政务东4万+,省府5万+,高房价合肥市场如何?

近期，合肥多个新项目备案，价格也不断刷新。

NO.1|壹

政务东4万+、省府5万+

合肥新房天花板被刷新

作为当下较为热门板块，政务东板块的伟星天元已经取证，项目3栋楼备案，1#14层小高层和2#、3#11层洋房，总价600万起步，最高总价超过一千万。政务东将继滨湖后下一个价格高地。

具体来看，伟星天元1#14层小高层，214㎡户型，总计52套房源，均价38746元/㎡。3#11层洋房，180㎡户型，总计40套房源，均价36326元 /㎡。2#11层洋房，230㎡户型，总计20套房源，均价43755元/㎡。其中，最高备案均价46400元/㎡

目前政务东板块有多个新项目待入市，六安红达现房、伟星13号地块，保利16号地块以及7月土拍中意禾、天阜和四川邦泰分别竞得的23、24、25号居住用地。

政务东板块目前多个项目竞争压力大，难免之间内卷，从伟星天元备案价格也可以看出，政务东后期备案均价逼近4万/㎡，也已经不是刚需和普通改善能承受的。

作为包河区热门板块之一的淝河板块新盘中交九宸也备案了，备案了4栋楼，整体备案均价接近2.5万/㎡，高层200多万，小高层300多万，洋房大概4-500万，其中洋房备案价格也达到3万/㎡。

从户型上来看，高层108㎡和128㎡，小高层143㎡，洋房168-170㎡，主打一个高端改善。

另外，前两天滨湖豪宅招商玺备案了6幢、8幢、11幢共三栋楼，共计63套房源，整体备案均价达到50088元/㎡，这一价格不仅刷新了合肥新房市场的历史新高，更突破了合肥近8年来的备案价天花板，成为首个超越4万并直破5万的项目。

其中，8#楼1001四室两厅房源备案价高达65500元/㎡，总价超2008万，这是近8年安徽新房市场备案价最高房源。

自从去年以来，合肥放开了商品房备案价格限制，随着合肥购房结构发生变化，新房在开发商内卷的推动下，越来越往高端发展，这也导致新房价格不断上涨。

NO.2|贰

大户型、高端改善背后
合肥新房再次调整

根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，2024年8月1日-8月15日合肥新房成交369套，环比下跌78.3%，创3月份以来半个月成交新低。虽然7月份有人才公寓集中备案，导致备案量猛增，即便剔除出人才公寓备案，环比跌幅也超5成。

成交均价方面，由于7月人才公寓集中备案拉低了整体新房备案价格，8月上半个月新房价格开始回升，但较之前2.4万/㎡价格还是有所下滑，但随着后期高端项目开盘备案，价格必将继续上涨。

从近半个月合肥各区域成交来看，成交量最高的是包河区，其次是新站区，瑶海和经开并列第三。

包河区是目前合肥市场较为活跃的区域，区域内政务东、淝河、高铁、老城区等多个热门区域，也是目前合肥在售楼盘最多的区域。新站区目前是合肥价格洼地，由于合肥新房越来越偏高端改善，户型越来越大，价格也不断上涨，导致刚需如果想购买新房，可选择的并不多，而新站区新房都是在2023年之前出让的地块，也是目前刚需为数不多的选择。

从成交面积段来看，8月上半个月新房大户型面积明显增加，尤其140㎡以上户型，140㎡以上户型占比近21%，环比增加了近10个百分点。

 从单价段来看，由于7月份人才公寓集中备案，8月份1.5万/㎡ 以下占比明显减少，其他价格段占比明显增加，尤其是2-2.5万/㎡价格段增加最多。

从成交总价段来看，200万以内的占比在减少，200-250万占比基本保持不变，250万以上占比明显提升。

NO.3|叁

结语

合肥进入下半年市场又开始发生变化，7月份合肥土拍除了政务东和东部新中心还有关注外，就连省府东都无人问津，国央企缺席土拍，如此谨慎拿地，不仅购房者信心不足，开发商信心也不足。

从7月份国家统计局发布的70城房价来看，合肥新房已连续9个月出现价格下跌，二手房更是连续16个月下滑，一二手房均连续数个月下跌，对于购房者来说更加观望。

而合肥目前已经进入一个怪圈，新项目都在卷，大户型、高总价，已经不是刚需能承受的，甚至连普通改善购房者也无法接受，刚需购房者只能选择性价比较高的二手房，导致新房购房群体减少，高端改善群体毕竟有限。

从成交来看，7月份由于人才公寓集中备案，整体成交量在上涨，但剔除人才公寓后，成交量其实从7月份开始出现下跌，到8月上半个月成交量出现下跌明显。市场分化加剧，像政务东伟星天元备案价刷新板块价格，而招商玺更是刷新了安徽的价格，直接跳过合肥4万价格，直接迈入5万+时代，随着这些高端改善楼盘入市，合肥新房价格大概率再次上涨。

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