9月10日，济南第二批“两集中”土地拍卖终于落下帷幕。包含市内五区及先行、长清、章丘、莱芜在内，今天济南共计有70宗土地成交（除仓储、工业用地外）。与首批集中供地不同，除部分地块终止外，这批土地均为底价成交，总成交金额超132亿元。
本次土拍的特色是无流拍，无溢价。这也反映出二线省会城市房产依旧很受欢迎，同时也看出地产商极度冷静，无溢价无抢地情况，可以想想，竞拍前，地产商已经达成共识，不抢地！不推高溢价。
成都新规：全面取消竞配建，采取限房价，定品质，竞地价拍卖措施，绝大多数土地溢价率不超过10％。
南京新规：实行限房价，定品质，竞地价全新出让模式，溢价为15％，拿地六个月不得上市。
广州新规：加大供应，增添出让方式，地价溢价率控制15％。
深圳新规：土地溢价15％，新房销售限价在原价基础上下调3％-9.2％，不等。
从目前来看，低溢价，竞品质是主要拿地模式，其中深圳更是直接降价，在目前的这种情况下！可以看出未来拿地进入低毛利时代！
近几年，一线品牌地产，年毛利率基本保持在25％到40％左右，这属于比较赚钱的好生意，甚至可以说，过去时代只要抢到热点城市的土地，就是稳赚不赔的好买卖，热点城市多年房价连续上涨，直接推升了房产商的毛利，也可以说过去地产公司高毛利基本都来自房价的上涨！
在目前低溢价，加竞品，加自持租赁的时代，预计大部分地产商未来房价毛利率会下降到15％左右，甚至更低！
，融资成本未来居高不下，未来一年很多中小房地产商将破产，甚至曾经极少数一线品牌开发商可能面临直接破产，在此情况下，未来地产商融资环境更加恶化，市场淘汰机制迅速激活，贷款风险上升同时，融资成本也进一步上升。
第二，地产商开发成本上行，自2020年全球疫情爆发以来，全球货币环境都比较宽松，特别是美国大放水，严重推升了大宗商品的价格，目前钢铁，水泥，玻璃建筑材料相对2019年都有不小的涨幅，且未来较长时间保持高位，除非全球疫情很快好转。大宗商品才有回落机会。
在地价稳定，未来地产毛利严重下滑的时代，除了特别优质的地块，大部分地块将会底价成交，地产商会达成共识！
房地产市场未来将进入发展平稳期，政府政策基调很明确，住房回归居住属性，住房不炒！
中国城市化，根据第七次人口普查，城镇化以及到达64.7％，不过中国人的文化特殊和特殊情怀，很多老年人户口在农村，长期居住在城市是普遍情况，多数城市中以及购房，真实的城镇化应该在70％左右，所以城镇化进程已经进入缓慢增长阶段。
由于中国过去特色计划经济，以及大国制造产业集群，中国大城市形成了资源垄断，人口继续向大城市涌入依旧是长期趋势，参考日本东京圈，在1970年，日本城镇化在65％左右，东京圈人口2411，到2020年东京圈人口3680万左右，大城市化集群明显，不过根据中国规划未来，长三角城市群，大亚湾城市群，京津冀城市群等7大经济群有望吸附大量人口流入。
在过去中国经济快速发展时期，带动了房地产市场巨大的繁荣，地产的繁荣，进一步刺激了经济的发展，甚至在2008年，2016年经济下滑阶段，通过刺激地产，经济短期实现了快速增长。不过近几年，房价暴涨之后，房地产金融杠杆不断上升，已经危及到整个金融体系，中国政府明确提出不会再把房地产当做刺激经济的方法。
同时中国产业已经来到依赖研发和创新阶段，此阶段需要大量的货币资本需求，中国要完成产业升级，地产经济模式就必须结束，根据十四五发展规划，未来发展目标是高质量发展，这就要求新科技，新能源发展来驱动中国经济进步，而过去多年，银行贷款半数都进入地产领域，但地产本身几乎毫无科技价值，白白浪费了大量产业资本，在这种情况下，2019年科创板诞生，近期北京证券交易所成立，中国经济发展的新方向确定，引导资本进入资本市场促进科技进步！而未来地产市场货币供应量，将会严控！
从政策看地产行业进一步进入租售同权和房产税立法阶段，近期多地已经开展，土拍自持，未来大量租赁房会出现在市场，一旦政府赋予租售同权，大城市住房供需矛盾会进一步缓和。
对于房地产税，中国政法大学施正文教授表示“房地产税作为直接税和地方税，‘十四五’时期有望完成立法，但具体实施还是会授权地方自主决定，估计不会普遍开征。
不管是租售同权，还是开征房产税，最终的目标就是房产回归居住属性，同时平衡贫富分化，实现共同富裕。目前正式进入过渡期。
合肥楼市2021-09-13 05:02:22
