土拍市场基本稳定, “双控”下未来开发成本上升!

近期主要热点城市开启了第二轮土拍。

9月24日，重庆完成第二轮集中供地的出让，终止出让、流拍、底价成为关键词。这场最终有33宗地要出让的土拍，仅花费短暂的1，便基本结束。

南京今天第二次“两集中”土拍开启！

此次土拍，热度相对不高，除了11幅终止出让地块，剩余42幅地块中，1不到，就有15幅地块，底价成交！累计25幅地块，底价成交，1幅地块疑似流拍，涉及南部新城、江北新区、仙林湖等板块……

多个板块限价有所上涨，其中江北核心区毛坯限价涨了3000元／㎡、河西江心洲涨了2000多元／㎡、城南岱山上涨1200元／㎡、浦口桥林上涨4500元／㎡、仙林湖、城南等板块限价也有不同程度的上涨……这也意味着，这些楼盘未来很可能捅破板块房价天花板。

从整体看，第二轮供地热度明显下降，“冷”成为了普遍性的表现。数据统计，本轮土拍中济南流拍率33％，天津流拍率34％，成都流拍率31％，福州流拍率34.6％.....。

在首轮集中供地中，重庆、杭州、厦门、深圳等多个城市平均土地溢价率超过20％，其中重庆在不限价下整体溢价率高达43％位居榜首。

对比两轮土拍，上半年高溢价拿地项目，多数未来可能出现亏损。

未来区域分化明显

从土拍整体来看，城市之间有分化迹象，热点城市，如长三角，苏州，南京，合肥核心地块价格持稳，依然有部分溢价15％成交，南京在部分地块上表现强势。热点城市核心地块依然看好。而重庆此轮土拍溢价0.45％，济南土拍全部低价成交。土拍区域在溢价上差异立马显现。

近期土拍市场处于极寒之中，市场遇冷是预料之中，但是也可以通过溢价地块看到真正有价值的土地。

降价的时候已经到了

金九银十中金九马上已过，很多开发商开始打折促销。

目前，碧桂园，万科，融创都在打折促销，力度也是比往年大，比如融创是每天推出10套特价房源，在此基础上，还额外98折优惠，并免收三年物业管理费等等。

受三道红线影响，部分地产商变相降价已经成为现实。

甚至城市，张家口、昆明、唐山、江阴、株洲、岳阳等多个城市，通过发布政策或约谈房企的形式来调控房企大幅降价行为。限跌令的政策措施，本质上是防止房价跌幅过大。

本质上房价稳定是最符合国家整体利益，小幅下跌目前基本是业界的共识。

房地产开发成本飙升

房地产开发成本主要来自地价成本和建设成本。目前地价成本预期已经稳定，建设成本上升期来临。

材料成本上涨压力大

在美国连续放水之下，全球长期通胀压力已经明显上升，外国疫情失控，导致供应链不畅，期货煤炭，石油，钢材近期价格暴涨，国内能耗双控升级！开启大规模限电！

发改委发布的《关于明确阶段性降低用电成本政策落实相关事项的函》，函件中显示本次明确管控的高耗能行业范围为：石油、煤炭及其他燃料加工业，化学原料和化学制品制造业，非金属矿物制品业，黑色金属冶炼和压延加工业，有色金属冶炼和压延加工业，电力、热力生产和供应业。

国泰君安认为，在双控限产下，铝、钢铁、水泥三大行业供需格局将较为明朗。钢材价格易涨难跌，下半年有望持续高位震荡运行；水泥局部区域市场已呈现供需失衡态势，价格极易大幅上涨；氧化铝在电解铝复产的带动下，供需错配有望延续到2022年2月，届时价格或超4000元／吨。

对于房地产开发来说，水泥和钢材属于最重要的原料，原材料成本占建筑成本近7成，原材料成本上升直接传导建设成本上升。油价和电力在全球碳中和目标下，成本也是稳步上升。未来成本端上升很难控制下来。

农民工成本稳步上升

作为建设成本，人工成本也最重要的一环，人工成本占建筑成本大约15％左右。中国劳动关系学院劳动关系系主任乔健表示，我国劳动力在2011年达到峰值后就已经开始递减，每年净值减少400万，这其中当然包含了农民工。

建筑业农民工人数的值从2014年以来一直在下滑，从61.1百万人下降到了2017年的54.2百万人。

虽然城市人口这些年大量增加，但涌入城市的年轻人，却很少有人愿意选择从事建筑行业，他们更愿意从事快递和送餐之类对人员要求更低、挣钱更多的工作。