编者按：置地栢悦书香是合肥首宗竞品质地块，其品质被众多购房者期待。今年首轮集中供地，置地又通过竞品质拿下了置地悦玺地块。那么，置地本身的品质能力如何，地块的利润空间又能否充分保障后期交付品质呢？房新媒体、房研究院今天带您深度解读。
滨湖正迎来一波新盘厮杀：联发滨语听湖101套房今天（3.31）开始登记，保利中交和光逸境268套房登记结束，省府东招商05号地块案名也曝光了：保利招商云际轩。
图源合肥市住房保障和房产管理局
此外，从置业顾问处获悉：滨湖置地上玺、置地栢悦书香预计5月将入市。滨湖新房将得到一波巨大补仓！
丨壹
置地往期表现如何？
在首轮集中供地竞品质结果出炉当天（3.22），房新媒体发起了拿地房企的品质投票，共477人参与，有328人认为置地的品质可以放心，明显多于其他房企。
微信截图
置地是一家安徽本土房企，深耕合肥已久，曾开发过置地柏景湾、置地栢悦公馆、滨湖双玺、置地瑞玺、置地栢悦湾等项目。
其中，政务区的栢悦公馆房龄已超过10年，目前挂牌量仅有10套。加上置地一贯的风格，房屋户型面积普遍较大。但小区过去90天仍有3套成交，成交均价约4.95万元/㎡，显著高于政务区12月以来月3.3万元/㎡的均价。
栢悦公馆实拍图
滨湖双玺房龄约7年，挂牌均价约5万元/㎡，仅4套挂牌，户型面积约180-360㎡。过去90天成交了1套，成交价不详。
总结二手房成交情况来看：
1、在二手房市场尚未回暖的当下，多数小区成交都较为困难。外加置地小区户型大、总价高，金融属性已基本弱化，只适合纯高端改善自住群体购买。
小区挂牌量较少，可能由于业主买房之初就没有打算尽快出手。
2、尽管有以上不利于成交的因素，但置地二手房仍能高价成交。曾经有媒体甚至统计发现，合肥当时成交的千万以上豪宅中，置地的房源占到了一大半。说明合肥高端改善群体愿意花高价买置地。
先前入市的新房置地天玺、置地栢悦轩，均为约170-370㎡的大平层房源，总价高昂，且去年下半年登记时市场已经遇冷，但2盘的登记销售仍然较为顺利，可以看出置地品牌在合肥的号召力。
NO.2丨贰
置地竞品质双子解读
可以看出，置地开发的改善大平层产品在合肥一直很受认可。而滨湖是合肥典型的改善人群聚集区，特别是当前市场分化越来越明显，只有在滨湖开发大户型房源，去化、回款才能相对顺利。
下面，我们就深度解读置地悦玺，同时介绍置地上玺、置地栢悦书香的动态。
1、置地悦玺
居住地块面积71.93亩，容积率2.2，参考相同容积率的置地柏悦轩来看，预计该盘将建高层、小高层为主的改善大平层房源。
地块位于省府板块保利和光尘樾西侧，周边有地铁5号线扬子江路站、中科大附一院滨湖院区、紫云山公园等配套。
房新媒体制图，侵权必究
毛坯限价25347元/㎡，预计入市均价约2.93万元/㎡，与同板块招商雍华府、碧桂园中堂等3.5万元/㎡以上的二手房有明显倒挂。
结合置地以往4-6个月的拿地-开盘周期，外加避免与置地上玺、置地栢悦书香“自相残杀”的考虑，置地悦玺可能会在7月入市。
因此，置地上玺可能会触发摇号。置地悦玺如果不能赶在高速、保利等盘前面入市，就会面临客户被分流的处境，触发摇号的难度会增大。
在成本方面：项目土拍总价约14.97亿元；
居住用地71.93亩，15%为保障性租赁住房，则住宅造价约6.5亿；
代建幼儿园用地8.4亩，容积率1.0，则幼儿园造价约0.17亿；
代建公园绿地3.6亩，则绿地造价约0.07亿元。
可售住宅占85%，预计入市均价约2.93万元/㎡，则可售总价约25.8亿。利润率约为18.83%，属于正常范围。
注：一般住宅造价约为3100元/㎡，保障性租赁住房、幼儿园、商业造价约为3000元/㎡，代建公园绿地成本约为2800元/㎡。在当下合肥新房普遍装修入市的情况下，房屋往往要加约1200元/㎡装修成本，竞品质房屋还要加上约1900元/㎡的成本。
从网上各家提供的信息来看，住宅项目开发利润率一般在15-30%区间内，部分地块可能会在10%左右。
2、置地栢悦书香
网传该盘规划4栋住宅，3栋对外售，包括2栋13-14F小高层、1栋25F大高层，户型面积约122-159-202㎡。毛坯限价25433元/㎡，预计入市均价约2.94万元/㎡。
该盘位于启动区板块，主要亮点为46中+师范附小的预期，（实际学区以确认函为准），以及与书香门第、文华阁等4万+/㎡二手房的倒挂。
然而，假设某套房122㎡，单价2.94万元/㎡，则总价约359万。而文华阁近期成交的房源，尽管单价高，但户型面积只有约40㎡，总价仅有160-180万。
所以，置地栢悦书香明显面向改善群体，追求学区的购房者大概率不会选择该盘。加上滨湖启动区板块发展已基本饱和，缺少省府板块那样的开发空间和未来价值预期，预计置地栢悦书香最终入市热度会与置地天玺类似：虽然能很快售完，但只能不温不火，不会像省府多盘、政务东星澜湾那样摇号。
3、置地上玺
位于保利和光尘樾正北侧，与置地悦玺区位接近。毛坯限价24847元/㎡，预计入市均价约2.9万元/㎡。网传户型面积约130-170-200㎡。容积率2.0，预计将打造小高层为主的社区。
NO.3丨叁
结语
除了前文所述3盘，置地还与龙湖、绿城在包河区龙川路板块合作开发了星澜湾。该盘目前首批次653套房已经摇号完成，只有个别1层房源在售。未推房源仅有E5、E6两栋楼，约40套房源，户型面积约150-180㎡，加推时间未定。
从置地开发项目的市场表现，及网友投票来看，置地在合肥的口碑基本上是深入人心。前文所述楼盘的户型面积，相对于以往170-370㎡的户型面积也有所下沉，客观上也降低了置地的总价门槛。
尽管其在户型设计方面有一定争议，但在交付品质受到关注的当下，不妨碍它受到追捧，值得改善群体关注。
房新媒体将持续聚焦合肥主要拿地房企的品质及项目动态，您有任何观点、消息都可在评论区爆料。期待大家持续关注！
合肥楼市2022-04-01 09:35:48
