【总结】2024年青岛楼市卖出14.5万套,房企销售榜TOP20

 序言 

| 沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。

房地产是曾经做出过巨大贡献的行业，但从2019年以来经历了商品房改革以来最长的调整周期，目前市场仍在修正且处于筑底中。整个行业规模收缩，青岛楼市成交总量虽整体缩水，但热销项目的单盘月均流速尚可观，年底青岛的楼市既没有拼刺刀也没有吹号角，很平静。

背后是房地产本质上最重要的供求关系变化，购买需求一边在收缩一边在变化，根本上决定了整个行业运转逻辑的变化，以及购房逻辑的转变。除了需求的提前释放外，一方面城市人口自然增长与流动速率放缓降低了刚需的产出频率的同时，另外伴随租售并举的大力推进，行业的绝对需求从过去刚需购买转变为改善和置换需求的时候。

行业整体的运转模型也发生转变：

新的运转模型中，房价上升不再明显，改善和置换的二次购买成为新的驱动。

青岛楼市的发展形势也在证明了这一模型的转变，洗牌结束后，楼市也将进入一个“止跌回稳”的通道。

据卓易数据统计：截止到12月末，2024年全年青岛新建商品房成交73742套（住宅54061套，677.84万㎡），成交929.37万㎡，成交总价1340.52亿；同比去年分别下降26.76、17.8%和18.52%；二手房成交套70832套，商品房层面，新房与二手房成交量基本持平，但住宅维度，二手住宅成交套数远超新房。新房、二手房2024年全年合计成交约14.5万套。

一线市场层面：楼市政策进入史上最宽松期，政策常规手段和超常规手段轮番上演，叠加房企“随行就市”的以价换量营销动作调整，在“双轮驱动下”5、6月市场出现阶段性的躁动，核心区域热点楼盘来访增加、认购上涨，7月下滑，9月份是本年度的最低峰，在926明牌政策轰炸下市场在十月份“点燃”，之后回归市场。

二手房层面：全年二手住宅成交67031套，3-7月新增挂牌量为高峰期，成交量4月达到顶峰，住宅成交超过7000套，进入5月青岛二手房成交出现下滑，但10月又逐渐走高，12月二手住宅成交5948套基本与新建住宅持平。

虽然二手房的量起来了，但是通过价进行的交换，价格回到2016年、2017年甚至回到2014年，尤其是老破大和无优势配套区域的老破小在流动性上的优势不明显，价格突破空间更大。

与市场一致的还有土地市场，截至到发稿全年市辖区住宅类土地成交115万㎡，仅有去年的三分之一左右，收缩的本身就是去泡沫的过程，同时市场关系也实现了一个动态调节。

与新的房地产运行模型一样，人口自然增长放缓、刚需提前完成购买以及被租赁市场分流，青岛的刚需端收缩，改善和置换需求增长。2024年全市的商品住宅去化中，成交结构中，100㎡以下的占比17.7%，100-120㎡面积段成交最多占比36.13%，与120-150㎡两个面积段加起来超过70%，青岛完全的改善市场。

改善型产品为市场支撑，越来越卷品质及产品的创新，改善型产品的增配明显。刚需产品以降低价格门槛为主，主城区小户型产品增多，毛坯也成为一个趋势，控总价。

房企排行

在商品房TOP10中本土超过外来大鳄占6个席位，top10合计签约458亿，但排名间形成断层，首个百亿房企诞生。

海信地产成为今年唯一的破百亿企业，签约金额102.67亿，网签49.17万㎡，其中海德山庄网签12.67亿、海信君玺12.25亿、海信璟悦11.49亿、海信悦澜山6.46亿、海信依云小镇5.58亿、海信城5.2亿、海信凤台世家4.45亿、海信璞悦4.03亿。

中国金茂第二，网签76.09亿，签约面积第一签约49.21万㎡，业绩额主要来自大云谷金茂府33.8亿、世园金茂府14.75亿、金茂中欧国际城13.28亿、金茂西海岸创新科技城6.63亿。

