NO.1｜壹
合肥新政10条，条条重磅
先来看下新政主要内容：
为适应房地产市场供求关系的新变化，加快构建房地产发展新模式，更好满足群众多元化住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下：
1.实施购房补贴。2024年5月15日（含15日）起至2025年5月14日，凡在我市新购买新建商品住房的购房人，给予总房价1％的购房补贴；二孩及以上的本市户籍家庭新购买新建商品住房的，给予总房价1.5％的购房补贴；新市民、进城农民、城市公共服务人员新购买新建商品住房的，给予总房价2％的购房补贴；新购买新建车位（库）的购置人，给予车位（库）总价款3％的购置补贴；对售出自有住房并在1年内购买新建商品住房的购房人，或购买新建商品住房后1年内售出原自有住房的购房人，给予新建商品住房总房价2％的购房补贴。以上补贴标准，单套补贴金额最高不超过10万元。
上述补贴政策按就高不重复享受原则，由新建商品房所在县（市）区人民政府、开发区管委会具体落实。各属地结合辖区实际出台配套细则和认定标准，鼓励有条件的区域进一步提高补贴标准。购房时，可同步发放家居家电消费券、汽车消费券、加油充电消费券、餐饮消费券、超市百货消费券等。鼓励房企加大优惠力度让利购房群众。
在本市以合法方式取得商品住宅性质房屋所有权的，本人及其配偶、子女、父母可以向房屋所在地公安机关申请办理户口迁移。
2.优化销售政策。市区商品住房项目不再执行公证摇号公开销售，由企业自主销售。全面取消楼层差价限制，优化价格调整机制。优化调整企业自持商办比例政策。支持竞自持租赁住房整体转让。支持企业购置办公用房，对总部企业在我市新购办公用房的，按照我市支持总部经济发展若干政策的相关规定给予补助。优化车位（库）与住宅同步销售政策、车位（库）增购政策。
3.促进二手房市场流通。全面实施房源核验，规范房源发布。优化资金托管，保障交易安全。深入推进带押过户，降低交易成本和风险。发挥二手住房互换平台作用，落实互换住房契税优惠政策，帮助有需求的群众便捷交易。落实换购住房个人所得税优惠政策，鼓励居民换购住房。加强行业管理，规范房地产经纪服务。
4.支持“卖旧买新”。指导行业协会探索建立新房与二手房便捷换购通道，帮助购房群众“以旧换新”，引导经纪机构降低居间服务费率；鼓励合房租赁公司等国有企业，根据需要，按照市场化原则，收购有“卖旧买新”需求家庭的二手住房（安置房），用于市场化租赁住房、保障性租赁住房、丰富房票房源超市等。
5.推广房票安置。搭建房源超市，支持房票跨区域流通。开发房票系统，规范房票核发、使用、兑付。落实优惠政策，给予购房奖励，保障被征收群众合法权益。
6.提高住房公积金贷款额度。对刚性和改善性需求家庭，夫妻双方正常缴存的，住房公积金最高可贷额度调整为100万元，借款人单方正常缴存的，住房公积金最高可贷额度调整为70万元；多子女家庭购买首套住房，夫妻双方正常缴存的，住房公积金最高可贷额度调整为120万元，借款人单方正常缴存的，住房公积金最高可贷额度调整为84万元。
7.动态调整新发放首套住房贷款利率。在新建商品住宅销售价格符合新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整条件时，及时按程序取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。各金融机构可按照市场化、法治化原则，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。
8.优化个人住房贷款首套房认定标准。在本市范围内新购买住房，只核查购房家庭所购房屋所在县（市）区、开发区的住房情况，无住房的，办理个人住房贷款时可按首套住房认定。
9.加大改善性住房供给。集中优质教育、医疗等公共配套资源支持重点区域发展。加大立体生态住宅、低密住宅供给。优化控规导则，调整阳台、层高、架空层等管理要求。优化地块容积率计算规则，提高住宅得房率。
