在广州，CBD遍地开花，三十年一换。
但省府旁的广府魂，2000多年来，只此一处。
省/市政府为何至今盘踞在越秀山下？因为千年广府正脉就在这里，搬不走，更无法再生。
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纪念堂/省政府附近航拍所以你看，广州持续开发新城，集中精华的教育、医疗、文化资源，政治文化中芯恒久不变。
多少老广人即便搬离，读书看病，亲友聚会......也要回到这个刻入基因的生活圈。
然而，省政府虽好，但周边断供十余年，多年一房难求！
所谓的新盘，也基本是烂尾楼盘活——户型和设计无法更新，价格还普遍高达10万+（房天下数据）。
很多公务员、教师、医生、体制内的朋友，只能蜗居老破小，想置换几乎无盘可选。
不过，房产君踩盘发现，省政府3公里（百度直线距离）范围内，来了超新规江景王炸——越秀珠实·皓悦滨江！
光是这片江景，就已经让人久久都挪不开眼。
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省政府3公里范围，断供十余年
为了这片江景，很多人已经等了10年。
过去10年，越秀和海珠全区，公开拍卖了34宗宅地（来源：中指院）。
但省府市府3公里（百度直线距离）范围内，几乎10年都挖不出一宗地！江景盘更是凤毛麟角。
直到近2年，政府才终于在成熟的滨江豪宅带，抠出2宗宅地。
一宗是已清盘的滨江樾；另外一宗，则是去年出让的新侨地块（越秀珠实·皓悦滨江）。
毫不夸张地说，这几乎是省府3公里（直线距离）范围内，唯一在售的新规江景全新盘。
房产君现场了解到，售楼部还未开放，甚至连户型图都还没正式出街，项目首周就吸引超120组实名登记客户（数据：案场统计），未卖先火。
原因无他，周边改善置换，真的太难了！
但附近二手房龄普遍超过20年，户型老旧、采光通风差，价格更是把人劝退。
而新盘门槛动辄上千万，清一色都是拿地久远、产权压缩的产品，甚至有不少北向户型设计。
好点的新盘，大家甚至不知道就卖完了。想拥有？市场未必给机会。
项目附近的一手盘滨江樾，曾卖到10万+，开盘不到一年就清盘了。
这里作为广州的政治文化核芯，有不可替代的城市价值坐标，是对核芯资源的极致占领。毕竟换房的本质，是买城市核芯配套，是享受社会资源的提升。很多人换房，当然是为了更新更好的居住品质，但也并不想因此离开熟悉的老城核芯资源生活圈。这也就是为什么，因为板块长期缺乏新盘，很多公务员、教师、医生、体制内的朋友——而一些有实力的业主，为了改善生活，陆续离开熟悉的生活圈。但他们一直期盼有新供应，回流至土生土长的地方。这里集中广州精华的医疗教育商业文化圈层资源，能真正匹配他们的需求能级。如今，市场终于来了一个王炸——越秀珠实·皓悦滨江。推窗见珠江，穿过江湾大桥+2个红绿灯，一首歌的时间就到省府。 从地图上看，滨江中板块，就如同嵌入越秀腹地的海珠飞地，过江即达省人大、市政府的政务辐射圈，实现"行政资源零时差共享"。
前航道江景「文化浓度」，不可再生
广州珠江绵延30公里，一江两岸经济带，撑起广州千百年奔腾不息的繁华。但江景房和江景房之间，前航道和后航道之间，价值可能天差地别。摊开广州版图，前航道汇悦台、保利天悦、广粤尊府、二沙岛别墅等上千万，甚至上亿顶豪标杆，业主非富即贵，圈层价值，是塔尖级别。临江大道、绢麻厂项目都是大户型，价格未出，但基本是千万级别。所以，诞生于广州前航道的越秀珠实·皓悦滨江，本就难得一遇，它还位于“文化浓度“至高的一段。这里的一江两岸，几乎掌握着约70~80%的文化历史地标。从南越王宫到省府驻地，从北京路古道到天字码头，从孙中山纪念堂到大元帅府......南粤文化在此兴起，近代革命在此策源，国运和城运在此昌盛。广州用2000多年历史，沉淀出这独一无二的黄金坐标，刻下了这座城市，敢为人先、急流勇进的精神气质。当一座城市有了文脉，它便是不可复制的，更无法再生。因为历史搬不走，百年前在此，百年后依然，无可替代。当越秀珠实·皓悦滨江，把广州两千年商都故事、百年革命风云，装进窗台画框——这座沉淀着广州的文化历史和城市精神的房子，才是真正可遇而不可求。可以这么说，前航道一江两岸，承载广州千年文化基因，是广州经济造富、产业腾飞的主动脉，也是住宅价值至为金贵的地方。这片烫金之地，其唯一性和不可再生性，也意味着这里的资产，未来在市场上流通，手握王牌通行证。![图片]()