中海地产第三，签约45.36亿，主要合作的森林公园20.63亿、中海寰宇时代16.18亿、中海半山雲境14.16亿、中海林溪世家3.37亿。

【权益榜】

本榜单是根据卓易数据的独立研究，将青岛所有可售项目按照工商注册股权逐一进行权益拆分，剔除重复并表、重复计算的统计方法，展现一个客观的房企商品房销售权益“战绩”，更能清楚一家房企的实际业绩，更好的用于课题研究和监测。

房企股权结构在如今的市场下是动态变化的，重新梳理了各大房企项目股权的变动，重新排出权益榜TOP10。

权益榜TOP5中除了金茂、中海均为本土房企。

海信地产86.94亿，作为本土头部房企的海信独立开发项目多，少数的合作项目中也占有绝对控股权，主要来源于崂山的几个项目。

中国金茂第二38.86亿，来源于大云谷金茂府、世园金茂府、金茂中欧国际城以及金茂西海岸创新科技城。

君一控股第三签约37.55亿，主要得益于大云谷金茂府等。

新建住宅单盘排行

在新建住宅市场中，2024年全年青岛TOP10项目累计销售合计约149亿，且“含崂量”极高。第一大云谷金茂府签约24.76亿；第二的银丰玖玺城18.74亿；第三的森林公园18.21亿。

商办单盘排行

商办市场中，TOP10网签90亿，李沧区的信联天地整体签约36.9亿，大云谷金茂府8.48亿、鲁信半岛美庐8.15亿。

各区商品房成交情况

（去化周期已去除死库存）

住宅去化周期下降为20个月。李沧区仅为11个月，为全市最低的区域，源于李沧区近两年的宅地供应少有关。

其次是老四方13个月，片区不仅盘多且出现了几个全市范围的流量盘，这几个盘对于市场及时调整价格策略，例如中海寰宇时代|雲境、保利和颂、海信悦澜山、滨海国际中心等，甚至有1.4万的价格了，流速单盘有的月均高达四五十套，压缩了整个去化周期。但青樾湾和通和2个新项目开盘，加之三批次的国信和悦和环海湾2个项目拿地，共计约14个盘。

从市场实际的去化速度和有效存量来看去化，老市北片区新房存量少急需供地，同时各区域不同程度承压，总价段在200-300万左右去化相对快。

主城区最热的板块莫过于李沧东部和老四方，李沧东部在售楼盘10个左右，加上次新二手房的量，竞争残酷压力满格，但价格优势依旧是各大板块中去化套数最快的，随着森林公园住宅的逐渐接近尾声，压力有所减缓。

张村河作为高端“卷道”，整个片区由于供地节奏的速度，承压严重。目前在售的鲁信有邻花园、融创壹号院、海信君玺和璟悦、华润、越秀＆青铁和樾府、现房盛世悦府；019海信地块海信臻悦将在1月开盘（目前释放119-143㎡的户型）、北岸的崂山湾大宇地块均暂未有动静。

西海岸成交19863套，占全市约26.9%。签约top都是老面孔，中海半山雲境14.16亿、融创影都壹號10.68亿、青科海棠园8.82亿、融创维多利亚湾8.49亿、鲁信半岛美庐8.15亿。

城阳区（含高新区）成交12871套，其中金茂中欧国际城13.28亿、星河湾9.44亿、中巍白云山居7.76亿、中欧青特滨湖国际6.11亿、绿地国科健康科技小镇5.91亿。

即墨区网签8920套，多是集中签约，中冶德贤公馆5.22亿、青铁香溪地5.07亿、中梁拾光漫城4.48亿、首创禧悦学府4.15亿、OceanWe国际海洋创新工坊3.72亿。

一、形势总结

新房市场整体尚未明显改善，市场筑底仍需时间；居民收入预期和房价下跌预期尚未扭转，整体下行压力比较大，市场活跃度偏弱，但随着土地端供应的减少，存量逐步减少，市场进行一个调节。

（1）供求关系。全年青岛新建商品房成交73742套，成交929.37万㎡，同比去年分别下降分别下降26.76、17.8%，成交处于低位；新增商品房供应39906套，总建面579.73万㎡，供明显小于求。且全市范围内住宅类土地市场仅成交236.54万㎡，投资开工表现或延续偏弱走势，未来新房供应继续缩量。

