就在近日，合肥市自然资源和规划局发布了调整高品质住宅评分标准的通知！
丨壹
评分标准调整，房企资质要求降低
这份调整评分标准的通知明确表示：“开发企业资质等级为房地产开发一级资质分值为5分”，修改为：“开发企业资质等级为房地产开发一级资质分值为5分，二级资质及以下分值为4分”。
图源合肥土地市场网
即将到来的3.17轮集中供地，竞拍方式即为价高者得＋投报高品质住宅方案。
假设有A、B两家房企（开发资质分别为一级、二级）在某地块的“厮杀”中进入竞品质阶段，按照调整前的规则来：B房企会因开发资质未达到一级而首先与A房企拉开5分差距；
而按照调整后的规则来，开发资质问题带来的差距仅有1分，B房企通过其他考核项目弥补这方面差距的机会就大了许多。
对比来看，此次方案调整，无疑是为了降低房企门槛，为普通房企拿地创造更多机会。
NO.2丨贰
代建减少，地块分割
细心的网友会发现，此次土拍除新调整的房企开发资质评分标准外，其他多方面也尽可能提高房企拿地积极性：
1、代建要求减少，多数地块只要求代建幼儿园、道路、公共绿地等。
具有代表性的是庐阳区LY202201号地块，该地块去年曾挂牌出让，为LY202108号地块。此次出让取消了原先51.22亩代建中小学用地，毛坯备案限价15461元／㎡没有变动。
房新媒体制图，侵权必究
2、此次30宗地仅有7宗地有配建租赁住房要求，滨湖5宗地要求配建15-20％，经开、庐阳各有一块地要求配建5％。
去年第三轮集中供地中，21宗地有12宗要求配建保障性租赁住房，配建比例达到了35％。
对比之下不难看出，今年轮集中供地多数地块都取消了配建保障性租赁住房的要求，没取消的配建比例也有所降低。这一方面有利于降低房企拿地成本，另一方面也会让楼盘的居住属性更加纯粹。
3、部分先前流拍的地块做了缩减或分割。典型的就是包河区滨湖卓越城板块的01、02号地块，原定于去年第三次集中供地出让，当时为同一宗地块。
此次出让，以西安路为界限对地块进行了分割，毛坯限价仍为19335元／㎡。
房新媒体制图，侵权必究
4、部分地块容积率提高。以保利和光尘樾西侧的3宗地块为例，地块规划去年发布时，容积率分别为2.3、2.0、1.6，此次出让则变成了2.8、2.2、2.0，住宅部分面积也有微调。
经计算，规划建筑面积总共增加了约55265㎡；假设一套房120㎡，则新规划较原来增加了约460套新房，无疑会为房企创造更大的利润空间。
图源合肥市自然资源和规划局
NO.3丨叁
32宗地块出让，会“缩水”吗？
此次集中供地，有以下32宗地块将出让：
先前已经出让的地块中，还有大量项目没有售完，部分甚至还未开盘。
假设轮集中出让的地块全部出让成功，则未来会出现老项目刚开盘、新项目紧随其后的现象，去化速度会进一步降低。
所以，我的观点是：
1、从目前官方调整高品质住宅评分标准来看，报名房企可能没有达到预期，部分地块可能延期出让甚至流拍。
加上先前我们关注过的开发商暴雷、高额债务、融资困难等问题，短期内有大量房企事实上是被捆住手脚的。
2、滨湖作为有较高去化预期的区域，地块出让可能会相对顺利。
3、经开区新入市3宗地块，在配套、环境方面有较高预期。但明珠广场板块的04号地块的商业、商务金融用地面积大于住宅用地，利润空间受到影响，与置地天玺较为类似，而置地天玺地块刚好2020年遭遇过流拍。
4、包河区滨湖卓越城板块的01、02号地块位置相对较偏、配套不完善，未来去化难度可能会较大。
5、蜀山区02号地块由于有轨道交通建设要求，只有有相关专业经验的房企才能参与竞标。
运河新城的03、04号地块有商业、商务金融用地建设要求，结合板块现状及规划来看，地块建设有很强的使命意义。
6、庐阳区出让的4宗地块位于庐阳北部，且周边有较多厂房，房企拿地热情可能会较低。
8、新站去年成交的地块多在次集中供地时出让，第三次集中供地出让的地块全部延期，且有安徽本土国企亳州城投来兜底。
此次新站出让地块中，02号地块位于少荃湖板块，这里是新站区管委会所在地，该地块出让情况可能会稍好。其他5宗全部位于职教城板块，在云起星辰、朗书轩尚有富余的情况下，开发商对这里的热情可能会打折扣。
NO.4丨肆
结语
从当下的新房去化、二手房成交情况来看，目前楼市处于部分回温、部分仍然较冷的阶段。
尽管轮集中供地尽可能降低了门槛，但在目前市场压力下，多数普通房企仍然难以参与。
从先前房研究院承办的几场土地推介会情况来看，预计轮集中供地后，市区及县域的供地节奏和方式都会适当调整。
合肥楼市2022-03-14 00:02:22
