今天合肥土拍出让10宗，共约538.69亩地块，揽金31.13亿！其中5宗涉宅用地均位于肥西，共约408.57亩。
具体结果如下：
丨壹
万瑞首进合肥，保利再进肥西
合肥城轨连拿3宗地
此次土拍，我认为主要有以下看点：
1、保利拿下03号地块，这是继保利拾光年之后，再次进驻肥西。
此外，保利在去年第三次集中供地中还竞得了滨湖06号地块，它是实力强大、财务稳健的央企扩张较快的代表。
2、万瑞与肥西城投联合拿地，这是当前市场环境下，本土国企兜底的又一代表。
3、06-08号地块靠近地铁3号线南延线底站馆驿路站，位置相对偏僻，普通房企缺乏尽快回笼资金的信心，需要由本土国企兜底。
此外，3宗地块要求竞买人在办理竞买登记手续时，须提供由合肥市政府轨道交通管理部门书面确认的具有地铁线路建设、运营、管理经验和地铁场站上盖物业开发经验的材料以及与合肥市政府轨道交通管理部门就盖上空间与盖下空间衔接、安全及管理等相关内容签订的安全管理协议。
合肥城轨作为地铁建设企业，对地铁运营及地铁上盖衔接有充足的经验，非常符合以上条件。
4、去年12月，肥西官方发布了土拍公告，共有8宗地原定1.27出让，最终除05号地块如期出让外，其余地块全部延期，02、04号地块至今仍未出让。这与当前市场尚未完全回暖、房企拿地普遍谨慎有很大关系。
5、与去年下半年土拍情况类似，这次多数地块从起拍到成交，速度非常快，没有反复加价竞争的“拉锯战”，既是地块位置相对偏远所致，也由于市场尚未回暖。
NO.2丨贰
肥西地块解析
肥西01-04号地块均位于肥西经开区紫云湖片区的江淮大道与苏家埠路交口。
地块周边有42中华南城分校、华南城小学、副食品小商品市场、华南城服装市场等配套，住宅小区主要为紫荆名都，二手房挂牌均价约1.5万元/㎡。
图源高德地图
此外，02号地块（尚未出让）竞得人需代建一座24班幼儿园。
该片区是肥西县重点打造的城北商贸物流产业片区。在1.5土地推介会上，肥西县透露该片区可能会有安师大附中落户。
06-08号地块位于谭冲河南片区西南，目前主要规划公路、配套还在建设中，复旦大学附属儿科医院安徽医院、地铁3号线南延线是两大预期。
图源高德地图
总体来看，此次肥西出让的地块，与市区有一定距离，普遍面向地缘性刚需群体。
NO.3丨叁
第三次集中供地地块全透视
今年3月，合肥2022首轮集中供地将到来，超2658亩地块将出让。
出让地块的区域分布有以下特点：
1、滨湖区省府板块迎来大建设高峰期，有5宗约373.39亩地块将出让。
这对于滨湖置业粉而言是一次很大的机会，同时也意味着滨湖更多的居住需求可以得到满足，包河所承接的外溢群体或将变少。
2、包河、蜀山、瑶海都有老城区地块供应，老城区在地段、配套方面有较大的优势，有利于满足地缘性群体的购房需求。
3、新站区仍然是合肥新地块供应主力，特别是已住宅、教育用地规划为主的职教城板块供地较多。
4、继伟星玖玺台之后，东部新中心再次有了居住用地供应。
5、庐阳区的供地主要集中在北部，这有利于为刚需及刚改群体提供置业机会。
下面，我们就对轮集中供地将出让的地块，进行全方位透视：
1、滨湖5宗约373.39亩
滨湖5宗地块中，保利和光尘樾西侧有3宗，招商雍和府南侧有2宗。地块毛坯限价普遍在2.45万元-2.63万元/㎡范围内，按照毛坯限价+3500元/㎡+500元/㎡装配式奖励的备案方式，省府板块的新房备案价可能会突破3万元/㎡。
另外，此次滨湖5宗地块都要求建设15%-20%的保障性租赁住房，部分还有幼儿园、公园绿地的代建要求，这会直接提高拿地成本，预计央企国企拿地、抱团拿地的形式会较为普遍，部分地块可能还会延期出让。
图源高德地图
2、包河区4宗约285.24亩
包河区01、02号地块均位于滨湖卓越城东侧，为连体地块。这两宗地块原定于去年第三次集中供地时出让，当时二者为同一宗地块，堪称“巨无霸”。
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两宗地块所述滨湖卓越城板块，是包河区的新兴板块，同板块的华宇信达锦绣花城已经尾盘。板块内目前新房较少。
包河区另外两宗地块则位于二环内的老城区：
包河03号地块位于宁国南路以东、望江东路以北，有罍街、1号线朱岗站、6号线徽州大道站（在建）、安徽省儿童医院等配套。
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包河04号地块周边有玫瑰绅城花园、金隅金成公馆、万振逍遥苑等小区，居住氛围较为成熟，但同时周边小区房龄也普遍较老。