10.加大保障性住房供应力度。坚持以需定建、职住平衡、分类保障，有序推动保障性住房建设，重点保障住房有困难且收入不高的工薪收入群体。保障性住房项目原则上实行现房销售。
上述政策可直接实施的，自公布之日起施行，此前政策与本通知不一致的，以本通知为准；其他需制定配套政策的，待配套政策出台后施行。
整体来看，合肥新政的力度还是非常大的。
合肥楼市航拍大图
其一，区内无房可认定首套，利率即将下调
新政明确提到，在新建商品住宅销售价格符合新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整条件时，及时按程序取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
根据70城房价，合肥新房同比、环比已经连续3个月下跌，符合取消利率下限的规定。目前，合肥隔壁的南京，首套房利率最低已经干到3.45％，就看合肥的力度了。
根据908消息，新政发布后，多家银行透露已连夜启动跟进，正在研究进一步下调首套住房贷款利率。
相关人士表示，当前合肥首套房贷款资格认定较为宽松，按县（市）区、开发区为单位核定首套房的方法在全国较为创新，各银行将全力支持相关政策要求，进一步大幅度降低首套住房商业性个人住房贷款利率。
确实，按照新政标准，合肥只核查购房家庭所购房屋所在县（市）区、开发区的住房情况，无住房的，办理个人住房贷款时可按首套住房认定。
举个简单的例子：小明家庭在蜀山区有一套住房，但在包河区无住房，其在包河区新购住房时，办理个人住房贷款时可按首套住房认定。
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其二，买房最高补贴10万
①买房给补贴，今年5月15日（含15日）至明年5月14日，凡是在合肥购房新房，均给予一定的补贴，1％-2％不等。
此次补贴范围非常广。只要你买了新房，至少1％的补贴；如果你是二孩及以上本市户籍家庭，买房1.5％补贴；如果新市民、进城农民、城市公共服务人员，买房2％补贴。
②买车位给补贴，现在购买车位，给予车位（库）总价款3％的购置补贴；
③卖旧买新或买新卖旧，通通有补贴。通俗点来说，把你现在房子买了，再在一年内购买新房，或者现在购买新房，再在一年内把自己老房子卖了，将会给予新房总房价2％的补贴。
当然，以上补贴标准，单套补贴金额最高不超过10万元。现在合肥房价动辄200万朝上，现在买一套房，即使按照1％的补贴标准，也有两万块钱，好几个月工资了。
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其三，取消摇号，取消楼层差价限制
自2021年开始，持续了数年的商品房摇号政策不再执行，完全由企业自主销售、
更为重要的是，全面取消楼层差价限制，优化价格调整机制。这意味着什么？以后新房楼层定价，完全根据市场决定。简单理解，好楼层价格会高一点，顶底楼价格会低一点。
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其四，房票可跨区流通
新政支持房票跨区流通，不过仅限于市区，县（市）、安巢经开区自行确定房票使用区域。
对于合肥市区的拆迁户来说，买房范围扩大到整个市区。如果房票补得钱比较多，可以去滨湖、包河等区域买大面积改善房；如果房票金额有限，也可以去新站等区域买刚需房，不再受区域的限制。
其五，支持以旧换新，增强潜在买房需求
目的很简单，就是把老百姓手里的旧房子置换出去，换成开发商的新房子，从而提前释放购房潜在需求，提振房地产市场的活跃度。
另外，如果自家的老房子换了，家具要不要换，电器要不要换……又能带动一波需求，从而起到促进经济增长的作用。
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其六，加大改善住房、保障性供给，双轨制来了
