终于！
合肥2021二手房成交数据出炉了，全年成交超2.8万套！
丨壹
各月成交量出炉
3月即巅峰，4月后持续下滑
近日，贝壳找房发布了2021合肥二手房成交的相关数据。
从合肥整体的时间线来看，“金三”之际，合肥二手房成交量达到了约7000套，是全年的巅峰。
图源贝壳找房
4月调控开始后，二手房成交量便保持低迷且持续下滑。
10月，二手房成交量开始艰难回升，这可能与央行9月底提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”有一定关系。但我认为更多是由于当时二手房挂牌量突增、基数变大的原因。
数据源自链家
议价空间的涨跌趋势始终与成交量相反，这与我们曾经关注的市场遇冷、大量小区90天0成交、大批二手房大幅降价出售的现象不谋而合。
分不同区域来看，蜀山区成交突破4000套，位列9区3县之首，庐阳、瑶海、包河紧随其后；而政务、滨湖、高新这3大热门区域的成交量，则只高于肥东。
不过，作为热门区域，政滨高的成交周期确是在各区县中最短的。
图源贝壳找房
NO.2丨贰
合肥均价约1.7万+/㎡
政务3.5万+/㎡
除此之外，我还关注了二手房成交价。
根据相关平台数据，合肥2021二手房成交均价约1.7万+/㎡。
图源好好选房
其中，1月为高点，均价约1.9万元/㎡；9月为低谷，均价约1.6万元/㎡。
图源好好选房
热门区域中，政务区2021二手房成交均价约35149元/㎡，滨湖成交均价约24170元/㎡。
图源好好选房
NO.3丨叁
各小区成交量排名出炉
根据链家数据，合肥目前有81097套二手房挂牌出售。
图源链家
当我对链家公布的各区县二手房挂牌量汇总，发现以下现象：
1、各区县成交量基本与挂牌量成正比，蜀山、庐阳、瑶海、包河是合肥老城区，二手房挂牌量多，成交量排名靠前顺理成章；政务、滨湖、高新是新城区，二手房较少，成交量相应较少。
2、肥西挂牌量少于经开、新站、滨湖，但挂牌量却比它们多，这充分说明在西南片区“房荒”，肥西自身新房供应也较少的情况下，肥西二手房对解决片区购房需求的重要性；
3、新站挂牌量仅次于蜀山、庐阳、包河，但成交量靠后，说明在新房供应相对充足的情况下，二手房市场较小；
4、滨湖挂牌量多于长丰，但成交量却少于长丰，与常人印象中的区域热度完全相反，这与4月以来的限购、二手房挂价虚高甚至“倒挂”有很大关系。
数据源自链家
在各小区的成交量中，我重点截取了排名前20的小区，发现以下现象：
1、成交区域大多位于瑶海、新站以及县域，且只有少数小区的套均面积达到了100㎡，说明合肥二手房市场上，刚需始终是购房主力；
2、肥西县的小区有9个，这与前文说的肥西成交量高完美呼应。
图源贝壳找房
我还重点关注了政务、滨湖成交排名。
政务区排名前20的小区是：
恒大华府、保利香槟国际、凯旋门二期、栢悦公馆、发能太阳海岸、天鹅湖MOMA、文一名门首府、凯旋门、融创合肥壹号院、融科九重锦、宋都西湖花苑、新地中心、郁金苑、绿怡居西区、万达广场、信达水岸茗都、天珑广场、琥珀五环城和雅阁、玫瑰苑、华邦世贸城
图源贝壳找房
滨湖区排名前20的小区是：
公元天下、蓝鼎观湖苑、中海滨湖公馆、春晖园、蓝鼎滨湖假日翰林园、琼林苑CBD、都会1907、旭辉御府、滨湖欣园、世纪城春融苑、保利拉菲公馆、世纪城徽贵苑、万达悦湖苑、合肥云谷、高速时代广场公寓、滨湖万科城、世纪城徽杰苑、世纪城振徽苑、招商雍和府、万达揽湖苑
通过梳理，我们不难发现：
1、在滨湖、政务这样地段，栢悦公馆、凯旋门、融创合肥壹号院、保利拉菲公馆等改善小区，容易成交；加上它们多以大户型为主，投资客通常不会入手，挂价虚高的现象稍微少一些。
2、在调控持续深入的背景下，书香门第、文华阁、蓝蝶苑、书香苑、岸上玫瑰等的成交量难有起色；
3、恒大华府、发能太阳海岸、玫瑰苑、蓝鼎观湖苑、世纪城徽贵苑、世纪城振徽苑等小区，由于户型、房龄等原因，总价较低，客观上有利于促成交。
NO.3丨叁
结语
正如前文所说，10月以来二手房成交量虽小有回升，但挂牌量的增加却更为明显，二手房成交依旧困难。
从近期各方面透露的消息来看，合肥今年将有较多的新地块供应，更多人无疑会希望买到房龄更新、严格限价的新房，部分二手房成交难度将进一步加大。
未来二手房若想在与众多新房的竞争中胜出，就必须具有新房不具备的优势。例如：
1、改善小区，需要有较高的品质和物业服务、较低的容积率。
从目前来看，部分新盘由于利润空间、开发商自身财务等问题，品质下降在所难免。外加当下入市的新房中，洋房、别墅等业态较以往也有所减少。
二手房由于已经完成交付，且开发时间较早，如果居住密度较低且品质过关，或将受到改善人群认可。
2、刚需小区，需要有更高的性价比。
当下新房备案标准较以往普遍上调，新入市房源中大户型也越来越多。
二手房如果挂价低于同一板块的新房均价，且有更小的面积、更多的房间，或将受到刚需人群认可。
合肥楼市2022-01-10 09:12:04
