中央经济工作会议12月8日至10日在北京举行。对于房地产，中央表示，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
从会议来看，对地产的定位清晰，发展方向明确，保障合理需求，并在政策上向并弱势群体倾斜。促进房产市场进入健康的良性循环。
其中探索新的模式，成为这次会议提出来的新思路。对于新思路的解析。研究者纷纷发表了各自的见解。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对于土地市场来说，“探索新的发展模式”意味着探索新的供地类型，未必是新增供地建设，而是如何盘活存量；新的发展模式也可以是新的土地出让方式，未必是价高者得，而是通过招标、建设方案竞标等多种方式结合，让房价地价联动。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“新的发展模式”还意味着房企开发模式的转型。房地产企业长期以来形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继，部分企业爆发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。
他指出，房地产开发企业探索新的发展模式需要结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势，参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域，实现多元化转型。这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择，也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“新发展模式”可能有三种理解。
一是，推进租购并举的发展模式，“十四五”期间（2021-2025年）购房市场和租房市场将并轨发展，商品房市场和保障房市场共同发力。
三是，依赖房价和地价上涨获利的模式将改变。房地产税依然会推进，进一步引导住房消费观念扎根，扭转住房投资、炒房盈利的错误思想。房企和购房者都要积极理解这个新发展模式。
小编简单谈下自己的拙见，房地产多年来说是中国经济支柱，市场今年出现较乱局面，但是从战略角度考虑，房地产未来对经济发展推动作用有限，但是却占据了市场大量资源，还导致大量炒房发财的贪念和房企加杠杆的经济风险，而新的模式，就是要减少房地产市场对资金的占有，引导资本进入科技，新能源能真正推动社会生产力提升的项目上。新的模式就是降低市场风险，减轻对银行资金的依赖。
从会议可以看出明年地产的核心依旧是发展健康稳定的市场。在近期国内房产土拍市场小幅回暖之际，外资早已开始加码布局中国房产市场。
11月26日，持续3天的苏州第三轮集中供地正式落幕，23宗地块底价成交，仅2宗地有溢价，溢价率仅7.01％。
其中，位于苏州相城高铁新城板块的苏地2021-WG-64号地块由和宝（南通）房地产开发有限公司以25.46亿元竞得，成交楼面价约14266元／㎡，溢价率0％。
要知道，和宝（南通）房地产开发有限公司为外国法人独资的有限责任公司，其投资方是来自日本的大和房屋工业株式会社。大和房屋集团为世界500强企业，是日本住宅、建筑、房地产行业的名。
11月17日，铁狮门就牵头以51亿元捡漏拍下了上海长宁区地块。并称，该项目将被打造成绿色可持续发展的综合体项目。并称，该项目将被打造成绿色可持续发展的综合体项目。
铁狮门，创建于1898年，是美国家族公司，世界公认的房地产业主开发和经营商之一，纽约的克莱斯勒中心、洛克菲勒中心；德国法兰克福的麦斯特尔大厦、柏林的索尼中心；巴西圣保罗的北方大厦。都是铁狮门开发的项目。
11.9日，高盛声称正在买入中国房企债券。高盛一直在通过买进中国房地产开发企业发行的美元高债券来增加“适度风险”投资资产。
全球资管机构贝莱德旗下BGF亚洲高息债券基金则于2021年1至8月期间，抄底购入了3130万张恒大债券，又于11月8日增持融创中国172.2万股，持股比例由4.98％增至5.01％。
全球不良资产投资巨擘橡树资本也表示正在买入中国房地产债券，此前其还透露与禹洲签署40亿元人民币贷款。此外，瑞银资管、汇丰资管、安石集团等外资机构也在持续加仓中国房地产债券。
从外资的动作看，外资明显是在中国楼市低迷，地价便宜，债券处于低位开始入场，从投资的角度，说明外资依旧看好中国房产市场，但同时也要很清醒，外资的投资更侧重核心资产，上海是中国一线城市，经济基础极好，苏州是中国地级市最强一级，外资进入的地产市场是中国价值的市场，而债券处于近期价格低位，且流动性好，是很不错的投资标的。
1，全球股市特别是，西方，日本，美股都处于历史高峰，泡沫巨大，从股神巴菲特手上持有大量的现金流可以看出，近2年流动性泛滥，泡沫太多，资本市场好的标的越来越少。
2，其次是中国面对疫情表现，市场稳固，政府依然支持房产稳定发展。房地产行业依然有利可图。
3，在全球供应链依然不舒畅的时期，人民币相对全球货币表现强势，不管是强势人民币反通胀输入，还是保持对原材料资源的购买力，资本对人民币中长期看好。
4，外资目前受全球大放水，融资成本极便宜，开发房产融资成本优势大，比如美元目前利率是0，日本，欧洲是负利率，银行贷款利息可以低到1％到2％，国内房企目前美元债利息多数在3％到15％，像中海地产美元债利率在3％，而高负债房企普遍在利率10％左右。
所以这些外资来中国投资房产本质上不是抄底房产，什么叫抄底，20年前，30年前李嘉诚的屯地方式，那是真正的抄底，目前外资投资中国地产完全是简单的投资罢了。毕竟外资近期并未投资中国的中小城市房产。高盛表述的更清晰只是增加适度的风险投资。
所以对于，人口流入的一二线热点城市房产市场，依然能看见不错的发展空间。大多数中小城市难言市场真正好转。
合肥楼市2021-12-13 01:02:14
