▲ 主题背景：
近期，各地频现“地王”现象，如长沙92亿元地块、上海南京路6.7万元/平楼板价等等。在合肥，10月10日举行的土地拍卖会上,福建金辉集团以420万元/亩的价格拿下位于政务新区习友路(国建•香榭水都附近)的ZWQTC29地块；恒大集团---盛誉（BVI）有限公司以376万元/亩的价格拿下位于政务新区纬五路(太阳海岸花园西侧)的ZWQTC32地块；旭辉集团以439万元/亩的价格拿下了位于政务新区东至路（天鹅湖旁四方集团北侧）的ZWQTA030地块；另外,中兴集团以402万元/亩的价格拍下了位于望江西路锻压厂附近(安高•城市天地东侧)的WO708地块。(:合肥土地拍卖会共推7块地 6块最终得主名单）其中ZWQTA030楼面地价达2059元/平方米，创下了合肥市历史上住宅类土地交易价格的新记录。业内人士分析，10月10日的土地拍卖会将是合肥土地交易价格的分水岭。同时亦从另一角度反映出，随着合肥市政府的迁入，大配套的完善，政务文化新区区位优势十分突出，这次土地拍卖是其区位优势的延后体现。
2001年开始启动并投入建设的政务文化新区，在合肥可以说是一个重要的城市建设成果，随之应运而生的政务新区各家楼盘，在一段时间内更是受到业界内外的广泛关注。但我们同时也发现，伴随着政府支持、媒体宣传集体倾向滨湖新区，许多人怀有这样的疑惑：政务区是否已经由发展热土变成了一块尴尬的飞地？
事实胜于雄辩。福建金辉集团、恒大集团---盛誉（BVI）有限公司、旭辉集团在政务新区高价拿地，无形中宣布了外来企业对合肥、对政务新区的青睐。有着奥体中心，千亩规模，烟波浩淼的天鹅湖，四通八达、宽阔大气的道路系统，已经成为新合肥城市标志的政务新区能否如大家所愿，发展成为“合肥新浦东”呢？
政务文化新区的明天又将走向何方呢?合肥搜房网特约业界权威人士及政务新区知名楼盘代表，做客搜房网
“大话地产”，共同解开谜底...
▲ 对话时间：2007年11月2日 星期五 下午3点至5点30分
▲ 对话地点：芜湖路1号孝肃桥东侧 御景湾售楼处会议室
▲ 到场嘉宾：(排名不分先后)
国土资源局处长--徐国平
福建金辉集团安徽房地产有限公司副总经理--黄颖星
福建金辉集团安徽房地产有限公司副总经理--李 力
发能房产经理--张秀梅
佳和置业总经理--杜嘉伟
华星房产总经理--王长成
君安国际置业副总经理--王辛
合创地产顾问总经理--邹建生
安徽天地行地产顾问有限公司董事长--费 清
上海智帝策划事业机构销售总监--周雁盛
合肥晚报主任--程局新
新安晚报主任--鲍小春
新安晚报记者--朱首言
安徽商报主任--桂青松
安徽商报记者--王 梁
发展热土还是尴尬飞地？——聚焦高价拿地现象下的政务新区”话题提纲
1、政务文化新区楼盘目前现状是怎样的？业界人士认为，政务新区产品物业类型、户型配比甚至推广主题都趋于同质化，导致竞争愈发惨烈。您认为这种观点正确吗？您是怎样看待政务新区楼盘现状的？
2、与近期备受关注的滨湖新区相比，政务新区的优势体现在哪里？缺失之处体现在哪里呢？
3、土地拍卖会结果显示，政务新区依然很受青睐。作为开发商，您觉得政务新区楼盘下一步应该向何方发展？
4、最近许多地方的企业争相买地，以至于时常出现“地王”现象，如长沙92亿元地块、上海南京路6.7万元/平楼板价等等。您是如何看待这种现象的呢？此次贵企业战略性进入合肥市场，您能否介绍一下看好合肥的理由？
5、土地成本的增加会不会转移到房价上？网友们怎么看？作为开发企业，如何才能做到“高房价下的高品质楼盘”？
6、 2007年是中国房地产企业的融资年。碧桂园、远洋地产、SOHO中国等成功登录香港联交所，还有不少的企业也在接触和了解资本市场的对接，贵企是否也有相应的计划？
