车之鉴吗？既然45中本部那么好，我为什么要把孩子送到一个新学校当小白鼠呢。45中森林城校区大概率挤不进1档学校，其造诣顶多跟现在的庐阳中学差不多。

北城板块

北城板块基本上都是长丰的产证，工业区污染较重，大环境相对不好，因此房价整体偏低。由于三县不限购，今年北城的成交还算比较活跃。我们看到成交量大的小区不多，基本上都集中在几个热门小区。

北城板块成交量为63套，比上次的42套增加了21套，增幅50%。成交均价为10735元/平米，较上次分析数据（10936元/平米）下跌201元/平米，议价空间和成交周期都在升高。从今年的成交来看，北城成交高峰期在6-8月份，从9月份开始降温，现在成交基本上比较冷清。

北城世纪城和恒大帝景是北城成交比较大的两个小区。北城世纪城成交了19套二手房，比上次增加10套，恒大帝景则增加了5套。由于6-8月份的疯狂成交，这两个小区的价格都略有上浮，而且议价空间有所收窄，但是我认为，恐慌性购买已经过去，北城的寒冬才刚刚开始。

庐阳区整体房价分析及购房建议

1、合肥楼市的寒冬已经降临，庐阳区除了环城河内板块略有涨幅，其他板块无一例外都在下跌。环城河内除了地段以外，主要还是以为主，依旧是熊市保值的利器，合肥房价区域分化才刚刚开始。想买的同学，不要再等。

2、合肥重点学区主要体现在初中上，小学学区在合肥的重要性并不明显，只要选对了初中学区，小学基本不在话下。不要对合肥小学学区过于纠结，合肥小学的好坏依旧取决于它所在的初中区域内生源。

3、合肥学区是存在学票这一现象的。“45中+南门小学”毫无疑问是合肥的学区，其学票价值大概在50w左右，户型越大，学票越贵，因此如果仅仅是为了挂学区，尽量买小户型的（公号“小易论楼市”《为什么我建议你买？——合肥不同成交数据分析》）。

4、买45中不买42中。42中是典型的“既生瑜何生亮”，如果在学区上不能打赢45中，那么只能一直被老大压制，既然老破小我都买了，为何不买学区呢？因此，打算在老城区买的朋友，我建议买“45中+南门小学”，最差也是买45中的。

5、从42中中铁校区和45中橡树湾校区近些年的表现来看，庐阳区名校分校策略是失败的，不应对45中森林城校区抱以过高期望，无论如何，本校区都是难以望其项背的。如果打算在庐阳区上优质学区，还应购买45中和42中本校区的（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。

6、庐阳区的新房或者次新房多在西北，随着庐阳区改善人群的觉醒，他们逐渐往西北方向迁移。刚改人群对总价敏感，对价格倒不十分敏感，他们更倾向于功能性产品，尤其喜欢品牌好、环境佳、物业优质和学区不错的新建或者次新的小三房，投资者应多关注此类产品（公号“小易论楼市”《合肥大户型房产的投资误区》）。

7、尽管北城属于合肥的价格洼地，但同时也是价值洼地，北城的寒冬才刚刚开始，预计高位接盘的同学，可能要等到下次大涨才能全身而退了。

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