第二轮集中供地即将到来，经开此次再供3宗地。那么，经开已供应和将供应地块目前处于什么状态，周边环境如何呢？
我便前往经开07-09号地块、皖投云锦台、尚泽明珠中心等盘实探。
NO.1丨壹
预计均价约2.5万元/㎡
皖投展厅即将开放，伟星尾盘在售
1、纯新盘
经开区纯新盘目前包括皖投云锦台、远洋水木华著、尚泽明珠中心、远大上湖居、邦泰新华星耀未来、经开07-09号地块等，多数地块毛坯限价约2.1万元/㎡，预计入市均价约2.5万元/㎡。
皖投云锦台地块在2021年第二次集中供地时出让，时间较早。从围栏外可以看到，地块内已有吊车在工作，项目可能已进入打桩阶段，吊车在吊基坑石。
第一房新媒体拍摄，侵权必究
置业顾问告诉我，项目临时售楼处已建成，在庐州隐内，预计将在6月18日开放，开盘预计在8月初。该盘户型面积约共规划786套可售房源。
今年首轮集中供地出让的尚泽明珠中心地块，工地内有多台挖掘机在工作，可能还在平整土地阶段。地块商住混合部分面积约34.96亩（商住比1:4），容积率2.0，则建筑面积约9313.3㎡。每套房按120㎡算，预计将建约78套房。
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同批次出让的远大上湖居，从外面也能看到少量挖掘机工作。地块面积40.72亩，容积率1.8，则建筑面积约48815㎡。每套房按120㎡算，预计该地块将建月407套房源。
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除以上项目外，其他纯新盘中：
远洋水木华著居住地块一面积约145.98亩，容积率2.2；居住地块二面积约34.45亩，容积率2.0.则建筑面积约259777㎡，每套房按120㎡算，预计将建约2165套房。
邦泰新华星耀未来居住地块面积约50.41亩，容积率2.0，则建筑面积约67146㎡。每套房按120㎡算，预计将建约560套房。
综合前文数据，则经开5大纯新盘预计总共将建3996套房源。
2、第二轮集中供地出让地块
今年第二轮集中供地即将出让的07号地块，目前渣土较多，可能刚刚完成拆迁。该地块位于天都路与芙蓉路交口东北侧，从高德地图显示的情况来看，这里有合肥拜康工业园、工程机械与报废汽车回收等场所，地块渣土可能是由于它们拆迁，地块将改造为纯居住用地。
地块居住部分面积约215.916亩，容积率2.0-2.2（为计算方便，统一按2.0算），需配建15%保障性租赁住房，则可售部分建筑面积约244460㎡。每套房按120㎡算，预计将建约2037套房。
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莲花路与石门路交口东北侧的08号地块，及其东侧一条佛掌路之隔的09号地块，目前都为荒地，杂草较多。
两宗地居住部分面积分别为62.378亩、65.22亩，容积率均为2.0，则建筑面积约169960㎡。每套房按120㎡算，预计将建约1416套房。
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3、尾盘项目
除以上地块外，由于区位及路过原因，我还顺带看了与尚泽明珠中心一路之隔的置地天玺和伟星玖都荟。两盘目前都已有部分楼栋建起，现场塔吊在施工。
在售动态方面，置地天玺仅有154套住宅，2021年已售完，目前在售商办及商业大平层。
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伟星玖都荟在售底复住宅和商业，最后一栋住宅9#，均价约1.98万元/㎡，户型面积约150㎡，6月6日已完成登记，但还未加推。
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对于此次集中供地经开是否还会竞品质，我的观点是：
1、首轮集中供地之所以会竞品质，一方面是整体市场有回暖的倾向，但更重要的是3宗地块区位优势较大：尚泽地块紧靠正大广场、明珠广场等配套，周边分布置地天玺、伟星玖都荟等高端改善住宅；邦泰地块北侧的邦泰学府里为168玫瑰园学校南区小区，二手房价已达约2.7万元/㎡；远大地块位于南艳湖东北侧，且离骆岗公园较近，周边依澜雅居等二手房已卖到约2.7万元/㎡。
2、即将出让的3宗地块中，07号地块与正大广场等标志性配套距离较近，有竞品质的可能。
其余2宗地块已紧邻肥西，且南侧一路之隔有工厂分布，预计开发商对这里的热情可能会受影响。
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NO.2丨贰
经开7盘，怎么选？
除前文介绍的地块外，经开区已出让且住宅为售罄的项目还有招商萃语云筑、邦泰新华星耀未来、华润昆御府、远洋水木华著。
其中，华润昆御府在售G5、XG11，同时还有约14栋楼未推，户型面积约95-107-118-128㎡，均价约2.2万元/㎡；
图源置业顾问
招商萃语云筑约106㎡户型已基本售空，仅剩建面约123-143㎡房源，均价约2.2万元/㎡；
邦泰新华星耀未来户型面积约毛坯限价约1.98万元/㎡，预计入市均价约2.4万元/㎡；
远洋水木华著户型面积约毛坯限价约2.1万元/㎡，预计入市均价约2.5万元/㎡。
总结以上信息来看：
1、在品牌方面，华润、招商为央企，皖投为本土国企，远洋为央企中国人寿、大家保险控股的国企，并且有深耕合肥的战略布局。这些房企品牌实力普遍较强，可靠性较高。
邦泰+新华、尚泽虽然都是民企，但作为本土房企，它们大概率也都会深耕合肥，并且只要规模扩张适当，暴雷风险一般也会较小。
2、对刚改群体来说，华润昆御府单价稍低，且户型面积相对下沉，可以考虑“搏一搏，单车变摩托”。
3、对改善群体来说，我较为推荐南艳湖板块的远洋水木华著、皖投云锦台。因为它们除了前文说的品牌优势，还有南艳湖景观资源，加上这里靠近经开、滨湖、包河等区域交汇处，在一定程度上也能受到骆岗公园规划辐射。
4、个别楼盘可能有优质初中、小学资源的预期，关注教育资源的购房者可适当关注其动态，但一切要以教育局官方发布的确认函为准，不宜过早抱有过高的幻想。
NO.3丨叁
结语
从近期我们对楼市的摸底情况来看，市场现在出现了以下现象：
一方面，官方发布的数据表明合肥市场成交已有明显好转，其他地区也出现了缩小不限购范围的情况；
另一方面，部分楼盘推出了优惠、团购活动，部分银行也将刚需、非刚需首套房贷利率同一位5.03%，取消了刚需认定的年龄要求。
所以，目前的楼市用一句话概括就是“回温与冷却并存，宽松与谨慎并存”。即将到来的6.23第二轮集中供地及县域土拍，无疑将成为市场的有效测温计，我们拭目以待。
合肥楼市2022-06-14 09:57:16