7、 围绕着“产业资本成长”这一主题，由中国贸促会建设行业分会房地产促进会、香港地产代理商总会、香港地产代理专业协会、搜房网联合发起的第四届香港•中国国际地产周将于今年11月28日开幕（香港地产周详情//news.hf.soufun.com/2007-10-22/1290835.htm）。香港地产周已成功举办了三届，具有相当的影响力，本次第四届地产周高盛、美林、摩根斯坦利、花旗以及软银等投行机构均会到场，近期成功登录香港主板的企业代表人物潘石屹也会到场。作为2007年末开发商企业和资本方规模的一次交流盛会，您是如何看待香港地产周的？
对本次活动进行全程直播进行中！
（开始）
搜房网陈总：首先我代表搜房资讯集团合肥分公司向亲临会场的各位嘉宾表示热烈的欢迎和真挚的感谢。今天有这么多业内精英共聚本次大话地产，这是搜房网的莫大荣幸。
在开始今天的大话之前请允许我为大家介绍一下参加此次活动的诸位嘉宾：
合肥晚报房产部主任--程局新
新安晚报房产主任--鲍小春
安徽商报房产部主任--桂青松
金辉置业--黄总
金辉置业--李总
合创地产--邹总
天地行--费总
君安置业--王总
御景湾华星房产--王总，也是今天的东道主
天地行的--费总
今天我们的话题主要围绕房产大势、合肥的土地现状、滨湖新区和政务区对比等几个方面展开讨论。当然还有近期业内的焦点话题，就是外来四家知名开发商高价拿到政务区地块，最后我们再从开发成本方面来谈一下，未来的政务区房价走势。最后我们再谈一下近期的热点━━融资问题。像潘石屹的SOHO中国已经上市了，好象共有四家在香港上市，我们从融资大势来谈一下。
我先来介绍一下近来政务新区几个高价地块的情况：
在10月10号举行的土地拍卖会上，福建金辉集团以420万元/亩的价格拿下位于政务新区习友路（国建·香榭水都附近）的ZWQTC29地块；恒大集团━━盛誉（BVI）有限公司以376万元/亩的价格拿下位于政务新区纬五路（太阳海岸花园西侧的）ZWQTC32地块；旭辉集团以439万元/亩的价格拿下了位于政务新区东至路（天鹅湖旁四方集团北侧）的ZWQTA030地块；另外，中兴集团以402万元/亩的价格拍下了位于望江西路锻压厂附近（安高·城市天地东侧） WO708地块。其中ZWQTA030地块楼面价已达2059元/平方米，刷新了合肥历史上住宅类土地交易价格的记录。业内人士分析，10月10日的土地拍卖会将是合肥土地交易价格的分水岭。
这就引入到我们今天大话地产的主题“发展热土还是尴尬飞地？——聚焦高价拿地现象下的政务新区”。
首先有请御景湾的王总给我们从房产大势谈谈合肥的土地现状。
华星房产总经理--王长成
“地王现象”：合肥的房产市场机会也来了
王长成：中国的房价还在继续走高，这是大的形式。也有几个主要影响因素：一、人民币。二、2008奥运年。
2008年奥运会即将举行为中国经济包括房产市场带来了无限光明。最近我们也看到，大量的地产公司上市圈钱，然后拿着钱圈地。“地王”在不断涌现，也为房价不断走高提供了有力支撑。
我们看到北京、上海、杭州、深圳、广州等地房价猛涨，我个人觉得未来的机会是属于中部城市的。也就是我们现在的中部六省。前段时间我去了一趟长沙，长沙的楼盘从今年年初3000多的均价，到现在均价已达4200-4500元。去年还在3000左右，今年就有这么大的跳跃。我觉得长沙总体来讲，比合肥要快一拍。主要是长沙整体的城市经营理念为长沙未来的市场带来了很好的预期。同样，今年（北辰集团）在长沙星河三角洲拍出了九十二点几亿的地价，属于的“地王”。
据业内和政府官员内部透露，这块地其实是协议拍卖，即使拍到150亿，同样以原来的价格出售。它为长沙的房产市场，特别是预期市场给予了有力的支撑。我认为合肥的房产市场机会也来了，合肥房价在3200到3400均价之间徘徊了近一年多，那么今年九月份和十月份应该是出现了合肥房产市场的分水岭，尤其是十月。随着成交量和成交价的不断突破，向上运行，在整个城市经济理念的思路下，出现了刚刚陈总说的九月份高价拿地现象，我想面粉的价格涨了，面包的价格不可能不涨，我们都有很好的预期，未来的市场应该是大势向上，我们对此都抱有积极乐观的态度。