从长远来看，合肥一手加大改善住房供给，一手大力建设保障房，正式执行楼市双轨制。
针对商品房，合肥要增加高质量住房供应，根据之前消息，包括大天鹅湖商务区核心区域、骆岗公园周边区域、“政务东”区域、蜀西湖及中安创谷区域、大蜀山及董铺水库周边区域稀缺优质地块。
产品上，合肥也将放宽阳台、露台等容积率计算规则，在架空层、风雨连廊、建筑面宽设计等都放松了要求。可以预见，往后合肥入市的新品，产品标准将会更高。
当然，为了保障刚需，合肥也将加大保障房住房供应力度，今年计划供应不少于4000套，目前已曝光的有合肥轨道紫云湖保障性住房项目、讯飞小镇配售型保障性住房。
往后，合肥房地产市场的发展趋势也很明显，一个是保障性住房系统，给买不起商品房的群众居住，实现每一个人都有房可住；另一个是商品房系统，房价完全按照市场定价，中心区域地段将会越来越贵。
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NO.2｜贰
专家点评合肥新政
针对合肥出台的10条新政，合肥楼市公众平台也在第一时间咨询了相关专家。从新房市场来看，当前合肥新房销售量已经降至历史新低，2024年前4个月网签备案销售不足九千套，即便是加上那些因为折扣大暂时没能网签的新房，4个月的累计销量也不足一万套。大约只有去年同期的一半左右。新房销量不足的主要原因，一是担心买到就贬值的信心不足，二是没看到眼前一亮好房子，欲望不足，三是收入不稳定、旧房子卖不掉的能力不足。据合肥大学房地产研究所的市场调查，当前受三大不足原因影响的新房销售量约两万套。通过购房补贴等政策措施，激发这两万套潜在销量，有利于促进市场回稳向上。合肥市这次调整优化房地产政策措施的第二个特色是因区施策。一方面是根据特大城市地域性差异比较大的实际情况，把全市区范围内的首套房认定，调整到各区的首套房认定，如瑶海区的住房不影响蜀山区的首套房认定，促使职住平衡，有效缩短通勤时间和距离。另一方面是房票在市区范围内新房二手住房通用，四县一市根据各自情况自主决定房票实施范围，既全盘统筹口径统一，增强了房票的公信力，又避免了各自为阵打小算盘狭隘观念。由于房地产市场进入了新的发展阶段，调整恢复需要一定的时间，新发展模式的探索需要一定的时间，因地制宜、因城施策的房地产市场政策措施调整优化将是常态，预计合肥市会根据本次政策措施的实施效果，不断的促进房地产市场持续健康发展。
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2、取消限制性措施的力度大。取消公证摇号公开销售，由企业自主销售；取消楼层差价限制；允许竞自持租赁住房整体转让；1、惠及人群广。新购商品住房、车位、二手房的人群；二孩以上人群；新合肥人群；开发商群体均有惠及；2、政策涉及面广。新政涉及新建商品房、车位、商办；存量商品房、商办、车位；开发商自持租赁住房；3、政策调整的维度广。新增购房、购车位补贴，买房即可落户；取消公证摇号、公开销售政策，取消楼层差价；允许开发商整体转让竞自持租赁住房、同步销售车位；支持卖旧买新等二手房交易政策；推广房票安置；提高住房公积金贷款额度至100万；动态调整首套房利率；加大改善性住房供给；优化容积率计算规则，提高住宅得房率。1、合肥有关房地产市场的限制性措施全部解除，支持群众购房；2、给房地产开发企业松绑，销售端不再窗口指导，自持租赁住房允许整体转让，帮助房企恢复元气；3、正视群众多元化住房需求，从购房发补贴，放松首套房认定标准、取消首套房贷款利率下限，支持以旧换新，带押过户，降低公摊面积提高得房率等一系列举措，支持群众买房，买好房。4、新政的出台是政府肯定了房地产业作为支柱性行业在国民经济发展中所扮演的重要角色，不能缺失，不能掩盖，不能无视，必须加以重视、呵护和引导，只有房地产行业健康发展，国民经济才有动力，百姓生活才有质量，相关产业才能发展，整个社会才会积极向上。
