望眼欲穿等了快一年。今天，招商奥体公园终于开始登记了！
随之而来的，还有合肥上周开盘数据曝光、范围内二手房房价大规模下跌……
惊觉楼市变天！当下楼市行情，买房到底怎么选？别着急，我们一层一层来捋。
根据合肥市住房保障和房产管理局消息，合肥市区3盘新增登记。招商奥体公园供应384套房源，登记时间截至8月12日上午10点。
奥体公园位于新站区奥体板块，集奥体中心、体育公园、活力商业、全龄智慧社区四大业态为一体，容积率1.8，整体体量较大。
蜀山区龙湖文德璟宸天著供应86套房源，备案均价约14999.99元／㎡-16499.57元／㎡，登记时间截至8月11日上午10点。
璟宸天著位于运河新城规划核心区，规划有16栋高层、低密度多层，约832户，容积率1.8。项目马路对面代建睦邻中心，附近规划有综合体育中心、文化中心、国际医院等。
包河区招商东望府供应60套房源，备案均价约23149.90元／㎡，登记时间截至8月10日上午10点。
招商东望府位于包河工业园板块，规划有23栋高层、小高层住宅，约1922户，容积率2.2。项目周边基本无新盘在售，竞品不多。
以上三盘，位置东、西、北各不相同，但配套多为规划或在建状态。
从地理位置来看，包河区临近主城、政务、滨湖，更具优势；
从项目规划来看，招商奥体公园作为合肥首座奥体45万方奥体TOD综合体，显然更具看点；
如果你对以上3盘难以抉择，那么接下来的市场数据，请仔细：
（1）从加推数量来看，上周合肥4盘（华宇北麓雅院、港龙旭辉城市江来、华地学府公园、城建琥珀御宾府）推出268套房源。
整体来看，推盘量较上周有所下滑，推盘区域集中于长丰北城，去库存压力较大。
（2）从去化来看，上周4盘平均去化率约54.25％，去化率为城建琥珀御宾府，去化率98％；去化率为港龙旭辉城市江来，去化率25％。
（3）从供应来看，上周新站、包河、蜀山等5区均有住宅新增供应。
新站区新增供应552套，供应数量仍然领跑；包河区新增供应192套，位居第二。蜀山区（龙湖文德璟宸天著）新增供应86套房源，位列榜三。
（4）从成交来看，上周合肥九区新房成交量环比5跌、4涨。成交量以新站为首，成交326套；包河其次，成交280套；瑶海第三，成交237套。
项目排行中，保利和光尘樾居成交榜首，成交190套；新站区美的金科郡、金辉锦绣云庭包揽榜二、三，分别成交85、68套。
8月27日，肥西、肥东、庐江、长丰四县共6宗地块计划出让。其中，5宗地块均为居住用地（肥西2宗、肥东、长丰、庐江各1宗）。
8月土拍过后，县域市场又将如何发展？我们拭目以待。
一期冰山指数显示，范围内74个城市房价下跌，下跌城市占监测城市总数的三分之二，是冰山指数4年间占比的一次。
（1）根据指数，“北上广深”四座城市中，上海房价下跌9％，深圳下跌0.7％。
7月以来，上海增加了二手房价格信息核验，上调首套房、二套房贷款利率，加强房屋赠与管理等，政策调控不断加码。
而近几天媒体又疯传，“上海申请贷款金额，将参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三者孰低作为贷款申请房价标准。”
如果消息属实，这波操作将进一步遏制二手房市场的价格浮动，挤压投资客谋利空间，降低抵押物贬值风险。受调控影响，目前上海前滩多个价格虚高房源已下架。
（2）被监测的112座城市中，下跌幅度的城市是绍兴，下跌18.4％。
7月下旬，绍兴发布《关于加强二手住房市场监管的通知》，建立了二手房成交参考价格发布机制，规定商业银行严格按照二手房成交参考价格发放住房贷款。
（3）合肥冰山指数为18113元／㎡，近半年市场活跃指数逐月降低。
根据数据，合肥当前二手房参考均价约21992元／㎡，环比上月上浮0.03％。根据近日整体市场表现，不难发现合肥二手房市场呈降温走势。
从政策来看，近日影响二手房市场的因素主要有以下几点：
国家层面的“房住不炒”基调不会变，二手房降温调控将成为未来一段时间的常态。“稳定”二字仍然是楼市接下来的关键词。
当下的二手房市场，对自住购房者来说不失为一个小小的风口。
房价下跌，市场行情不好，购房者往往更不敢下手。买涨不买跌是多数人心理，但事实并非如此。
一方面，下跌让自住购房者拥有更多选择机会。且从长期来看，房价仍以“稳中略涨”为大趋势。
另一方面，自住者应该更多关注适配度以及居住舒适度。所以，适时抓住风口，尽早上车才是正确选择。
合肥楼市2021-08-10 17:05:17