下面的话题转给金辉集团的黄总谈一谈：
福建金辉集团安徽房地产有限公司副总经理黄颖星
合肥的房地产市场的上扬是指日可待的
黄总：我们是刚刚进入合肥的公司，对合肥市场的了解不如大家深入和透彻，在座的应该都是我的老师。我先介绍一下我们公司的基本情况。
福建金辉集团安徽房地产有限公司是福建金辉集团有限公司的全资注册公司。由香港金辉投资公司林定强先生于1996年在福州创立的港资背景的独资企业。它下面的公司包含房地产开发公司、酒店、物业、娱乐等等，是一家综合性的大型集团公司。
金辉集团近几年来在稳中求发展，开发项目的总量超过了百万平米。从2001年开始，金辉保持每年都有两到三个项目的开发，面积都不少于30万平米，在业界被称为“金辉速度”。支撑这一发展速度的，是金辉地产对房产行业的独特认识和对项目的超强运作能力，我们在业内也获得了诸多荣誉。在2006年获得“福建房地产十强”之一。
金辉集团的战略合作伙伴是融侨集团。融侨集团是一家在福建排名的房地产开发公司。创始人是印尼的华侨林文镜先生，林文镜先生和林绍良先生是印尼大华人财团林氏集团的股东，基本上垄断了印尼的面粉、水泥等市场。林文镜先生从90年代初就开始回国投资创业，做了很多的公益事业。刚开始是资助，后来决定投资，因为他觉得光靠资助是解决不了经济的根本发展问题的。先后投资了福建的江阴码头、房地产开发等多个行业。房地产公司是从90年代初开始运作，到目前年销售额已经达到了大约50亿元左右，去年在房地产百强企业里排到了第25位。
随着房地产业对企业的“品牌”、“项目规模”以及“运作能力”的要求日益提高，融侨集团和金辉集团双方在进行深入思考之后进行了战略合作。2005年10月，以林定强先生出任融侨集团执行总裁为标志，“融侨集团”和“金辉集团”正式开始了携手发展的历程。同时展开双品牌运作的模式。打一个比方就象顺驰和融创的概念。
“融侨集团”和“金辉集团”在2002年展开了发展的战略布局，首先在重庆取得了3000亩的大盘。2005年分别进军西安和武汉市场，2006年到南京，2007年到合肥。
合肥也是我们两大集团战略发展中华中地区的重点城市。合肥在房价增长的大趋势中，还保持着相对稳建的发展状态，所以从某种意义来说，合肥的房价是很健康、没有泡沫的。合肥房价低速增长，一方面是好事；另一方面也说明合肥城市存在相对封闭的城市定位问题。它周边的郑州、长沙、南京等城市都截流了周边的经济辐射源。现在随着新的政府领导的到来，合肥的发展策略逐渐转为务实。从目前建设合肥和南京之间的高速铁路和高速公路可以看出，合肥是想积极的务实的态度融入“长三角”的大家庭中，这就为这个城市发展奠定了宏观方面的良好基础。
我到合肥的感觉就是到哪交通都不太方便，有可能昨天这里还通路、今天就不通了，上午还通路，下午又不通了。合肥大建设给人的印象是深刻的，同时大量的技术资本投入，土地市场的供应日益规范化等等，都是有利因素。我们这次就是通过拍卖拿到地的，也就是“阳光拿地”。像以前的政策性拿地机会会越来越少。合肥的房地产市场的上扬是指日可待的，只是时机问题。我们公司基于对合肥房地产市场的看好进入了合肥。当然，这个市场有可能是看上去很美，但是有它固有的运作模式。在此，我们作为新加入合肥的外地房地产公司，在这里希望向各位的专家和业界的精英多请教、多沟通，谢谢。
搜房网陈总：黄总你们当时拿地的时候也是看过滨湖新区吧？
黄总：对。
搜房网陈总：以后滨湖拍地你还会拿吗？
黄总：这个我们会持续观望和进行深入市场调研。
搜房网陈总：关于滨湖新区和政务区的比较情况有请安徽商报桂总给我们讲一下。
安徽商报主任--桂青松
希望政务新区多一些均价超六千的楼盘
桂青松：感谢合肥搜房网给我们提供这样一个交流机会，下面我谈一下几点个人看法。
对“滨湖新区”和“政务文化新区”这两个区域，大家平常做的更多的可能是讨论有争议的话题和比较。我认为有这么几个方面：