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3、瑶海区4宗约326.83亩
瑶海01号地块位于长江东路以北、泗州路以西，属于老城区，周边有合肥市第二人民医院、蚌埠路四小、花冲公园、38中南陵路分校，配套成熟。
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瑶海03号地块位于丰乐亭路以南、通达路以东，与纯新盘龙湖天玺同属龙岗板块，周边有万欢商业广场等配套，以及文一瑞泰和园、海洲景秀世家、静安瑞泰等小区。
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东部新中心也规划了两块地：
瑶海02号地块瑶海区高亮路以南、雨山路以东，地块有6号线振兴南路站（在建）、瑶海滨河公园、板块规划预期等亮点。
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瑶海04号地块位于天井湖路以南、幸福路以西，周边有仙居苑、幸福园小区等二手房，同时有盛大国际商业广场配套。
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4、经开区3宗约191.53亩
经开03号地块位于紫云路以北、宿松路以西，周边有江汽六村、观澜华庭、邦泰学府里等小区。
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经开04号地块位于繁华大道以北、莲花路以西，属于明珠广场板块，与置地天玺、伟星玖都荟、华地润园等项目较近，同时有正大广场、明珠广场商业加持。
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经开05号地块位于南艳湖畔，与南湖春城、依澜雅居、启迪远洋水木华著等小区距离较近。
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5、庐阳区4宗约370.95亩
庐阳02号地块位于凤城路以北、蒙城北路以西，靠近北二环。周边主要公路还在建设中，配套主要有庐阳中学、城隍庙商圈等。
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庐阳04号地块位于阜阳北路以西、荷塘路以北，周边有和昌都汇华府、信达庐阳府、碧水兰庭、荣凤苑小区等住宅项目。
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6、新站区6宗约604.35亩
新站区6栋地块中，有5宗位于职教城板块。包括保利罗兰香谷东侧1宗，融创邦泰云起星辰西南侧4宗（06号地块位于05号地块南侧）。
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7、蜀山区4宗约296.43亩
蜀山区4宗地块中，3宗位于运河新城，包括通和融创融耀星辰北侧2宗，高速时代书院南侧1宗。
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蜀山02号地块靠近西一环，周边有十七中、万象汇等配套，同时有汽修小区、黄山花园、华润幸福里等小区，居住氛围成熟。
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此外，包河区和高新区还分别有1宗保障性租赁住房用地将出让。
NO.4丨肆
结语
今日土拍虽然热点较少，但相对于未来的集中供地而言，也算是当前市场行情的一次试水。可以看出：房企拿地更为谨慎，没有较高预期的偏远地块，只有央企国企等“背靠大树”的房企才会选择。
当轮集中供地来临时，会出现先出让地块库存还有大半，新地块就已出让的情形。
由此一来，新站、运河新城等新房供应主力区，可能会出现已入驻房企积极拿地的情况。
对于拿地的房企来说，未来在开发产品时，做到差异化竞争最为重要。以简单的户型面积举例，当前市场上140㎡以上的户型，其总价很可能与滨湖新房总价接近，会面临很大的分流压力。
站在购房者角度，一方面抓住房贷利率下调、多盘首付降低等有利条件，尽可能选择地段、配套优势更大的楼盘很重要。另一方面，也要注意寻找积极转型、寻求产品更新的开发商，因为只有买到了差异化的新房，将来自己的二手房在市场上才会差异化。
合肥楼市2022-02-17 09:45:34
