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城镇化下土地集约利用“有陷阱”

地产中国网  2011-04-26 16:04

[摘要] 1991年,我国成为世界上第一个为保护土地而设立专门纪念日的国家;经过20年努力,“合理利用每一寸土地”,已成为基本国策,并已逐步唤醒国人对土地作为稀缺资源的意识。但是,即便如此,我国的18亿亩耕地红线保护问题却日趋严峻,背后更深层次的则是中国的粮食安全问题。

1991年,我国成为世界上个为保护土地而设立专门纪念日的国家;经过20年努力,“合理利用每一寸土地”,已成为基本国策,并已逐步唤醒国人对土地作为稀缺资源的意识。但是,即便如此,我国的18亿亩耕地红线保护问题却日趋严峻,背后更深层次的则是中国的粮食安全问题。

在大建设的背景下,很容易让人将问题归咎于房地产开发。但从城市和小城镇改革中心等机构的研究数据不难看出,近年来耕地的减少,绝大多数是因为退耕还林和农业结构调整(超过70%);至于建设用地,每年的开发量约为300万亩,其中基础设施、工业化建设又占得大部分。但土地资源有限是不争的事实,这使得土地集约化利用日益迫切。其实,土地集约利用应侧重于利用潜力的挖掘,以节约用地和高效用地为原则,达到投入产出比和土地利用经济效益。

事实上,城镇化过程中,企业参与偏远地区合理开发整理土地,盘活土地,达到土地集约利用,对促进落后地区城镇化进程具有十分重要的意义。在我国现有土地类型中,较大一部分名义农用地因自然条件约束,无法被有效利用,比如一些山坡地、滩涂地。该类地块虽然初始成本低,但开发成本极高,加之风险大,仅有少部分企业愿意投入。另一方面,多数房企扎堆一二线城市开发,希望通过一次性、低风险投入,获得高额回报。这导致了地价、房价不断推高的恶性循环。

在国家调控及“十二五”规划加速城镇化建设的思路下,地产商纷纷转向二三线城市开发;其中恒大[简介 动态]、碧桂园[简介 动态]等房地产企业成为这一轮开发的“先驱”。根据年报显示,恒大在二三线城市的土储占比超90%,碧桂园亦表示其在二三线城市的土储占比超80%。作为早期城乡一体化建设的积极参与者、现在城镇化建设的推动者,综合性企业的一体化开发模式给很多地区带去了全新的开发理念,提升了人居水平,并促进了当地经济发展与劳动力转移,即便是毁誉参半,可是事实依然是事实。因此,地方政府对于这些企业也表现出格外的热忱,希望通过此次转移机会,可以将本地区的经济发展水平提升一个层次。这在他们看来,既符合国家城镇化建设号召,也能有效分流一线城市供地压力,从而实现良性循环。比如祈福集团祈福新邨、碧桂园增城凤凰城[消息 价格 户型 点评]、安徽和县如山湖城,原本都是远离城市的荒地,但通过企业带动,实现了土地的集约利用,在很大程度上促进了当地经济发展。

当然,貌似光明的前途下,道路往往是曲折的:城镇化虽是基本国策,但从近期土地督查事件来看,不排除部分地方政府因发展经济心情迫切而做出行政违法行为。作为企业,在响应政府的时候,也要学会保护自己,以谋求更好发展。开发企业当鉴之、戒之且慎行之。

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