1.从这两个区域的政府运作来看，是有一些差距的。
当初政务文化新区在启动的时候和现在滨湖新城启动的时候，政府的思路是有不同的。政府是通过招商引资来启动政务文化新区的。现在在政务文化新区做项目的十几家公司，就是政府通过很多努力和推介渠道引入进来的。一方面加大招商引资的力度，另一方面，政府也是在逐步完善各项基础设施事业，这两个是同步进行的。政务文化新区当时在启动的时候还是保持这样的思维。滨湖新城是通过现行投入基础设施，投入文化教育、医疗，包括一些商业等一些社会的各项基础设施和各项事业来启动的。我觉得这是政府在运作这两个区域，在启动的时候存在比较明显的差别。
2.作为开发企业来讲，对这两个区域过程也是有差距的。
当初政务文化新区在启动的时候，我们很多的开发公司都对政务文化新区投入了极大的热情，包括行动，就是涌入到政务文化新区来。而对于现在的“滨湖新城”，从各大开发公司的态度可以看出，大家有一个接受的过程。对于“政务文化新区”，市民刚开始也投入了极大的热情，从我们政务区的个楼盘销售（国际花都）就可以看出来，先是极大热情；然后又慢慢地冷却；现在又稍微有点热了。我想这个过程跟开发企业对这地方的态度变化过程是类似的。先是大量的开发企业进来，然后觉得不太满意，再到现在高价拿地。我觉得这个过程还是比较健康、良性的。因为开发企业的过程和市民的思想过程基本是类似、同步的，我觉得这个是非常好的。市民对“滨湖新城”的认识，目前也跟开发企业的心里状态趋于同步。
这两个区域存在这样一些相似和不相似的地方，具体到“政务文化新区”，现在由于几家公司在拿地，包括最近政务文化新区楼盘有比较好的销售状态，可能又一次成为大家聚焦的焦点。但是我觉得，政务文化新区现状和下一步有这么几个方面是比较值得关注的：
1.政务文化新区“人气”在逐渐的聚集，在升温。
它的这种人气，我觉得我们具体可以从这几个方面理解。
（1）前期十几个楼盘，很多项目的一期已经进入了交房阶段。有很多当初是自主需求的人群，刚性的要进入这个区域来居住。
（2）政府行政、文化和其他的一些机关，即办公人群的人气也逐渐在聚焦。
像安徽日报集团一个报业大厦就在政府办公大楼的旁边，我们2008年5月1号以前要全体迁移过去。我们旗下的两刊一网也要迁过去。包括天鹅湖旁边的一个国际大酒店也准备开业了，还有其它一些也要开业。政务文化新区人气已经进入快速升温的过程。
2.政务文化新区目前的基础设施建设，相对来讲已经是比较完善的。今年春节前，怀宁路的桥也进入快速完工的阶段。政务文化新区整个的基础配套设施这一块现在是比较成熟了，这就给政务文化新区的发展奠定非常好的基础。
3.下一步，政务文化新区的酒店、天鹅湖大剧院等这些商业、文化事业，在下一步政务文化新区的发展，会逐渐成为新区的亮点。像奥体中心已经启动了，大家也知道2010年我们要承办第四届城运会。2010年体育大会是目前合肥承办的规模的体育盛会。
另外，一些商业写字楼、政府的写字楼越来越多，包括法院的、财政局的、还有政府自己的集资房等等，我觉得下一步会很快地聚集起来。政务区各项事业的发展速度会更快，从而政务区的人气聚集效应会更加明显。
4.从“房产”的发展来讲，政务文化新区有一点是很关键的。
现在政府已经很明确表态了，合肥有两个“无工业区”。除了老城区以外，一个是“滨湖新城”、一个是“政务新区”就是不允许进驻工业企业。这其实就为“人居”创造了良好的政策环境和居住环境。我觉得“政务区”下一步的“人气”方面是不用担心的；我觉得它会越来越快地聚集人气。所以包括它的生活配套、各项事业的发展都不用担心。
我觉得政务区下一步发展的重点，从房产界来讲，政务区应该要出现一些超水平的、超高档次的楼盘。如果没有超级的、超水平的高档楼盘去拉动它的话，是比较可惜，第二是像现在高价拿地的这些企业还是有压力的。要开发一些什么样的高档精品楼，我觉得在座的各位可以在这块探讨探讨。现在政务区还没有均价超六千的楼盘，而合肥现在整个项目均价超六千的楼盘已经有四个了，在座的可能也知道。政务区能不能在2008年多几个均价超6000元/平方米的楼盘，对于这个区域的整体房产发展，是至关重要的。