二手房住宅市场整体保持活跃，表现好于新房市场。成交量比重最高的是低总价150-200万的二手房，但高端改善新房成交占比提升；二手房市场”以价换量“更为激进，且挂牌量不断增多，挂牌量接近15万套，成交7.1万套，二手房房东价格突破更为大胆。

（2）价格趋势。新房、二手房市场“以价换量”态势延续，新房住宅价格目前为14599元/㎡，相比年初下滑；尤其二手房市场一年半以来部分项目降价幅度达到30%。

（3）土地市场。截至到发稿青岛全年共成交285宗，1299万㎡（住宅、商业、工业仓储等），成交金额178亿。其中住宅类土地成交35宗，成交236.54万㎡，卖出111.2亿，其中市辖区成交17宗，115万㎡，卖出约89亿，且创造了山东省地王的王家村地块，楼板价39516元/㎡。

青岛供地采取“小步快走”的方式，市辖区供应7个批次。随着青岛市自规局今年3月和9月两次发文优化居住用地的供应和规划政策，主要体现在三个方面：①户内赠送：阳台进深增加至2.1米，封闭阳台也可按照一半面积计容；140㎡以上住宅起居室可双层挑高；可设置户属空中花园。②公共空间计容免除政策：集中配建的邻里坊和社区卫生站等配建以及20㎡以内的门卫室不计容；带顶的地下车库出入口和使用高品质材料的饰面层不计容；设置下沉式文化设施和作为公共敞开空间使用的架空层（部分）不计容。③土地政策：延长土地公告时间，增加公告信息，取消土地限价；降低保证金比例，延迟缴纳土地款，提早交地。

（4）政策总结。青岛上半年贴脸开大，下半年“核弹”级政策层出不穷，政策、资金均进行托举，政策猛踩地板油，尤其是9月26日中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”，之后政策“不停”，楼市政策进入史上最宽松期。

信贷方面：①LPR方面2月20日央行下调了25个基点，7月下调了10个基点，10月份下调25个基点，本年度共计下调60个基点。

②央行”517“新政取消首套和二套利率下限，经历过一系列的操作后目前青岛首套、二套房贷利率3.1%，首套和二套首付比例均为15%；而在青岛胶州的新政中首付比例最低可7.5%，剩余7.5%可1-2年内交齐。

③”517“新政中5年期公积金利率下调至2.85%；青岛叠加后最高贷款额度可达到150万元，个人最高50万。

④存量房房贷在调整后，LPR-30个基点为3.30%，降低居民住房消费负担。

⑤央行发布关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知。对于金融机构发放的符合要求的贷款，央行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。

⑥央行、金管局发布关于延长部分房地产金融政策期限的通知。

其他，4月青岛房票细则出炉。5月31日，青岛推出“新九条”，其中重点关注的是：按区市认房不认贷，居民家庭只要在购房所在区（市）无房，即可享受首套首付比例、商业性个人住房贷款、公积金贷款利率下调等优惠政策等。契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准，由90㎡提高到140㎡；140㎡以下，不再区分首套、二套，只看面积；均为1%。2024年，我市共计划建设筹集保障性住房6000套；销售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则确定，约为同区域商品住房售价的60%。支持国有企业收购已建成优质存量商品房用作保障性住房。9月14日发文，青岛正式启动收购存量商品房！

二、未来展望

（1）市场态势。受经济大环境影响，居民收入和就业的不稳定性存在以及对于房价预期，信心重构，市场面临较大压力，处于调整期，将持续筑底，随着供应缩量以及政策拉动预期，预计跌幅将会收窄，实现止跌回稳。

（2）政策持续。全国性的宏观政策或进一步宽松，在继续降低房贷利率、降低交易税费等维度的执行和落地，房地产政策或将聚焦在“稳市场”“去库存”“化债”等方面，政府或平台公司加大力度收回、收购等方式盘活存量土地和存量房。

祝福市场辞旧迎新！

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