好久没写过此类分析的文章了，今天就合肥土拍谈一下自己的看法。自去年限购以来，合肥保证每月1000亩土地供应的承诺已基本食言，但我表示能够理解。说实话，在限价这种大背景下，土拍操作确实颇费脑力。
推远郊地块以避土地“贱卖”之嫌
像包河区这种相对优质的地块，自去年限购以来基本很少推出，基本上都是比较偏远的边边角角。我记得最后一块优质地块，应该是位于西二环与樊洼路交叉口的W1607地块。由于蜀山区地王限价较低，当时吸引了34家开发商竞拍，最后26家房企进入摇号环节。
W1607地块的楼面价最终在10000-11000元/平米之间，这是一个远低于预期的价格，周边二手房价格也基本在1.5w-1.6w之间，产品有很大的操作空间。也就是说，像W1607号这样的优质地块，但凡有开发能力，不去碰运气的开发商那就是脑子有问题。
其实还有一块令人痛心疾首的地块，那就是政务区的ZWQTA-034-035-036地块，几乎是政务区仅存的最后一块优质地块，也是由于限价，最终以13000多元/平米楼面价出让。参与竞拍的房企多达35家，最后全部进入摇号阶段，中签率不足3%。
正所谓春江水暖鸭先知，参与一线竞争的开发商，对地块的估值不可能事先不做充分的测算，尤其在限购之后市场趋冷的大背景下。这么多开发商参与摇号，正说明被限制的价格已远远低于市场价格，如果没有限价措施，开发商可能还会拍出更高的价格。所以我在去年热门地块“贱价”拍卖之后，特别指出限价地块低价出让有国有资产流失之嫌（公号“小易论楼市”《合肥限购为何限不了开发商拿地热情？》）。
事实上，参与摇号的开发商越多，说明地块价值被低估的越多，zf造成事实上土地“贱卖”的程度就越大。于是我们看到，在蜀山区和政务区地块被严重低价出让以后，合肥似乎有意调整了拍卖策略，更多郊区地块在后来被推入市场，这些地块主要集中在滨湖西南、新站区和高新西。
其实自去年房价涨幅荣登全球以来，合肥受到各方极大的压力，再出现任何一个地王都会被敏感的媒体和群众无限放大，因此合肥不但限购非常严格，限价也执行得十分彻底，地价就是其中的一环。
今年以来合肥选择出让土地的区域有非常明显的特征，那就是区域地王价格远超过出让地块的估值，即使入市，这些地块也很难触发熔断地价进入摇号环节，从而尽量限度地将地块卖到高价以避免“贱价”出让之嫌。这是一种权宜之计，从各个方面来看都该如此。
土地市场继续分化
之前我在群里谈肥西肥东土地流拍的事情，很多群友认为合肥土地市场发生了重大转折，担心合肥房地产市场面临崩盘，我当时是冷眼看待这种事情。我觉得合肥土地市场的热度并未明显减退，只是出现了严重分化，开发商去年那种拿地的非理性情绪所有收敛而已。
首先在全市房地产降温的情况下，受到冲击的肯定是城市边缘地带，像三县这种郊区，土地价格更无法与市区相提并论。在市区土地限价的情况下，三县的地价也会有隐形的盖帽区间，那就是很难高于市区区域的地王价格。市区的地王价格在哪里，我记得应该是新站区，大概在1w左右。
这样一来，肥西肥东如果还将土地预期提高至1w以上，那流拍注定无法避免，更何况还是两块看起来并不怎么优质的地块。如果在去年土地没有限价的情形下，以当时的狂热情绪，我相信这种流拍是绝无可能发生的。
但是，就算去年蜀山区W1607地块和政务区的ZWQTA-034-035-036地块放到今天来拍卖，我相信依旧还会表现得跟去年一样火爆，因为这两个区域的楼面限价实在太低了，就像今天包河区的土地最终进入摇号环节一样。这就反映出合肥土地市场两极分化，市中心与市郊的价格差距将会越来越显著。
合肥房价难有下探空间
我要大家认清一个事实，也想请大家在看到一种现象时能够理性分析，透过现象认清本质，不要随波逐流，在判断大势的时候有自己的主见，不要在买房决策上自乱阵脚。
要知道，当前三四线城市的房地产市场风险是非常大的，两年前这些地方还面临严重的库存危机，尽管通过国家去库存政策侥幸度过了难关，很多房地产开发商对小城市还心有余悸。除非一些非常有实力的开发商，特别是深耕三四线城市多年，比如碧桂园或者恒大，依靠自身品牌，能够在小城市有所斩获，其余大部分开发商的业务重心，基本上都在一二线城市或者省会城市。
在一线城市控制人口规模的情况下，未来数十年人口流入主要还是集中在大城市圈的二三线城市和省会城市，合肥势必会成为各大房地产开发商的必争之地（公号“小易论楼市”《如何判断未来合肥房价的走势》）。由于竞争激烈，资金和实力相对没那么雄厚的小开发商，被相继淘汰出局，留给大开发商的可发挥空间也越来越小，部分企业甚至开始转型做出租或者轻资产运营。
我在之前的文章中多次讲过，其实对于开发商来说，无事可做可能比亏本更让人可怕。亏本拿地你至少还能保存实力刷刷存在感，说不定哪天市场转好咬咬牙也就挺过去了；不拿地，整个市场你都丢了，现在就面临淘汰出局（公号“小易论楼市”《合肥滨湖专场土拍及房地产发展分析》）。因此核心城市的土地市场，尤其是市中心的优质地块，永远都不缺狂热的开发商。
合肥土拍表明，开发商对合肥土地市场坚定长期看好，市中心地价的下探空间不大，同时也间接说明合肥核心城区房价依旧坚挺，指望合肥房价出现大幅下滑基本上是不可能的事。而间接出现的“准地王”现象，也预示着限价政策短期还不大可能全面放开，市中心地块今后也不大可能再推得这么痛快。
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2017-11-19 20:05:11
