新站放开限购；外地人能买2套，本地人能买3套……这些消息近来在全网刷屏，备受关注。
为此，我们致电合肥市住房保障和房产管理局及新站各新盘进行了摸底。
丨壹
统一回复：没有接到通知
我们首先致电了招商奥体公园、国贸璟原等新站11大新盘，得到的回复汇总如下：
随后，我们致电了合肥市住房保障和房产管理局限购咨询部门。无论是新站放开限购，还是外地人买2套、本地人买3套，工作人员也均表示没有接到通知。
值得一提的是，房管局咨询电话我们打了4次，前3次都因占线没有接通。
NO.2丨贰
新站，真的会放开限购吗？
对于此类消息的传出，我认为有以下原因：
1、新站新房库存巨大、去化难度较大。与新站168私转公的消息类似，这些有可能是个别置业顾问为冲业绩而故意释放的小道消息。
2、有关部门可能确有研究的意向，但还未到制定、发布阶段。部分央企、国企可能有更多样的信息渠道，提前了解到了相关动态。
对于是否会放开限购，我认为可能不会完全取消，但可能会降低限购门槛，例如外地户口连续交12个月社保的要求可能会降低，但新房仍然只能买1套。
因为新站目前去化相对困难，很多楼盘到交付仍有房源在售，首轮集中供地新站地块全部流拍，说明房企也对新站的市场缺乏信心。尤其主要城市都在放松限购等政策，新站适当放松，也有利于增强合肥人口吸引力。
图源财联社
当新站限购条件降低后，我认为可能会有以下影响：
1、对新盘而言，可以加速去化，有利于房企尽快回笼资金。未来新站再有地块出让时，房企信心或许会有所加强，地块也有机会成功出让。
2、对二手房东而言，市场购买力增加、流速加快，有利于降低二手房出手难度，毕竟新站没什么倒挂，二手房价普遍比新房低。
3、对刚需购房者而言，限购要求降低可能会让原本没有购房资格的人获得购房资格，从而降低门槛、尽早买房。
对于新站房价的变动，我想说：
1、稳地价、稳房价、稳预期始终是主基调，大部分区域房价都会始终保持稳定，不能出现明显涨跌。
2、从新站控规图来看，新站规划了大量居住用地，原定于首轮集中供地出让的6宗地块还未出让。持续不断的新房供应决定了新站市场竞争激烈，二手房不敢轻易提价，预算有限、想借此机会投资的人群大可放弃。
图源新站区管委会
3、新站区开发时间较晚，决定了这里大部分二手房房龄较新，并且会不断有新房交付变成二手房。加上区域还有价值增长点，未来配套不可能比现在还差，因此新站除老旧小区会跌外，整体均价想跌很难。
NO.3丨叁
新站买房如何选？
如前文所述，新站限购要求降低，购房者中获利的是刚需购房群体。因此，这里我们只考虑刚需群体选择。
我认为新站买房考虑顺序应该是“房企品牌＞通勤＞生活便利＞地段优势”。
因为目前除政滨高及热门学区外，多数区域潜力都相对有限，加上新站楼盘地段优势普遍较小，房企品牌实力、物业服务对房子价值的托底作用就显得非常重要。
特别是今年房企“暴雷”事件此起彼伏的情况下，选择资金相对稳定的大牌房企，对刚需而言就更加重要。
通勤因素，既包括楼盘到自己工作地点、子女就学地点的距离，也包括楼盘是否有地铁等相对便利的交通线路。因为新站的地段、配套、学区不如政滨高和老城区，刚需对通勤便利的需求也明显大于改善群体，因而通勤在新站的价值就非常显著。
图源合肥轨道交通集团有限公司
生活便利要求楼盘周边有相对完善的配套，它一方面可以提高自身生活质量，另一方面未来出手时，与同区域新房、二手房竞争的底气也会更加充足。
综合考量，个人较为推荐以下3盘：
1、招商奥体公园
开发商是央企，靠近4号线综保区站。项目自建奥体中心、幼儿园、长空公园、约3万方商业等配套，周边也有陶冲湖公园、规划商业用地，一、二期初中学区已确定为168新店花园学校。约89-92-97㎡房源，刚需均可着重关注。
沙盘图
2、中海熙园
开发商是央企，靠近北二环，自建12版幼儿园，南侧规划约45亩商业用地及10亩体育用地，北侧绿地与板桥河相连。但该盘100㎡以下户型已经售罄，只剩约123㎡洋房在售，更适合刚改群体。
3、国贸璟原
开发商是国企，位于少荃湖板块，板块规划了低运量轨道交通L1线，有百大商业广场、黌街、京东方医院、少荃湖公园等配套。户型面积约92-105㎡，小高层均价约1.8万元/㎡，高层均价约1.6万元/㎡。
图源合肥市人民政府发布
NO.4丨肆
结语
在合肥城市空间规划中，高新、经开为西部增长翼引擎，新站则与东部新中心并列为东部增长翼引擎。同时，新站也是同价位区域中较早通地铁的区域。可以看出，新站有较高定位的规划，在产城融合发展模式下，无论是经济增长还是人口流入都较为可观。
但发展看好不意味着可以轻易获利，因为获利是风险、流动性、利润空间3个维度的综合考量。在区域持续有供地的情况下，新站作为刚需、刚改群体上车合肥市区门槛区域的地位不会改变，即使新盘入市较以往楼盘价格增高，区域整体仍然不会有明显上浮。
合肥楼市2022-05-06 09:37:55