比越秀更近越秀，比中芯更近中芯项目就位于大元帅府旁，一江之隔就是千年商圈北京路，占据前航道黄金地段。广州最早的五座跨江大桥，有三座就在项目周边（海珠桥、江湾桥、海印桥）。所以，越秀珠实·皓悦滨江的位置，甚至比越秀很多地方，距离省府还要近。因此，你能高效畅达广州至精华、浓度至高的医疗、教育、文化配套。沿着滨江中路，开车一杯茶功夫，就穿过海珠桥，途经海珠广场、北京路步行街、人民公园，直达市政府、省政府。华南至高水准的医疗，名震全国的中山一院、省人民医院、广医一院，就在直线距离3公里（百度直线距离）范围内。转身又有南武中学、广州五中这样的名校环绕。（前述仅为对周边学校信息的介绍，不作为开发商对于教育的承诺；最终的招生条件和招生范围，以教育部门公布为准）当你真正住进来，生活便有了生机和色彩。从项目走在江边，也不过约350米距离（来源：百度距离）。百年大榕树，郁郁葱葱，阳春三月的木棉格外火红。江风拂面，每一口都是春日蓬勃的气息。
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下楼走几步就是滨江路
闲暇时，沿滨江中路骑行慢跑，穿过海印大桥，一路吹着江风，就到了二沙岛、东山湖公园，观赏白鹭、划船戏水，悠闲又惬意。这里有一江隔开主城的喧嚣，有一桥调用越秀+海珠双主城区浓度至高、至精华的核芯资源——而圈层的纯粹和密度，也让这里成为「比中芯更为中芯」的地方。板块十余年，有「一房难求」的土地稀有性；有「不可再生」的江景文化浓度；加上「政治文化中芯」的精华资源——才是老城置换的「黄金三角」，其资产价值，未来也会更有保障。那么，在如此金贵的地段，如何留存城市记忆，又不失广州千年文化气质？「广府系」拥有严苛的择址标准、在地文化融合和极致的产品细节，天然拥有尊贵性、不可替代性和稀缺性。位于老西关核芯的越秀·珑悦西关，去年12月底首开，当日就去化超100套，开盘仅3个月就清盘！（数据来源于案场统计）越秀·桂悦东晓，同样在老城核芯，旁边就是晓港公园、江南西商圈。今年3月，其网签金额霸榜广州NO.1（中指院数据）。但越秀地产这位土生土长的“老广”仍旧在“自己卷自己”，将广府系在皓悦滨江，再次做了升级。越秀珠实·皓悦滨江，在广府系标准之上，注入了崭新的设计。作为板块断供十余年后的新盘，位于广州政治文化中轴和千年城脉之上，窗外是大元帅府，百年前孙中山先生就在此运筹帷幄。所以，它绝对不能是流水线下的产品，它需要开发商投入巨大经验、知识与热情，精研地段内核与产品细节。![]()
规划效果图，最终以实际交付为准考虑到广州潮湿闷热和梅雨气候，和广州人更爱东南向阳光的特点，项目反复研磨楼栋的朝向偏转——尽可能实现每一户「穿堂风自由」，每一间都是「阳光房」。即使是最小的约84平，也做到南北对流，四开间朝南，每个卧室都是南向的。景观资源也做到户户有景，实现约80%梯腿望江（部分楼层），极致揽江景入室。东南向踢腿楼层，充分利用小区自有的园林，做到园林景观视野至优；规划效果图，仅供参考，最终以实际交付为准
东北面6楼以上，广州三件套之二，珠水和小蛮腰尽收眼底。再往高处，碧波荡漾的东山湖、郁郁葱葱的二沙岛，就在眼前。![]()
项目东北面江景爬楼实拍客观来说，珠江前航道向来金贵，滨江豪宅二手房，以大面积产品居多，3房普遍在120平+，总价门槛高。前航道新盘，保利临江大道、绢麻厂项目就更不用说了，全部大户型起步，千万级别。如今，越秀珠实·皓悦滨江拿出建面约84-107㎡全南向亲江产品，也是前航道唯一在售的新规小面积产品。无论是户型实用率，还是上车门槛，都将秒杀板块二手。目前，项目户型图还没正式公布，不过房产君在现场踩盘，挖到了第一手资料，给大家剧透一下！欢迎扫码进群聊！有最新消息、户型、价格，第一时间告诉你~建面约84平，全部卧室都是南向“阳光房“，大部分单位能望海珠中轴城市景观。主卧更是三面采光，部分单元都做到江景舱，每天醒来，一眼就能看到广州最核芯城景。而且总价可控，门槛相对友好，给越秀及滨江板块的改善客，一个上车江景房的机会！
建面约107㎡，大横厅+南向超大面宽，采光视野直接拉爆！早上醒来，窗帘一拉，躺着就能看到珠江和小蛮腰（部分单位），说实话，我都心动了！项目仅300套货量，首个周末诚意登记就已经超120组！（数据：案场统计）房产君还打听到，VIP内部登记2个意向房号，先登记则占优！这个项目很可能也一波就清了，想要改善置换的朋友，要抓紧机会了！好了，如果还有其他问题，或者群满了，可以扫码添加大嘴，我们拉你入群。![图片]()
广州房产2025-03-31 17:27:57来自北京市
