2022年的楼市，注定与众不同！
对普通人来说，过去十年采取财富增值的方式，无疑是买房。但未来十年，这个趋势是否能延续下去？个人认为：可能性很小。
正如建行董事长田国立所说：从理财的角度来讲，现在大家不会总想着买了房以后能，那个时代已经过去了。即便，套现起来也非常难。
国新办新闻发布会截图
确实，房地产已从黄金时代进入黑铁时代。近期，虽屡有利好消息传出，如两会定调，支持合理住房需求，各大城市因城施策，降首付、降利率、买房给补贴……更多地是对市场的维稳、托底，并不是刺激房价新一轮上涨。
这种态势下，应该如何选房？合肥房地产市场又该呈现怎样的格局？
丨壹
1.96万/㎡，合肥新房成交量同比腰斩
根据房研究院的数据，合肥2月份的成交均价为19628元/㎡，对比去年2月份的18945/㎡，微涨683元/㎡，整体保持波动式起伏，稳中偏涨的趋势。
数据来源：房研究院
虽然说近一段时间，纯新盘入市以毛坯备案限价+装修+装配式的方式备案，如滨湖金融2.77万/㎡、省府2.94万/㎡，经开2.2万/㎡，导致置业门槛上浮。
但受楼市分化，庐阳、高新、滨湖等高价盘集中区域供应减少等因素影响，再加上新站这个合肥的刚需价格洼地，占据了合肥当仁不让的成交主力，合肥整体均价依旧保持稳定。
但后期随着去年二、三批次成功出让地块的集中入市以及今年首批次供地的地块供应，合肥房价将会呈现出震荡性上涨的趋势。
成交量方面，合肥近期的新房成交可谓是惨不忍睹。2月份普通住宅成交1959套，对比去年同期，直接降了一半还不止。1月份的房源成交量，更是同比下跌超60%，直接腰斩。
数据来源：房研究院
事实上，受近一年的调控重压影响，合肥各大区域普遍去化不佳，连滨湖都不能幸免，正常首付、直接上分销……。
再从新房供应来看，刚刚过去的2月份，合肥共有滨投陶然里、中海熙园、乐富强湖光秋色、华宇锦绣花城、高速中央公园、萃语云筑、翡翠天际、锦绣云庭等多盘入市，但滨投、高速之外，无盘达到摇号要求。
甚至我还听说，这个月初，新站某盘登记，刚需、非刚需加在一起，也才四五个人，市场的残酷可想而知。
NO.2丨贰
现在应该如何选房？
这也再次印证了一个道理，现在的房地产形势依旧很严峻。虽然说近期有点反弹的小苗头，但也仅此而已，置业依旧需要谨慎。
不过，也并不是所有的房子都不能选，参考滨投陶然里、高速中央公园以及置地星澜湾等触发摇号的楼盘，现在买房，应该遵循这样的逻辑：在优质地段选择品牌房企开发的优质资产，存在一定的价格优势。
比如滨湖保利和光逸境，由三道红线全绿的央企保利开发，周边的紫云赋、江山印等二手房已突破3.6万/㎡，对比自身2.6-2.7万/㎡的放风价，存在较大的价格优势。
比如刚刚触发摇号的政务东70年公寓滨投陶然里，国企开发，小户型，低总价，不到100万。
除此之外，即将入市的新盘中，滨湖保利和光逸境、置地上玺、置地栢悦书香、蜀山万科观山隐秀、高速信达时代新河、瑶海龙湖天玺、龙湖上城、经开华润昆御府、肥西振兴湖境、包河润城中心等都是可以重点关注的盘。
在售楼盘中，肥西保利拾光年、招商萃语云筑、意禾佶第、中骏世界城、蓝城滨河湾等盘，也是可以重点关注的。
简而言之，现在买房，品牌，关注房企的资金问题，如龙湖、华润、中海等三道红线全绿房企，其次再是地段、产品、物业等因素，经过实地考察，再做综合考虑。
另外，如果带有资产配置的想法，置业新房时，一定要关注周边的二手房价格，至少带有一定的价格倒挂。
说完了哪些新房能买，我们再来看下哪些楼盘不能买？
：近一段时间，资金出现问题的房企，如蓝光、当代、佳兆业、恒大等。这些房企开发的楼盘，置业千万要谨慎。
第二：合肥市面上的远郊大盘。这类楼盘光从纸面规划来看，很美好很宏伟，但普遍存在开发周期长的问题，且需要天价的开发资金。在目前的市场大环境下，很容易出现配套减配、工程缩水等一系列问题。
且由于这类楼盘主要存在于合肥的偏远区域，缺乏充足的人口支撑，后期如果想要置换，很容易出现找不到人的接盘。
第三：新站、北城等新区二手房，同样存在人口不足的问题，且区域内暂时以新房市场为主。除却七里塘等少数区域内的优质二手房，其余建议置业谨慎。
第四：老城区非老破小。这些二手房普遍房龄超过20年，且物业、户型等对比市场上在售的新房，普遍存在一定的劣势，且部分实际上已经丧失居住价值。
第五：商业、写字楼等非住宅产品。暂且不论这类产品的资产流动性，严重供大于求，即使后期能卖出，交易过程中的高额税费，也能干掉你一半的。
NO.3丨叁
结语
文章结束，再来谈谈合肥房地产市场上存在的几个热议问题。
：部分楼盘的停工问题。这是市场大环境所导致的，且存在着愈演愈烈的趋势。哪怕之前是百强房企、千亿房企，说不定那一天就暴雷了，谁也说不准。
第二：升级装修包的问题。这是部分房企在现有的限价体制下，提高自身利润率的问题。
通常情况下，是在原有的价格基础上再加2000元/㎡。如果说这2000元/㎡大部分用在装修上还好一点，怕就怕房企利用这个大幅度挣钱，从而出现减配、降标。
第三：现房销售的问题。这是今年两会关于房地产的一个热议话题，毕竟现在由于房企暴雷而导致的烂尾事件太多。
但个人认为，合肥市区短时间想要实现现房销售还存在着很大的困难。毕竟在过去的房地产发展历程中，房企都是利用杠杆来融资，利用购房者的预售资金来建设房子。
一旦实现现房销售，等到房子建好之后再开卖，这估计会干倒一大片房企，且国内没有几家房企能承受这样的资金压力。
第四：取消公摊问题。同现房销售一样，这也是今年两会的一个热议话题。
近几年来，有关商品房公摊面积的讨论一直都有。商品房买卖过程中，大多数都是以建筑面积来计算，可购房者能够实际使用的是除去公摊面积之后的套内面积。
普通住宅产品还好点，一般不超过20%。但公寓、超高层等建筑，部分甚至公摊超过40%，这就有点坑人了。
虽然说，公摊面积关系着业主公共区域的大小及生活的便捷度。但在实际生活中，很容易成一笔糊涂账。哪些公共区域、设备用房可以被认定为公摊面积，每家公摊又该如何分配，我想即使自身是干房地产的，大部分也是丈二和尚摸不着头脑。
合肥楼市2022-03-14 22:54:12