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合肥新政诚意满满，作为房地产的热点城市，合肥房地产市场在全国大中城市中，算总体偏好的。不论是新房的库存还是二手房的跌幅，都比其他城市好很多。此次新政的出台，不论是对房企还是购房者，都会有一定的促进作用。不过，随着房地产整体发展逻辑的改变，购房者的消费能力以及对于房地产的预期，对比之前都发生了彻底的改变。因此，政策出台之后需要一定的时间和空间去消化。当然，此次发布新政，对于合肥楼市的稳定，也将会起到一定的帮助作用。合肥出台房地产新政的背景是4月底召开的最高层会议，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。优质住宅的新期待、消化存量房、优化增量住房是比较关键的三个信息点。
根据全国各地已经出台的关于房地产调控机制，结合合肥房地产市场情况，合肥出台的新政十条，影响的覆盖面之深，远超之前政策。
作为全国为数不多，相对稳定或者优质的房地产市场，合肥出台这么高强度的政策，从某种程度上也反应了合肥房地产市场面临的销售和去库存压力。
从政策的影响来看，房地产企业的反应会比购房客户更迅速，现在很多房企都面临着销售滞缓的压力，但是购房客户沉浸在低迷的房地产市场中，主要也是大家手里没有钱，导致企业反应会比客户更迅速。
另外，政策出台之后，对于合肥优质板块、优质区域的项目，将会起到极大的促进作用，远比非优质板块、非优质区域的项目更明显。
短时间内从市场的波动性来看，不会出现全面的扶苏或抢购潮，只会在局部市场反映，主要还是当前楼市较为低迷，同时受到国内外经济以及老百姓收入影响。
对于合肥这样一个有潜力的城市，从客户层面来说，建议不仅仅是合肥市区的客户，还有外地的客户都要抓住这难得的契机点，解决自己购房需求的难点和痛点。
NO.3｜叁
提振市场信心，促进市场回暖
合肥深夜发布新政，目的也很明显，就是刺激楼市。
根据第一房研究院AI楼市指数系统数据，合肥的房地产市场自去年4月份以后就逐步下跌，进入到2024年一来，依旧横盘明显，传统的金三银四也并未迎来楼市小阳春，市场依旧处于低位。
二手房市场市场上，伴随着房东大规模以价换量，合肥自今年3月份有了一个大规模的爆发，但近期也是疲态尽显。
根据贝系数据，今年3月份，合肥二手房日成交基本都能维持在90套以上，周末多的能干到200套以上。
可查看近半个月的二手房日成交：工作日普遍在六七十套，周末有时候成交也不破百。相比3月高峰期，成交略微下滑。
因此，为了提振，合肥也出台了许多措施。
为了提高老百姓的购房积极性，买房直接给补贴；
优化首套房认定标准，取消利率下限，降低购房置业成本；
将公积金贷款额度最高提到120万，让购房者能够拥有更低利率的贷款；
……
那么，这对合肥房地产市场将会产生怎样的影响？
其一，提振楼市信心。当前房地产市场的最大问题，就是购房者观望情绪浓厚，预期不足，通过这一系列的利好政策，将会重新为购房者树立信心。
如果核心区域供地，再拍出了地王，对于楼市的刺激将会更明显。
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其二，释放楼市的购买力。以旧换新、房票等政策，将会极大刺激楼市需求，为当前疲软的市场，再增加一部分潜在的置业群体。
其三、降低购房成本。无论是购房给补贴，还是公积金最高贷款120万，对于购房者来说，都能起到降低置业成本的作用。
其四，解除购房者或开发商身上的“枷锁”。这一部分对于开发商有利，如房屋不同楼层可自由定价，另一部分对于购房者有利，如优化个人首套房认定标准。
NO.4｜肆
结语
最近一段时间，从北上广深四大一线城市再到合肥、南京等撑死，房地产优化政策密集出台，毫无疑问是在稳定、提振市场信心。
但能否激活市场，形成持续性的消费需求，还需要时间给出答案。
合肥楼市2024-05-17 14:18:27来自北京市