现在合肥市民一谈起来，高档住宅比较集中的地方都在西区；一些别墅、高档项目都在西区比较集中一点。我觉得在座的开发企业，应该在政务新区多贡献一些高档的楼盘；这就不愧对于整个区域的定位和发展。
至于“滨湖新区”这一块，我认为它也有它的发展机会和优势。“滨湖新区”这一块可能会有它自己的发展节奏。但是这个区域，从它在合肥的影响、安徽的影响，甚至是国内的影响来看，它的前景是不错的，可能有一个逐步的过程。从政务区的发展过程来看，在某种程度上也可以感觉到“滨湖新区”的发展情况。
从我个人对“政务文化新区”的认识来看，我希望这个地区多一些均价超六千的楼盘，如果有这样的楼盘，我认为这样的楼盘和这样的开发企业对这样的区域就有很大的发展。
搜房网陈总：谢谢您的发言。对于外来的企业来说最关心的应该是政务区的一年半到未来两年之后的走向是怎样的。他们也迫切想了解政务区的过去和现在，下面有请新安晚报的鲍主任来谈一下政务区前几年与现在的比较。
新安晚报主任--鲍小春
现在是政务新区这片热土的发展阶段
鲍小春：非常高兴参加今天这个论坛，刚才各位把政务区的情况介绍得比较详细了。我原来到房产部之前在编辑部从事财经新闻编辑工作，从2003年批政务区楼盘启动开始到现在我觉得经历了三个阶段。
个阶段是2003-2004年的时候，在政务新区最成功的是绿地集团的国际花都。是它奠定了政务区的楼盘基础，而且是在最困难的时候。“政务新区是发展热土还是尴尬飞地？”现在大家知道肯定是“发展热土”，但是在前几年就不一样了。在前年、乃至大前年的时候，绿地是“一枝独秀”，也支撑了政务区的发展。
第二个阶段在2005-2006年的时候，国建香榭水都把整个政务区带热了。它请了香港的一个著名的设计公司大肆炒作了一下，而且它的产品也确实做的是不错的。
第三个阶段就是去年下半年和今年上半年。我觉得政务区相对也应该算是一个标杆的企业就是宋都西湖花苑。其实宋都西湖花苑在政务区介入很早，只是后来在资金方面出现了一些问题，所以才会一直好像是默默无闻的。直到去年下半年到今年上半年，他们在营销方面，包括价格方面也是做比较成功的。
我觉得这三个代表性的楼盘，也是代表了政务新区发展的三个阶段。
我想说的是：现在是政务新区这片热土的发展阶段，这个是毋庸置疑的，但这个时候，是不是就不需要媒体、不需要策划代理公司了？我觉得这个是大家需要思考的问题。
在房子好卖的时候就不需要做广告？我觉得这是不合适的。今天我们几家媒体的头条上面也都刊登了房管局的一个数字，从房管局提供的一些资料数据来讲，住房的供给量还是非常大的，所以我觉得大家都应该有一个长远的发展心态。
前几年政务新区发展不好，是跟天鹅湖畔的集资建房是有关系的。现在有很多单位，包括我们现在了解的市直机关、省直机关，都在集资建房，包括我们报业集团，我们的办公楼马上也要搬过去。我觉得对于这一点开发商要考虑到。
绿地是我一直非常看好的，绿地现在的海顿公馆也做的很好。它的营销从来没有因为某段段时间好卖，广告就不做了，或是包装策略方面方面就不那么重视了。它从来不这样，所以绿地在合肥做的，甚至都做的非常成功。
还有“御景湾”，也是做的非常成功的。我并不是当面来恭维它。比如它的广告语：“错过了先锋，就不要错过巅峰”，这个是非常好的。“御景湾”附近的楼盘在一起，它的大手笔也是显而易见的。他们的定位是相当好的，今天之所以能将这里来作为我们的会场，是跟它的硬件、品牌是相匹配的。
而有些地产商，可能觉得我的房子好卖了，我就可以“省点钱”。我觉得这不是长久之计，在困难的时候大家共同渡过，在日子好过的时候大家要看得更长远，把这个“热土”的“热度”保持得更加长久。
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